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Action en garantie des vices cachés : les conditions à remplir

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’apparaît que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

Mais attention, pour que le vendeur soit tenu de la garantie des vices cachés, encore faut-il que l’acheteur l’ait informé de l’usage qu’il comptait faire du bien acheté et que ce bien ait été utilisé conformément à l’usage pour lequel il était prévu. Car sinon, il ne saurait y avoir de vice caché.

Illustration avec l’affaire récente suivante. Une société de produits chimiques avait vendu de l’acide chlorhydrique à une autre société qui l’avait utilisé pour traiter des lots de vins pour une association de vignerons. Après avoir constaté une altération des propriétés des vins, cette dernière avait poursuivi en justice les deux sociétés en invoquant notamment l’existence d’un vice caché (une molécule ayant altéré les vins qui n’aurait pas dû être présente dans un produit utilisé à des fins agroalimentaires).

Mais les juges, en l’occurrence la Cour de cassation, devant laquelle le litige avait fini par être porté, n’ont pas donné gain de cause à l’association de vignerons. En effet, la société qui avait fourni l’acide chlorhydrique n’avait pas été informée de l’utilisation agroalimentaire qui en serait faite par l’acheteur. Et dans les conditions générales de vente figurant sur le bon de commande, il était bien précisé que le produit était de qualité industrielle standard, l’acheteur devant s’assurer de la compatibilité dudit produit avec l’utilisation qu’il voulait en faire.


Cassation commerciale, 29 mars 2023, n° 21-21346

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Taxe sur les salaires : quelles sont les conditions d’exonération ?

La taxe sur les salaires est due par les employeurs dont le chiffre d’affaires de l’année de versement des rémunérations (N) n’est pas soumis à la TVA ou par ceux dont le chiffre d’affaires de l’année précédente (N-1) n’a pas été soumis à la TVA à hauteur d’au moins 90 %.

À ce titre, dans une affaire récente, une société avait donc, a contrario, estimé être exonérée de taxe sur les salaires au titre d’une année N puisqu’elle avait été soumise, cette même année, à la TVA sur l’intégralité de son chiffre d’affaires. Peu importait, selon elle, qu’elle n’avait pas été soumise à la TVA sur au moins 90 % de son chiffre d’affaires de l’année N-1. Mais, à l’occasion d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait remis en cause l’exonération au motif qu’il fallait bel et bien tenir compte de la situation de la société au regard de la TVA en année N-1.

Une analyse confirmée par le Conseil d’État. Selon les juges, pour être exonéré de taxe sur les salaires au titre des rémunérations payées au cours d’une année N, un employeur doit, non seulement être soumis à la TVA sur une partie au moins de son chiffre d’affaires de l’année N, mais aussi l’avoir été à hauteur d’au moins 90 % de son chiffre d’affaires de l’année N-1. Autrement dit, les conditions d’exonération de la taxe sur les salaires sont cumulatives, et non pas alternatives. Le redressement a donc été confirmé.


Conseil d’État, 31 mars 2023, n° 460838

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Rejoindre un réseau de franchise : avantages et inconvénients

La notoriété et l’expertise du franchiseur

Rejoindre un réseau de franchise vous permettra de bénéficier de la notoriété, des conseils et de l’assistance du franchiseur.

En préambule, rappelons qu’un franchisé est un distributeur qui propose à sa clientèle les produits ou les services d’un franchiseur, ce dernier lui apportant généralement son savoir-faire, son enseigne, sa marque et son assistance commerciale.

Ainsi, en rejoignant un réseau de franchise, vous bénéficierez de la notoriété du franchiseur en utilisant son concept, sa marque et son enseigne. Du coup, vous pourrez capter une clientèle qui connaît déjà cette marque et cette enseigne et qui lui fait confiance.

Vous profiterez également de la force de frappe du réseau (campagnes de publicité, mutualisation des moyens techniques et commerciaux, approvisionnement des produits, capacité d’innovation…) et de l’accompagnement du franchiseur au quotidien (formations, conseils, aide à la gestion…).

Au final, vous pourrez espérer dégager des résultats financiers supérieurs à ceux d’un entrepreneur isolé exerçant la même activité, surtout en période de crise économique.

Important : lorsque vous êtes franchisé, vous demeurez propriétaire de votre entreprise et êtes pleinement responsable des pertes et profits générés par votre activité.

Des obligations et des coûts

En adhérant à un réseau de franchise, vous serez tenu à un certain nombre d’obligations envers le franchiseur et devrez lui verser une rémunération.

Être franchisé n’offre pas que des avantages. Car en signant un contrat de franchise, vous vous engagez à respecter un certain nombre d’obligations. Ainsi, vous serez tenu d’appliquer la stratégie commerciale du franchiseur, de respecter les normes du concept qu’il a développé et leur évolution et, bien entendu, de commercialiser les produits et/ou les services qu’il propose. Vous pourrez également être tenu par une exclusivité de vente ainsi que par une exclusivité d’approvisionnement. Le tout, pendant un certain temps, un contrat de franchise étant généralement conclu pour une durée de 3 à 10 ans selon les cas. À ce titre, à l’arrivée du terme prévu, vous n’avez pas de droit au renouvellement du contrat, sauf clause contraire.

À noter : vous devez aussi exploiter personnellement l’activité en franchise, sauf si le contrat vous autorise à céder votre franchise, généralement sous réserve de l’agrément du franchiseur. De même, en cas de décès, le contrat de franchise est résilié à moins que sa continuation au profit de vos héritiers soit prévue.

Et surtout, adhérer à un réseau de franchise a un coût. D’abord, en contrepartie du droit d’exploiter la marque et le concept du franchiseur, vous serez redevable d’un droit d’entrée dont le montant varie selon le franchiseur, sa renommée, les prestations qu’il propose ainsi que l’étendue et la situation de la zone concédée. Ensuite, en cours de contrat, vous devrez verser au franchiseur des redevances annuelles (des « royalties ») proportionnelles à votre chiffre d’affaires (généralement de 1 à 10 % du CA, selon les cas). Enfin, vous devrez payer une redevance publicitaire en rémunération des actions menées par le franchiseur en la matière.

À noter : en contrepartie du savoir-faire qu’il apporte au franchisé, le franchiseur est en droit de lui imposer, et ce sans que cela soit considéré comme une violation du droit de la concurrence, un certain nombre de contraintes telles que l’obligation de lui accorder un droit de préférence en cas de vente du fonds de commerce du franchisé, une obligation de non-concurrence ou encore l’obligation de respecter un mode d’exploitation déterminé (aménager le local conformément aux instructions du franchiseur, interdiction de transférer le magasin…). Attention toutefois, après l’expiration du contrat, les clauses de non-affiliation à un autre réseau ou de non-concurrence ne sont valables que si elles sont indispensables pour assurer la protection du savoir-faire transmis par le franchiseur et proportionnées à l’objectif qu’elles poursuivent.

Une information précontractuelle

Avant la signature du contrat, le franchiseur doit fournir au futur franchisé certaines informations obligatoires lui permettant de s’engager en toute connaissance de cause.

Le franchiseur est tenu à une obligation d’information à l’égard du franchisé. Ainsi, il doit fournir au futur franchisé un document d’information précontractuel (DIP) qui contient un certain nombre d’éléments relatifs :
– à l’identité du franchiseur : noms et prénoms du ou des dirigeants, dénomination commerciale de l’entreprise, nature de l’activité, adresse du siège social de l’entreprise ;
– à l’identité de l’entreprise : forme juridique, montant du capital social, date et numéro d’enregistrement de la marque, durée des licences, date de création de l’entreprise et ses évolutions pour les 5 années précédentes ;
– à la présentation du réseau : évolution du réseau sur les 5 dernières années, liste des entreprises du réseau, liste des entreprises qui ont quitté le réseau durant l’année précédente avec indication des motifs, présence d’autres franchisés sur le territoire d’implantation ou précision d’une exclusivité territoriale ;
– aux informations sur le marché : état général du marché, état local du marché, perspectives de développement et les objectifs ;
– aux résultats de l’entreprise : comptes annuels pour les 2 derniers exercices ;
– aux clauses du contrat proposé : durée, conditions de renouvellement, de résiliation, de cession, montant des investissements nécessaires et leur nature, indication d’une éventuelle exclusivité territoriale et ses modalités.

Ce document permet ainsi au franchisé de s’engager dans la franchise considérée en toute connaissance de cause. À ce titre, le franchisé dispose d’un délai de réflexion minimum de 20 jours entre la remise de ce document et la signature définitive du contrat de franchise.

Attention : en cas de non-respect par le franchiseur de cette obligation d’information, le franchisé peut demander la résiliation du contrat de franchise.

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Quand la sous-location de locaux commerciaux est irrégulière

Pour être valable, la sous-location de locaux commerciaux doit remplir deux conditions. D’une part, elle doit être autorisée par le bailleur, par exemple par une clause du bail. Et d’autre part, le bailleur doit avoir été appelé à « concourir » au contrat de sous-location. À défaut, la sous-location serait irrégulière. Et le bailleur pourrait ensuite refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime, voire demander en justice la résiliation du bail !

Mais attention, n’étant pas partie au contrat de sous-location, le bailleur ne peut pas demander la résiliation de la sous-location, ni même l’expulsion du sous-locataire. Plus généralement, sauf exception, il ne peut pas agir en justice contre ce dernier.

Ainsi, dans une affaire récente, un locataire avait sous-loué des locaux commerciaux sans que le bailleur ait donné son autorisation. Ce dernier avait alors réclamé au sous-locataire la réparation du préjudice qu’il estimait avoir subi en raison de la perte des sous-loyers qui, selon lui, auraient dû lui revenir.

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car la preuve d’un préjudice n’était pas établie. En effet, la sous-location avait pris fin avant la restitution des locaux et il n’était pas démontré que le montant des loyers versés par le sous-locataire avait excédé le montant du loyer dû par le locataire principal.

En outre, les juges ont rappelé que le bailleur ne peut exercer une action directe contre le sous-locataire, dans la limite du sous-loyer, qu’en cas de défaillance du locataire principal, ce qui n’était pas le cas dans cette affaire. Et aussi que seul le locataire principal est tenu de restituer au propriétaire les sous-loyers lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur.

Pour toutes ces raisons, le bailleur ne pouvait donc pas agir contre le sous-locataire.

Rappel : le bailleur peut agir directement contre le sous-locataire lorsque le locataire principal ne paie pas les loyers, mais dans la limite du montant du sous-loyer.


Cassation commerciale, 8 mars 2023, n° 20-20141

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Saisine de l’interlocuteur départemental lors d’un contrôle fiscal : ne tardez pas trop !

À l’issue d’un contrôle fiscal (examen contradictoire de situation fiscale personnelle, vérification ou examen de comptabilité), le contribuable qui est en désaccord avec le redressement envisagé peut bénéficier, à sa demande, d’un entretien avec les supérieurs hiérarchiques du vérificateur. En pratique, il doit d’abord se tourner vers l’inspecteur principal puis, si des divergences importantes subsistent, faire appel à l’interlocuteur départemental, et ce avant la mise en recouvrement du redressement.

À noter : ce double recours hiérarchique est une garantie prévue par la charte des droits et obligations du contribuable vérifié, qui s’impose à l’administration fiscale.

À ce titre, dans une affaire récente, une société avait fait l’objet d’une vérification de comptabilité, à la suite de laquelle l’administration fiscale lui avait notifié un redressement. Cette société avait rencontré le supérieur hiérarchique du vérificateur le 28 novembre 2017. Puis, le 6 décembre 2017, ce dernier avait fait parvenir à la société un courrier confirmant le redressement. Et le redressement avait été mis en recouvrement le 15 décembre 2017. Un redressement dont la société avait demandé l’annulation faute d’avoir disposé d’un délai suffisant entre la réception du courrier et la mise en recouvrement (9 jours) pour saisir l’interlocuteur départemental.

Une analyse que n’a pas partagée le Conseil d’État. En effet, les juges ont rappelé que le supérieur hiérarchique n’est pas tenu de prendre expressément position après son entretien avec le contribuable. En l’absence d’une prise de position, le désaccord avec l’administration fiscale est donc présumé persister. En l’espèce, dès la fin de son entretien avec le supérieur hiérarchique du vérificateur, la société pouvait demander la saisine de l’interlocuteur départemental. Le Conseil d’État a donc estimé que la société avait bénéficié d’un délai raisonnable entre l’entretien avec le supérieur hiérarchique et la mise en recouvrement (17 jours) pour faire appel à l’interlocuteur départemental.


Conseil d’État, 10 mars 2023, n° 464123

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Agriculture : une zone de protection de 10 mètres lors de l’utilisation de produits classés CMR2

En réponse à une injonction du Conseil d’État datant du 22 décembre dernier, les pouvoirs publics imposent désormais le respect d’une distance de sécurité minimale et incompressible de 10 mètres lors de l’utilisation, sur les parties aériennes des plantes, de certains produits phytopharmaceutiques comportant une substance suspectée d’être cancérogène, mutagène ou reprotoxique (produits classés CMR2) dans une zone située près des habitations, des lieux publics sensibles (écoles, établissements de santé…) et des lieux accueillant des travailleurs présents de façon régulière.

Plus précisément, cette zone de non-traitement (ZNT) de 10 mètres doit s’appliquer lorsque aucune distance de sécurité spécifique n’est prévue par l’autorisation de mise sur le marché (AMM) du produit concerné.

Précision : la liste des 300 produits concernés et leurs usages sont publiés au Bulletin officiel du ministère de l’Agriculture.


Arrêté du 14 février 2023, JO du 21 mars

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Conversions des exploitations agricoles à l’agriculture biologique

J’entends dire que le nombre d’exploitations agricoles qui se convertissent à l’agriculture biologique est en forte baisse. Confirmez-vous cette information ?

Selon l’Agence bio, le nombre d’exploitations agricoles qui sont passées à un mode de production biologique en 2022 a baissé de 31,9 % par rapport à l’année 2021. À l’inverse, le nombre des « déconversions » (retour à un mode de production conventionnel) a progressé de 34,6 %. Toutefois, les conversions à l’agriculture biologique (5 245 exploitations) sont restées plus nombreuses que les déconversions (3 380) en 2022. Et selon l’Agence bio, la moitié des arrêts de certification « agriculture biologique » enregistrés en 2022 est due à des départs en retraite et non à un changement de mode de production. Il faut donc relativiser l’ampleur du phénomène même si, selon l’Agence Bio, on ne peut pas nier qu’il y ait « un réel coup de frein dans la dynamique des conversions ».

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Quand une indemnité de rupture est prévue dans un bail commercial

La loi prévoit que les actions en justice relatives à l’application du statut des baux commerciaux se prescrivent au bout de 2 ans.

Mais celles qui ne sont pas fondées spécifiquement sur les règles de ce statut relèvent, quant à elles, de la prescription de droit commun de 5 ans. Tel est le cas d’une action engagée pour non-respect d’une clause prévue dans un bail commercial comme, par exemple, une clause prévoyant une indemnité en cas de rupture anticipée du bail commercial.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Un locataire avait, comme la loi l’y autorise, donné congé à l’expiration de la deuxième période triennale du bail commercial. Le bailleur l’avait alors poursuivi en justice pour obtenir le paiement de l’indemnité de rupture anticipée qui était prévue dans le contrat de bail. Pour dire que l’action du bailleur n’était pas prescrite, contrairement à ce que le locataire prétendait, les juges ont estimé que l’action en paiement d’une indemnité de rupture en cas de résiliation anticipée, stipulée dans un bail commercial, n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux. Elle n’est donc pas soumise à la prescription de 2 ans, mais à celle de 5 ans.


Cassation civile 3e, 9 mars 2023, n° 21-20358

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Quand une déclaration de créance est effectuée par le débiteur

Lorsqu’une personne détient une créance impayée sur un professionnel ou sur une entreprise qui est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, elle doit déclarer cette créance auprès du mandataire ou du liquidateur judiciaire pour espérer recouvrer, dans le cadre de la procédure collective, tout ou partie de cette somme.

Précision : cette déclaration doit être effectuée, en principe, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure collective. À défaut, cette créance ne serait pas prise en compte dans les éventuelles répartitions qui s’opèreraient ensuite entre les créanciers dans le cadre de la procédure.

Toutefois, lorsque le débiteur faisant l’objet de la procédure collective a porté une créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé la déclaration de sa créance.

À ce titre, dans une affaire récente, un groupement agricole d’exploitation en commun (Gaec) placé en sauvegarde avait remis au mandataire judiciaire la liste de ses créanciers. Sur cette liste figuraient le nom et l’adresse d’une coopérative et le montant estimé, échu et à échoir, de la créance de cette dernière, à savoir environ 422 493 €.

Par la suite, le Gaec avait contesté la créance de la coopérative, faisant valoir que le seul fait que cette dernière apparaissait sur la liste des créanciers ne valait pas déclaration de créance qu’il aurait faite pour le compte de la coopérative.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a estimé que la liste des créanciers, remise par le Gaec à son mandataire judiciaire, comportant le nom de la coopérative créancière ainsi que le montant de la créance de cette dernière, faisait présumer la déclaration de créance effectuée par le Gaec pour le compte de la coopérative, dans la limite de ces informations.


Cassation commerciale, 8 février 2023, n° 21-19330

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Exonération des biens ruraux loués par bail à long terme : du nouveau ?

Les biens ruraux (terres, bâtiments) donnés à bail à long terme (ou par bail cessible hors du cadre familial) à un exploitant agricole sont partiellement exonérés de droits de mutation lors de leur transmission par donation ou par décès. Cette exonération est égale à 75 % de la valeur des biens ainsi transmis, dans une limite portée à 500 000 € depuis le 1er janvier 2023 (300 000 € auparavant), à condition que ces derniers soient conservés par les bénéficiaires de la transmission pendant au moins 10 ans. Pour la fraction de la valeur supérieure à 500 000 €, le pourcentage de l’exonération est ramené à 50 %.

À noter : cette exonération bénéficie également aux transmissions à titre gratuit de parts de groupements fonciers agricoles.

À ce titre, la question a été récemment posée au gouvernement de savoir s’il envisageait de déplafonner cette exonération. En effet, si l’augmentation récente du plafond de l’exonération est de nature à faciliter la transmission et la conservation familiales des exploitations agricoles, elle ne serait toutefois pas suffisante compte tenu de l’augmentation de la valeur des biens agricoles due notamment aux investissements étrangers. Une augmentation qui amène très souvent les héritiers à céder leurs terres faute de pouvoir payer les droits de mutation à titre gratuit qui leur sont réclamés.

Le ministre de l’Agriculture a répondu qu’il convenait d’abord de laisser à la mesure fiscale ayant porté le plafond à 500 000 € le temps de faire ressentir ses effets avant d’envisager de prendre de nouvelles dispositions en la matière. À suivre…


Rép. min. n° 3119, JO du 21 février 2023

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