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Le marché locatif est toujours aussi tendu !

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L’Observatoire LocService a dévoilé récemment les résultats de son étude portant sur l’offre et la demande locatives dans le parc privé français pour l’année 2024. Cette étude, réalisée à partir de plus de 150 000 offres et demandes de location enregistrées sur les 12 derniers mois, offre un aperçu des loyers moyens, des profils des locataires et des villes les plus recherchées. Présentation de ces résultats.

Une hausse des loyers

En 2024, pour pouvoir louer un logement, il fallait dépenser en moyenne 723 € par mois charges comprises. En moyenne encore, les logements loués ont une superficie de 42,5 m², ce qui donne un loyer au mètre carré de 17,03 €, en hausse de 3,3 % par rapport à 2023. Toutefois, ces chiffres cachent de fortes disparités. Par exemple, en Île-de-France, le loyer au m² est 78 % plus cher qu’en province. Et à Paris, la différence atteint 164 % ! Étant précisé tous les types de biens sont concernés par ces augmentations : les chambres, les studios, les T1-T2-T3 ainsi que les maisons.

Les secteurs les plus tendus

Selon les données récoltées par l’Observatoire, 1/3 des recherches de logements sont concentrées sur les 6 départements suivants :

– Paris (75) : 10,7 % des recherches ;

– Le Rhône (69) : 6,96 % ;

– Les Alpes-Maritimes (06) : 4,4 % ;

– Les Bouches-du-Rhône (13) : 4,37 % ;

– L’Hérault (34) : 4,33 % ;

– La Gironde (33) : 3,95 %.

Par ailleurs, l’étude a établi un classement des 10 villes françaises les plus souvent recherchées en 2024. Sans surprise, Paris s’empare de la première marche du podium. La ville lumière concentre 10,7 % des demandes de location. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (4,92 % de la demande), Montpellier (2,86 %), Toulouse (2,66 %), Nice (2,43 %), Bordeaux (2 %), Strasbourg (1,94 %), Marseille (1,89 %), Rennes (1,68 %) et Lille (1,58 %).

Le profil des candidats à la location

En moyenne, les candidats à la location consacrent un budget de 793 € par mois pour leur logement. Sachant que 38 % d’entre eux sont des étudiants et 7 % seulement sont des retraités. Concernant leurs garants, la famille continue d’être le moyen sollicité dans la majorité des cas (66 %). 11 % font le choix de s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement, un chiffre qui progresse de 3 points par rapport à 2023 et qui permet de faire baisser de 2 points les candidats sans garant (12 %).

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Aviculture : levée des embargos sur les volailles vers les États-Unis et le Canada

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15 mois de négociations auront été nécessaires pour parvenir à la levée de l’embargo décrété, en octobre 2023, par les États-Unis et le Canada sur certaines filières de volailles françaises, rapporte le ministère de l’Agriculture dans un communiqué de presse.

Pour rappel, cette interdiction d’importation avait été décrétée par les services sanitaires de ces deux pays d’Amérique du Nord à la suite de la décision française de vacciner les canards pour limiter la propagation de l’influenza aviaire hautement pathogène (IAHP), la fameuse grippe aviaire. Pour ces pays, si vacciner les oiseaux permet d’endiguer une épidémie, cela retarde aussi l’apparition des symptômes chez les animaux malades bien que vaccinés. Et cela fait courir le risque d’importer des oiseaux, en apparence sains, mais bien porteurs de la grippe aviaire.

Un feu vert pour les animaux non vaccinés

L’embargo américain a été levé le 16 janvier 2025. Il porte sur les exportations françaises de volailles non vaccinées et de produits dérivés, y compris sur les produits de génétique aviaire (œufs à couver et poussins d’un jour). Les canards français dont la vaccination est obligatoire et leurs sous-produits restent, quant à eux, interdits d’exportation vers les États-Unis, contrairement à ceux provenant des autres États membres de l’Union européenne.

De son côté, le Canada avait, dès le 24 décembre 2024, levé toutes les restrictions sur les exportations de produits de génétique aviaire française (œufs à couver et poussins d’un jour).

« Les autorités sanitaires françaises sont actuellement en contact avec leurs homologues américains et canadiens pour finaliser les modalités de reprise des exportations de génétique aviaire (œufs à couver et poussins d’un jour) vers ces destinations », précise le ministère.


Ministère de l’Agriculture, communiqué du 20 janvier 2025

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Apprentissage du français : de nouveaux droits pour les salariés allophones

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Dans le cadre de la loi « immigration et intégration », le gouvernement a adopté différentes mesures destinées à faciliter l’apprentissage du français par les salariés allophones, c’est-à-dire ceux dont la langue maternelle est une langue étrangère, notamment en leur permettant de s’absenter pendant leurs heures de travail pour suivre une formation.

Précision : ces mesures ne concernent que les formations visant à atteindre une connaissance de la langue française correspondant à un diplôme ou une certification attestant de la maîtrise du français à un niveau au moins égal au niveau A2 du cadre européen commun de référence pour les langues du Conseil de l’Europe. Ceci correspond à un niveau d’utilisateur élémentaire (niveau intermédiaire ou usuel).

Une formation dans le cadre du plan de développement des compétences

Un employeur peut désormais, dans le cadre du plan de développement des compétences, proposer à ses salariés allophones des formations en français.

En outre, pour les salariés allophones signataires du contrat d’intégration républicaine, les actions de formations visant à apprendre la langue française constituent du temps de travail effectif, dans la limite de 80 heures. L’employeur devant maintenir la rémunération du salarié pendant ces heures de formation.

Il appartient à l’employeur et au salarié de s’entendre sur la répartition des heures de formation pendant la durée du contrat de travail. Faute d’entente, le salarié ne peut s’absenter pour une durée supérieure à 10 % de sa durée hebdomadaire de travail.

Une formation via le compte personnel de formation

Lorsque la formation en français suivie par le salarié allophone signataire du contrat d’intégration républicaine est financée par le compte personnel de formation et est réalisée en tout ou partie durant le temps de travail, son employeur ne peut pas s’opposer à ses absences pour suivre ces cours dans la limite de 28 heures.

Le salarié doit informer son employeur de ses périodes d’absence au moins 30 jours calendaires (en comptant les dimanches et les jours fériés) avant le début de ses formations.


Art. 23, loi n° 2024-42 du 26 janvier 2024, JO du 27

Décret n° 2024-1243 du 30 décembre 2024, JO du 31

Décret n° 2024-1245 du 30 décembre 2024, JO du 31

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Mise à disposition d’une société de parcelles agricoles louées : il faut les exploiter !

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Très souvent, les exploitants agricoles qui exercent leur activité en société mettent à la disposition de celle-ci les terres et bâtiments dont ils sont locataires. Ce qui permet juridiquement à la société d’exploiter ces terres sans en devenir elle-même locataire, les associés concernés demeurant seuls titulaires des baux.

Le locataire qui a mis des terres louées à la disposition d’une société doit donc continuer à remplir ses obligations de locataire à l’égard de son bailleur. À ce titre, il est tenu d’exercer effectivement l’activité agricole au sein de la société et d’en être associé. À défaut, le bailleur serait en droit de demander la résiliation du bail pour ce motif. Mais attention, il convient désormais de distinguer deux cas de figure :

– s’il s’avère que le locataire ne participe pas personnellement à l’exploitation des terres louées ni dans la société bénéficiaire de la mise à disposition ni en dehors de celle-ci, la résiliation du bail sera alors automatiquement prononcée. Car dans ce cas, le locataire est réputé avoir cédé irrégulièrement son bail à la société ;

– si le locataire participe personnellement à l’exploitation des terres louées mais en dehors de la société bénéficiaire de la mise à disposition, la résiliation du bail ne sera prononcée que si cette exploitation à l’extérieur de la société a causé un préjudice au bailleur.

Ce sont les principes que la Cour de cassation a clairement posés dans une affaire récente.

La participation du locataire à l’exploitation des terres louées

Dans cette affaire, deux exploitants colocataires de parcelles agricoles les avaient mises à la disposition d’une société. Quelques années plus tard, ils avaient informé le bailleur du départ à la retraite de l’un d’eux. Ce dernier s’était alors opposé à ce que le bail se poursuive par le seul locataire restant. Et il avait, de surcroît, demandé en justice la résiliation de ce bail, invoquant le fait que les locataires n’étaient plus associés dans la société à la disposition de laquelle ils avaient mis les parcelles louées. En effet, les deux locataires étaient, en réalité, associés d’une société qui était elle-même associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition.

Saisie du litige, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail, estimant qu’il avait été irrégulièrement cédé à la société. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision. En effet, elle a constaté que les locataires participaient effectivement à l’exploitation des parcelles mises à disposition mais en dehors de la société bénéficiaire de la mise à disposition, en l’occurrence dans le cadre d’une société elle-même associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition. Elle en a conclu que la résiliation du bail ne pouvait être prononcée que si le bailleur apportait la preuve que cette situation lui avait causé un préjudice.


Cassation civile 3e, 26 septembre 2024, n° 23-12967

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Avocats : devant quelle juridiction contester une convention d’honoraires ?

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En principe, les avocats doivent conclure, avec leurs clients, une convention d’honoraires qui précise, en particulier, les prestations qui seront exécutées par le professionnel et les honoraires qui lui seront versés en contrepartie. Et les éventuelles contestations relatives au montant et au recouvrement de ces honoraires relèvent du bâtonnier de l’Ordre des avocats et, le cas échéant, du premier président de la cour d’appel. Pour autant, un client peut parfaitement, en tant que consommateur, contester la validité d’une convention d’honoraires devant le tribunal judiciaire.

Ainsi, dans une affaire récente, un avocat et son client avaient signé une convention d’honoraires ayant donné lieu au versement d’un acompte. Ayant souhaité se rétracter (le contrat avec l’avocat ayant été conclu à distance) mais s’étant heurté au refus de l’avocat, le client avait saisi le tribunal judiciaire en vue de faire annuler la convention d’honoraires et de se voir restituer l’acompte déjà versé.

Mais l’avocat avait contesté l’action formée par le client, estimant qu’elle devait être portée devant le bâtonnier de l’Ordre des avocats et non pas devant le tribunal judiciaire.

Saisies de l’affaire, la cour d’appel puis la Cour de cassation ont estimé que le bâtonnier (ou le premier président de la cour d’appel) est bien compétent pour statuer sur la validité d’une convention d’honoraires, mais uniquement lorsque la contestation fait suite à une demande de l’avocat en recouvrement de ses honoraires. Or dans la mesure où, dans cette affaire, c’est le client qui demandait, en tant que consommateur, la nullité de la convention d’honoraires dans le cadre de la mise en œuvre de son droit de rétractation, il était fondé à saisir le tribunal judiciaire.


Cassation civile 2e, 19 septembre 2024, n° 22-22984

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Une demande de rescrit fiscal par voie électronique pour les professionnels

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Le rescrit fiscal permet aux contribuables, entreprises comme particuliers, d’interroger l’administration sur l’application de règles fiscales à leur propre situation et d’obtenir une réponse qui l’engage. Autrement dit, l’administration ne peut plus, en principe, procéder à des redressements fiscaux sur la base d’une position différente de celle prise dans sa réponse.

Attention : si vous ne vous conformez pas à la réponse de l’administration, vous prenez le risque de subir un redressement fiscal en cas de contrôle, assorti de pénalités plus lourdes. Une réflexion en amont sur l’opportunité de recourir au rescrit fiscal est donc indispensable.

Une demande par voie électronique

Jusqu’à présent, une demande de rescrit devait être formulée par écrit.

Nouveauté, depuis le 16 janvier dernier, l’administration fiscale autorise les professionnels à effectuer leur demande de manière dématérialisée.

En pratique, ils doivent se rendre dans leur espace professionnel du site impots.gouv.fr, sur « messagerie », dans l’onglet « Écrire », puis à la rubrique « Autres demandes ». Ensuite, ils doivent cliquer sur « Dépôt d’une demande de rescrit » et choisir « Demande de rescrit ». Les professionnels ont alors accès à un formulaire leur permettant de déposer leur demande.

L’absence de réponse à un second examen

L’administration fiscale dispose, en principe, d’un délai de 3 mois pour répondre à une demande de rescrit.

À noter : seule une réponse expresse peut l’engager, sauf lorsque la demande du contribuable porte sur certaines opérations ou sur certains régimes particuliers (exemples : exonération en zone franche urbaine, crédit d’impôt recherche…). L’absence de réponse dans le délai imparti vaut alors accord tacite de la part de l’administration.

Lorsque la réponse de l’administration n’est pas satisfaisante aux yeux du contribuable, ce dernier peut solliciter un second examen de sa demande, et ce dans les 2 mois qui suivent la réception de cette réponse, sous réserve de ne pas invoquer de nouveaux éléments.

À ce titre, le Conseil d’État vient de préciser que l’absence de réponse sous 3 mois vaut confirmation de la réponse initiale. Le rescrit peut alors, le cas échéant, être contesté devant les tribunaux.


www.impots.gouv.fr, actualité du 16 janvier 2025

Conseil d’État, 29 novembre 2024, n° 497850

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Mise en réserve systématique des bénéfices : un abus de majorité ?

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Lorsque les associés majoritaires d’une société prennent une décision contraire à l’intérêt de celle-ci et dans l’unique but de les favoriser au détriment des associés minoritaires, cette décision constitue un abus de majorité et peut donc être annulée pour ce motif.

À ce titre, il n’est pas rare que les associés minoritaires d’une société s’estiment victimes d’un abus de droit lorsque des décisions de mise en réserve des bénéfices sont systématiquement prises et qu’ils se retrouvent ainsi privés de la perception de dividendes. Mais les décisions de justice sont unanimes : pour apporter la preuve d’un abus de majorité, les associés minoritaires doivent démontrer que la décision d’affecter les bénéfices aux réserves a été contraire à l’intérêt social et qu’elle a été prise dans l’unique dessin de favoriser les associés majoritaires au détriment des minoritaires.

La mise en réserve systématique n’est pas en soi inégalitaire

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans une affaire où un actionnaire minoritaire d’une société avait dénoncé, en invoquant un abus de majorité, la mise en réserve systématique des bénéfices décidée par l’assemblée générale depuis la constitution de la société. Mais il n’a pas obtenu gain de cause, faute d’avoir démontré, aux yeux des juges, la rupture d’égalité entre les associés.

En effet, il avait invoqué, en particulier, l’argument selon lequel la mise en réserve systématique des bénéfices pendant plus de 30 ans avait privé les associés minoritaires de toute possibilité de tirer profit de ces sommes. Or il n’avait pas démontré en quoi les actionnaires majoritaires avaient tiré un avantage de ces décisions de mise en réserve puisque tous les associés, y compris les majoritaires, avaient été privés des bénéfices ainsi laissés à disposition de la société.


Cassation commerciale, 27 novembre 2024, n° 22-19379

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Associations : quelles sont les incidences de l’absence de budget pour 2025 ?

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Depuis le 1er janvier, le régime budgétaire applicable découle de la loi spéciale votée en décembre, avec pour seule vocation d’assurer la continuité des services publics avant l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025, que le gouvernement souhaite la plus rapide possible. En conséquence, la fiscalité applicable aux associations est actuellement régie par les dispositions antérieures à la loi spéciale.

Des montants en attente de revalorisation

Alors qu’il devait être revalorisé de 2 % en raison de l’inflation, le barème de l’impôt sur le revenu demeure inchangé par rapport à 2024, tout au moins jusqu’à l’adoption d’un budget pour 2025. Et ce gel impacte, de facto, d’autres montants, eux-mêmes indexés sur le barème, qui restent donc identiques, notamment en matière de taxe sur les salaires, tant au niveau de son barème que de l’abattement bénéficiant aux associations.

Par ailleurs, le montant 2025 de la franchise des impôts commerciaux pour les activités accessoires des associations reste incertain puisque sa revalorisation dépend de la prévision de l’indice des prix à la consommation, hors tabac, retenue dans le projet de loi de finances.

Pas de gel pour la CVAE

La baisse progressive de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) n’est pas reportée de 3 ans. Elle se poursuivrait donc avec un taux d’imposition maximal fixé à 0,19 % au titre de 2025, contre 0,28 % au titre de 2024. Sauf disposition contraire dans la future loi de finances pour 2025…

Des avantages fiscaux éteints au 31 décembre 2024

Certains dispositifs fiscaux, qui devaient être prorogés dans le cadre du projet de loi de finances élaboré par le gouvernement « Barnier », se sont éteints en fin d’année dernière. À ce titre, l’actuel gouvernement a annoncé qu’il soutiendrait, lors de la préparation et de l’examen du futur projet de loi de finances, la reconduction et la mise en œuvre rétroactive, à partir du 1er janvier 2025, de certains de ces dispositifs, notamment les avantages octroyés en zones franches urbaines-territoires entrepreneurs et dans les bassins d’emploi à redynamiser.

Le gouvernement défendra également l’intégration dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR) des communes anciennement classées en zones de revitalisation rurale (ZRR) mais qui ne figurent pas dans la liste actuelle des ZFRR du fait de l’instauration de nouveaux critères. Pour rappel, depuis le 1er juillet 2024, l’ancien dispositif des ZRR a été remplacé par un nouveau zonage ZFRR. Reste à savoir si ces mesures seront bel et bien votées.

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Insertion : du nouveau pour les entreprises d’insertion par le travail indépendant

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Depuis 2018 et jusqu’en décembre 2026, une expérimentation permet à des entreprises d’insertion par le travail indépendant (EITI) d’accompagner des travailleurs non salariés rencontrant des difficultés sociales et professionnelles particulières dans le développement et la pérennisation de leur activité professionnelle.

Un récent décret apporte des précisions quant au contenu de cet accompagnement. Ainsi, ce dernier comprend désormais un soutien dans la résolution des difficultés sociales rencontrées, une mise en relation avec des clients ainsi que l’appui à l’acquisition de « compétences nécessaires au développement d’une activité économique indépendante dont le travailleur puisse tirer des moyens d’existence ».

Nouveauté : le contenu et les modalités de cet accompagnement sont définis dans un cahier des charges figurant en annexe d’un arrêté du 2 janvier 2025.

De nouvelles modalités pour l’aide financière

Comme avant, la durée maximale de l’aide financière allouée à l’EITI est de 2 ans à compter de la signature du contrat avec le travailleur indépendant.

Mais le montant et les modalités de versement de cette aide sont modifiés.

En effet, jusqu’alors, le montant de l’aide versée à l’EITI dépendait du volume horaire travaillé par le non-salarié accompagné. Ainsi, depuis le 1er novembre 2024, il était fixé pour un volume horaire travaillé de 1 505 heures et son montant maximum par travailleur indépendant s’établissait à 6 570 € (4 961 € à Mayotte).

Depuis le 1er janvier 2025, l’EITI perçoit, durant les 9 premiers mois d’accompagnement, une aide mensuelle d’un montant forfaitaire de 450 € par travailleur indépendant (340 € à Mayotte).

Pendant les 15 mois suivants, le montant de l’aide dépend, pour chaque mois, du chiffre d’affaires réalisé par le travailleur indépendant à partir des mises en relation effectuées par l’EITI. Ainsi, il est égal au montant forfaitaire de 450 € si ce chiffre d’affaires est au moins égal au montant mensuel du revenu de solidarité active (RSA).

Mais si ce chiffre d’affaires est inférieur au montant mensuel du RSA, le montant de l’aide accordé à l’EITI correspond :
– à la moitié du montant forfaitaire pendant les dixième, onzième et douzième mois d’accompagnement ;
– à zéro pendant les 12 derniers mois d’accompagnement.

Cependant, durant ces 15 derniers mois d’accompagnement, lorsque la moyenne mensuelle du chiffre d’affaires réalisé sur un trimestre civil par le travailleur indépendant est au moins égale au montant mensuel du RSA, l’EITI perçoit, au titre de chacun de ces mois, le montant forfaitaire de 450 €.

Précision : pour les contrats en cours au 1er janvier 2025, l’EITI reçoit le montant forfaitaire de 450 € jusqu’au mois de juin 2025 inclus.

Enfin, le versement de l’aide financière est soumis à deux nouvelles conditions :
– l’EITI doit respecter le cahier des charges fixant le contenu et les modalités d’accompagnement du travail indépendant ;
– pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2025, seuls les travailleurs indépendants qui sont immatriculés depuis 3 ans maximum et qui n’emploient pas de salarié ouvrent droit à cette aide.


Décret n° 2024-1239 du 30 décembre 2024, JO du 31

Arrêté du 2 janvier 2025, JO du 4

Arrêté du 2 janvier 2025, JO du 7

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Congé de proche aidant : un droit désormais renouvelable

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Le congé de proche aidant permet à un salarié de s’absenter de l’entreprise ou à un travailleur non salarié de suspendre son activité professionnelle afin de soutenir une personne présentant un handicap ou une perte d’autonomie. Il peut s’agir d’un membre de sa famille élargie (conjoint, concubin, partenaire de Pacs, grands-parents, parents, enfants, petits-enfants, frères, sœurs, parents du conjoint…) ou d’une personne âgée ou handicapée avec laquelle l’aidant réside ou entretient des liens étroits et stables ou à qui il vient en aide de manière régulière et fréquente, à titre non professionnel, pour accomplir tout ou partie des actes ou des activités de la vie quotidienne.

À noter : sauf disposition conventionnelle plus favorable, le congé de proche aidant est accordé aux salariés pour une durée de 3 mois (66 jours) renouvelable. Dans tous les cas, le congé ne peut pas excéder un an sur l’ensemble de leur carrière.

Une allocation journalière de proche aidant

Le bénéficiaire du congé, qu’il soit salarié ou travailleur non salarié, peut percevoir une allocation journalière de proche aidant (AJPA) de la Caisse d’allocations familiales ou de la Mutualité sociale agricole.

Cette allocation était jusqu’alors versée dans la limite de 66 jours sur l’ensemble de la carrière professionnelle du salarié ou du travailleur non salarié.

Depuis le 1er janvier 2025, l’AJPA peut être de nouveau attribuée au proche aidant pour une durée maximale de 66 jours lorsque ce dernier vient à une aide à une personne différente.

Concrètement, le nombre maximal d’AJPA versées au proche aidant ne peut pas être supérieur à 264 sur l’ensemble de sa carrière. Autrement dit, le proche aidant peut aider jusqu’à quatre personnes différentes pendant 66 jours chacune.

Précision : le montant de l’AJPA s’élève à 65,80 € par jour et à 32,90 € par demi-journée.


Décret n° 2024-697 du 5 juillet 2024, JO du 6

Instruction de la Caisse nationale d’allocations familiales du 28 novembre 2024

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