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Une année de plus pour le dispositif d’encadrement des loyers

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Le dispositif de l’encadrement annuel des loyers d’habitation a été reconduit pour un an, soit jusqu’au 31 juillet 2025. Un dispositif qui s’applique dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire là où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

En pratique, ce dispositif s’applique dans plusieurs cas de figure.

Le premier cas : lorsque le bail d’habitation fait l’objet d’un renouvellement, le bailleur ne peut augmenter le loyer que s’il est sous-évalué par rapport au prix du marché. Dans ce cas de figure, l’augmentation ne doit pas dépasser :
– 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
– ou 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Le second cas : en cas de nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation (et pour les baux signés depuis le 1er juillet 2024), le bail doit mentionner le montant du loyer appliqué au dernier locataire.

Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté en fonction de la variation de « l’indice de référence des loyers », appelé aussi IRL.

Si l’ancien loyer est sous-évalué, l’augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables ou le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si des travaux importants ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire, le bailleur peut, là encore, revoir à la hausse le montant du loyer.

Pour une mise en location après 18 mois d’inoccupation, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d’un logement classé A, B, C, D ou E.

À noter : dans certaines agglomérations (Paris, Bordeaux, Lille…), ce dispositif est couplé avec le dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif dans lequel les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette définie chaque année par arrêté préfectoral.


Décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024, JO du 31

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Professionnels libéraux : rachat de trimestres pour les périodes sans affiliation

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Avant le 1er janvier 2018, certains professionnels libéraux dont l’activité n’était pas reconnue ne relevaient d’aucun régime d’assurance vieillesse obligatoire. N’ayant pas versé de cotisations sociales à ce titre, ils n’ont donc acquis aucun droit à retraite au titre de leur activité professionnelle. Aussi, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2022 leur permet de racheter des trimestres de retraite de base pour les périodes durant lesquelles ils n’ont pas été affiliés à l’assurance retraite. Un rachat dont les conditions d’application viennent d’être précisées par décret.

Pour qui ?

Sont concernés par cette possibilité de rachat de trimestres les acupuncteurs, les chiropraticiens, les ergothérapeutes, les étiopathes, les hypnotiseurs, les magnétiseurs, les professionnels pratiquant la médecine traditionnelle chinoise, les naturopathes, les ostéopathes, les psychomotriciens, les psychothérapeutes et les sophrologues.

Précision : peuvent effectuer une demande de rachat de trimestres les professionnels âgés d’au moins 20 ans et de moins de 76 ans et qui n’ont pas obtenu le bénéfice de leur pension de retraite.

Comment ?

Les professionnels libéraux peuvent formuler une demande de rachat de trimestres de retraite pour leurs périodes d’activité comprises entre le 1er janvier 1985 et le 1er janvier 2018.

Cette demande doit être effectuée auprès de la Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d’assurance vieillesse (Cipav) et être accompagnée d’un justificatif d’identité du professionnel, de son numéro Siren, de son numéro Siret et de son code d’activité APE.

Exception : les professionnels libéraux dont l’activité ne relève plus de la Cipav et qui ont opté, avant le 1er janvier 2024, pour leur affiliation à la Sécurité sociale des indépendants doivent adresser leur demande de rachat à leur Caisse régionale d’assurance retraite et de santé au travail (Carsat ou Cnav Île-de-France).

Et attention, cette demande de rachat doit être formulée avant le 1er janvier 2027 !

À quel prix ?

Pour acquérir des trimestres de retraite au titre des périodes d’activité non affiliées à un régime d’assurance vieillesse, les professionnels libéraux doivent acquitter des cotisations sociales.

À noter : est considérée comme égale à un trimestre toute période d’activité de 90 jours successifs.

Le tarif appliqué à l’achat d’un trimestre est fixé annuellement par un arrêté en fonction de l’âge du professionnel libéral et de son revenu annuel moyen. Un tarif qui varie également selon que :
– le trimestre est racheté à la seule fin d’obtenir une durée d’assurance permettant d’augmenter le taux de la pension de retraite, généralement pour pouvoir prétendre à une retraite à taux plein (option dite « taux seul ») ;
– le trimestre est racheté non seulement pour augmenter le taux de la pension de retraite mais aussi pour améliorer le montant de la pension (option dite « taux et proratisation »).

Exemple : pour un professionnel libéral âgé de 40 ans en 2024 dont le revenu annuel moyen excède le plafond annuel de la Sécurité sociale (soit 46 368 € pour 2024), le prix de rachat d’un trimestre s’élève à 2 399 € (option « taux seul ») ou à 3 522 € (option « taux et proratisation »).

La demande de rachat de trimestre doit préciser l’option retenue par le professionnel libéral. Et elle peut, en cas de rachat de plus d’un trimestre, comporter une demande d’échelonnement du versement des cotisations en échéances mensuelles d’égal montant, sur une période qui ne peut excéder 5 ans.


Décret n° 2024-766 du 8 juillet 2024, JO du 9

Art. 108, loi n° 2021-1754 du 23 décembre 2021, JO du 24

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Le prix des terres agricoles et viticoles en 2023

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Comme chaque année, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2023, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Ce barème peut évidemment servir de base pour les transactions entre vendeurs et acquéreurs de terres agricoles. Mais attention, il n’a qu’une valeur indicative.

Précision : les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole.

Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2023, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole :
– le prix par hectare des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ;
– le prix par hectare de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ;
– le prix par hectare des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ;
– le prix des vignes par hectare.

Trois valeurs sont systématiquement données :
– la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ;
– des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché.

Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.

Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.

Le barème figure en annexe de la décision du 29 juillet 2024.


Décision du 29 juillet 2024, JO du 1er août

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Avocats : montant d’une convention d’honoraires en cas d’urgence

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Dans une affaire récente, une entreprise avait, un vendredi en fin d’après-midi, saisi en urgence un avocat dans le cadre d’une grève qui entraînait le blocage de l’un de ses sites. Aucune convention d’honoraires n’avait alors été rédigée.

À la fin de son intervention quelques jours plus tard, l’avocat avait transmis à sa cliente une note d’honoraires de 17 716,57 € TTC pour 48 heures de travail à un taux horaire d’environ 300 € HT. La trouvant excessive, l’entreprise avait refusé de la régler. L’avocat avait alors saisi le bâtonnier qui avait réduit ces honoraires à un montant à 7 200 € TTC. Une décision que l’avocat avait contestée en justice.

Saisie du litige, la cour d’appel a d’abord estimé que l’absence de convention d’honoraires était justifiée par l’urgence. Une situation, en effet, conforme à l’article 10 al. 3 de la loi du 31 décembre 1971 selon lequel l’avocat conclut par écrit avec son client une convention d’honoraires, sauf en cas d’urgence.

Elle a ensuite relevé que, selon l’article 10 al. 4 de la loi du 31 décembre 1971, les honoraires de l’avocat devaient, dans ces circonstances, être déterminés en tenant compte, des usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par l’avocat, de sa notoriété et de ses diligences.

Si elle reconnaît que le cabinet d’avocats « a réagi très rapidement, avec efficacité et professionnalisme, mettant des moyens adéquats », la cour d’appel réduit néanmoins le montant de la note d’honoraires présentée à l’entreprise à un montant de 12 028,57 € TTC. Une réduction justifiée, selon elle, par le fait que :
– certaines prestations avaient été comptées deux fois ;
– d’autres étaient « manifestement exagérées » ;
– le taux horaire de l’avocat associé (300 € HT de l’heure), justifié par sa notoriété, son statut d’avocat associé et son expérience de plus de 20 ans, ne pouvait pas être appliqué à son collaborateur « counsel » ayant moins d’expérience, à sa collaboratrice ni à son assistante.


Cour d’appel de Rennes, 27 mai 2024, n° 24/00065

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Transmission du patrimoine d’une société dissoute à son associé unique : du nouveau

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En principe, lorsqu’une société est dissoute, elle doit faire l’objet d’une procédure de liquidation. Ainsi, ses actifs sont vendus afin de régler les dettes à ses créanciers. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’une société unipersonnelle dont l’associé unique est une personne morale, la dissolution de cette société entraîne automatiquement la transmission universelle de son patrimoine à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu de procéder à sa liquidation.

Actuellement, la dissolution de la société doit faire l’objet d’une publicité dans un support habilité à recevoir les annonces légales, les créanciers de la société (notamment les administrations fiscale et sociale) ayant alors un délai de 30 jours à compter de cette publication pour faire opposition à la dissolution.

Or, après avoir publié l’avis de dissolution dans un support d’annonces légales, il s’avère que certaines sociétés attendent 30 jours pour réaliser les formalités requises au RCS (dépôt de la formalité de dissolution et de transmission du patrimoine à l’associé unique, dépôt de l’avis publié dans un support d’annonces légales, dépôt de la formalité de radiation de la société). Du coup, les créanciers ne sont souvent informés de la transmission du patrimoine à l’associé unique et de la perte de la personnalité morale de la société dissoute qu’à la suite de la publication par le greffier de la radiation de la société et de cette transmission de patrimoine. Et le délai de 30 jours pour faire opposition à la dissolution est alors expiré.

Une publicité au Bodacc

Pour permettre aux créanciers de pouvoir exercer leurs droits, les pouvoirs publics ont modifié les formalités à effectuer. Ainsi, à compter du 1er octobre 2024, pour qu’elle soit plus visible par les créanciers, la publicité de la dissolution de la société devra être effectuée par le greffier au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc), lequel est largement plus consulté qu’un support d’annonces légales. Et le délai d’opposition des créanciers à la dissolution courra à compter du lendemain de cette publication.


Décret n° 2024-751 du 7 juillet 2024, JO du 8

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Création d’un groupe TVA : optez avant le 31 octobre 2024 !

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Les entreprises assujetties à la TVA, établies en France, qui, bien que juridiquement indépendantes, sont étroitement liées entre elles sur les plans financier, économique et organisationnel peuvent, sur option, créer un groupe en matière de TVA (appelé « assujetti unique »).

Précision : ce régime est ouvert, le cas échéant, aux associations.

Cette option doit être formulée au plus tard le 31 octobre de l’année qui précède son application. Ainsi, pour créer un groupe TVA à partir du 1er janvier 2025, l’option doit être notifiée au plus tard le 31 octobre 2024. Sachant que l’option couvre une période minimale obligatoire de 3 ans. Elle s’appliquera donc jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour rappel, l’option, exercée par le représentant du groupe auprès de son service des impôts, doit être accompagnée de trois documents :
– un formulaire de création de groupe, permettant à l’Insee d’attribuer un numéro Siren à l’assujetti unique ;
– l’accord conclu entre les membres pour constituer le groupe et signé par chacun d’eux ;
– la déclaration du périmètre du groupe effectuée à l’aide du formulaire n° 3310-P-AU et comportant l’identification de l’assujetti unique et de ses membres.

En pratique : la déclaration de périmètre doit être télétransmise dès que l’assujetti unique obtient son numéro Siren et au plus tard le 10 janvier de l’année de sa mise en place. Une déclaration qui, ensuite, devra être fournie annuellement à l’administration et au plus tard le 10 janvier, avec la liste des membres du groupe au 1er janvier de la même année, permettant ainsi d’identifier les nouveaux membres et/ou les entreprises qui ont cessé d’être membres en cours de l’année précédente.

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Association exerçant une activité lucrative et impôts commerciaux

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Une association est, en principe, exonérée d’impôts commerciaux (impôt sur les sociétés, TVA, cotisation foncière des entreprises et cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Toutefois, pour cela, elle ne doit pas entretenir de relations privilégiées avec des entreprises et sa gestion doit être désintéressée.

En outre, son activité ne doit pas concurrencer le secteur commercial. Sachant que cette condition n’est, en principe, pas remplie lorsque l’association exerce son activité dans la même zone géographique d’attraction qu’une entreprise, qu’elle s’adresse au même public et lui propose le même service. Toutefois, même dans cette situation, l’association peut être exonérée d’impôts commerciaux si elle exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales (réponse à certains besoins insuffisamment satisfaits par le marché, public ne pouvant normalement accéder aux services offerts par les entreprises commerciales, prix pratiqués inférieurs à ceux du secteur concurrentiel ou modulés selon la situation des bénéficiaires, etc.).

Dans une affaire récente, une association ayant pour objet « la remise en forme, le cardio-training et le fitness » avait, à la suite d’une vérification de comptabilité, été soumise à l’impôt sur les sociétés, à la TVA et à la contribution foncière des entreprises. Un redressement qu’elle avait contesté devant les tribunaux.

Mais, les juges de la Cour administrative d’appel de Nancy ont validé ce redressement fiscal. En effet, ils ont estimé que l’association, qui exploitait une salle de sport comportant des matériels de musculation destinée à l’entretien et la remise en forme, se trouvait en concurrence directe avec des entreprises exerçant la même activité sur la même commune et que son activité n’était pas exercée dans des conditions différentes de celles de ces dernières.

Pour en arriver à cette conclusion, ils ont constaté que l’accès aux équipements de l’association, ouverts selon une vaste amplitude horaire, était offert à toute personne en contrepartie d’un abonnement payant et que ses tarifs équivalaient ceux de ses concurrents. Ils ont également relevé que l’association ne proposait pas de tarif préférentiel en fonction de critères sociaux et ne réservait pas son activité à un public défavorisé qui, sans elle, n’aurait pas accès à la pratique du sport. Enfin, ils ont retenu que l’association recourait à la publicité, comme les entreprises commerciales (subvention de sportifs, distribution de prospectus et de maillots, présence sur les réseaux sociaux…).


Cour administrative d’appel de Nancy, 14 mars 2024, n° 22NC00844

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Insertion : territoires zéro chômeur de longue durée

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Depuis 2016, l’expérimentation « Territoires zéro chômeur de longue durée » part du principe selon lequel les dépenses liées à la privation d’emploi, c’est-à-dire les allocations chômage, doivent être réaffectées à des entreprises qui recrutent des demandeurs d’emploi.

Dans ce cadre, des « entreprises à but d’emploi », qui peuvent être créées sous forme associative, embauchent en contrat à durée indéterminée des personnes privées d’emploi depuis plus d’un an et domiciliés depuis au moins 6 mois dans l’un des territoires participant à l’expérimentation. En contrepartie, les pouvoirs publics (État, collectivités territoriales…) leur versent une aide financière annuelle.

Instaurée d’abord sur 10 territoires, cette expérimentation a été étendue à plus de 50 nouveaux territoires choisis par le ministère du Travail, du Plein Emploi et de l’Insertion après appel à candidatures.

Et sept nouveaux territoires viennent encore d’être habilités à ce titre, à savoir :
– Antony (quartiers Noyer-Doré et Pajeaud) (Hauts-de-Seine) ;
– Concarneau (Finistère) ;
– Arc Nord-Ouest Roubaix (Nord) ;
– Costa Verde (Corse) ;
– Bondy : Noue Caillet/Terre-Saint-Blaise (Seine-Saint-Denis) ;
– Petit-Couronne (Seine-Maritime) ;
– Montpellier-Grabels (Hérault).

En chiffres : mi-juillet 2024, 79 entreprises à but d’emploi faisaient travailler 3 023 personnes sur 75 territoires.


Décret n° 2024-691 du 5 juillet 2024, JO du 6

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Activités sociales et culturelles : un délai pour supprimer la condition d’ancienneté

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Dans les entreprises d’au moins 50 salariés, le comité social et économique (CSE) assure, contrôle ou participe à la gestion des activités sociales et culturelles mises en place dans l’entreprise (bons d’achat, chèques-vacances, crèches, colonies de vacances, cours de sport, spectacles, etc.).

Dans un arrêt d’avril 2024, la Cour de cassation a indiqué que l’accès à ces activités sociales et culturelles ne peut pas être subordonné à une condition d’ancienneté dans l’entreprise. Un arrêt qui remet donc en cause la position de l’Urssaf selon laquelle les prestations du CSE peuvent être réservées aux salariés ayant une ancienneté d’au moins 6 mois dans l’entreprise.

Or, de nombreux CSE, suivant la position de l’Urssaf, appliquent actuellement cette condition d’ancienneté. Ils doivent donc revoir cette pratique sans tarder et faire bénéficier tous leurs salariés de ces activités.

Une exonération de cotisations et contributions sociales

Par ailleurs, l’Urssaf tolère que les prestations liées à des activités sociales et culturelles octroyées par le CSE ou, en l’absence de CSE, par l’employeur soient, sous certaines conditions, exonérées de cotisations et contributions sociales. Jusqu’alors, pour l’Urssaf, le CSE ou l’employeur pouvaient soumettre l’accès à ces prestations à une condition d’ancienneté (dans la limite de 6 mois) sans que cette exonération soit remise en cause.

Mais ce n’est désormais plus le cas puisque l’Urssaf s’est alignée sur la position de la Cour de cassation voulant que les activités sociales et culturelles soient ouvertes à tous sans condition d’ancienneté.

Cependant, l’Urssaf accorde aux CSE et aux employeurs qui appliquent encore une condition d’ancienneté un délai de grâce pour se mettre en conformité avec cette nouvelle règle. Ainsi, ces derniers ont jusqu’au 31 décembre 2025 pour supprimer cette condition d’ancienneté.

En pratique : jusqu’à fin 2025, les CSE et employeurs qui appliquent encore une condition d’ancienneté ne feront pas l’objet d’un redressement de cotisations en cas de contrôle Urssaf mais ils devront se mettre en conformité pour l’avenir.


Communiqué de l’Urssaf du 30 juillet 2024

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Fonds en euros : quel rendement en 2024 ?

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Comme chaque année, la même question se pose : à quelle rémunération doit-on s’attendre s’agissant des fonds en euros ? Même si les chiffres sont loin d’être arrêtés, quelques éléments laissent penser que le taux moyen des fonds en euros devrait être en léger recul en 2024. Après avoir profité d’un rendement moyen de 1,92 % en 2022 et de 2,60 % en 2023, les épargnants doivent s’attendre à un taux moyen de 2,5 % cette année. Un très léger recul qui peut s’expliquer par plusieurs facteurs, selon le cabinet Facts & Figures.

Tout d’abord, le cabinet anticipe une possible baisse du taux du Livret A allant de -0,25 % à -0,50 % en février 2025. Cette baisse étant la conséquence directe d’un recul de l’inflation à 2,6 % en 2024. Quel rapport avec les fonds en euros ? Les assureurs alignent souvent le rendement de leurs contrats à celui du Livret A afin de concurrencer l’épargne réglementée.

Ensuite, les assureurs n’auront pas la possibilité de piocher largement dans leurs réserves (la provision pour participation aux bénéfices) pour rehausser leur taux de rendement. En 2022 et 2023, ils ont déjà procédé à de larges prélèvements. L’heure est donc plutôt à la préservation des réserves.

Enfin, au regard des performances des marchés financiers, le cabinet Facts & Figures estime qu’en 2024, la poche actions des fonds en euros ne contribuera pas positivement au rendement de l’actif général comme elle l’avait fait en 2023.

Affaire à suivre, donc…

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