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Location d’un local par une association : quel bail conclure ?

Une association peut être amenée à louer un local pour installer son siège social, exercer ses activités et accueillir ses adhérents. Ce bail relève de la liberté contractuelle, sauf exceptions liées à l’activité de l’association et imposant la conclusion d’un bail particulier.

La liberté contractuelle

Le bail conclu par une association n’est, en principe, soumis à aucune règlementation spécifique. Autrement dit, son contenu résulte d’une négociation entre elle et le propriétaire : durée du bail, montant et révision du loyer, dépôt de garantie, réparations à la charge du locataire et du propriétaire, délai pour donner congé… Et si rien n’est prévu, ce sont les dispositions générales du Code civil qui s’appliquent.

À savoir : une association peut louer un local appartenant à son dirigeant. Mais attention, une telle situation remet en cause sa gestion désintéressée si le dirigeant en retire un avantage particulier (loyer anormalement élevé, prise en charge par l’association et sans contrepartie des réparations incombant au propriétaire…).

Des règles spécifiques

Un bail commercial doit être conclu si l’association exploite soit un établissement d’enseignement, soit un fonds de commerce ou un fonds artisanal impliquant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Si l’association exerce une activité économique rémunératrice (cours d’art dramatique, enseignement de la danse, réhabilitation d’immeubles…), le statut des baux professionnels s’impose. Quant au bail rural, il s’applique lorsque l’association loue, conformément à son objet, des immeubles à usage agricole pour les exploiter (exploitation d’une ferme par un établissement d’aide par le travail, par exemple).

Par ailleurs, l’association et le propriétaire peuvent choisir de se soumettre volontairement à ces baux spécifiques, voire au régime du bail d’habitation. Mais attention, il doit alors en être fait expressément mention dans le contrat de location.

Association et propriétaire peuvent également s’entendre pour conclure, devant notaire, un bail emphytéotique. Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, il est généralement assorti d’un loyer modeste, en contrepartie duquel l’association s’engage à effectuer des travaux d’amélioration des locaux.

En pratique : l’association locataire doit prendre certaines précautions, comme établir un bail par écrit et dresser un état des lieux d’entrée. Par ailleurs, elle doit prévenir le propriétaire de son activité et, bien sûr, ne pas oublier de souscrire une police d’assurance.

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Insertion : nouveaux territoires zéro chômeur de longue durée

Initiée en 2016, l’expérimentation « Territoires zéro chômeur de longue durée » consiste à créer des « entreprises à but d’emploi » qui, en contrepartie d’une aide financière des pouvoirs publics, embauchent en contrat à durée indéterminée des chômeurs inscrits à Pôle emploi depuis plus d’un an.

Instaurée d’abord sur seulement 10 territoires, cette expérimentation est actuellement étendue à 50 nouveaux territoires choisis par le ministère du Travail, du Plein Emploi et de l’Insertion après appel à candidatures.

À ce titre, quatre nouveaux territoires viennent d’être habilités :
– Thaon-les-Vosges (Vosges) ;
– Lille Fives (Nord) ;
– Bailleul (Nord) ;
– Saint-Thégonnec Loc-Eguiner (Finistère).

En chiffres : fin février 2023, 52 entreprises à but d’emploi employaient 1 776 personnes sur 51 territoires.


Arrêté du 6 février 2023, JO du 9

Arrêté du 13 mars 2023, JO du 15

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Nouvelles fonctions confiées à un salarié : une modification de son contrat de travail ?

Dans le cadre de son pouvoir de direction, l’employeur a la possibilité de modifier les conditions de travail de ses salariés (hors salariés protégés) sans, en principe, avoir à obtenir leur accord. En revanche, s’il entend modifier leur contrat de travail (rémunération, durée du travail…), il doit obtenir leur autorisation. Mais la distinction entre modification des conditions et travail et modification du contrat de travail n’est pas toujours évidente et donne lieu à un important contentieux comme en témoigne une affaire récente…

Dans cette affaire, un salarié qui occupait le poste de vice-président business partners d’une société s’était vu confier les fonctions de business développement executive. Le salarié, qui était en désaccord avec ce changement de fonction, avait alors pris acte de la rupture de son contrat de travail. Il estimait, en effet, que ce changement constituait une modification de son contrat de travail pour laquelle son accord était nécessaire. Il avait donc saisi la justice en vue d’obtenir la requalification de la prise d’acte de la rupture de son contrat de travail en licenciement sans cause réelle et sérieuse et de se voir verser différentes sommes liées à ce licenciement (environ 800 000 €).

Pour convaincre les juges, le salarié avait notamment indiqué que les nouvelles fonctions qui lui avaient été confiées étaient radicalement différentes de celles exercées antérieurement. Mais aussi que ses fonctions de management lui avaient été retirées et qu’il n’était plus secondé par une assistante à temps plein (mais par une assistante à temps partiel). Enfin, il avait estimé avoir été déclassé dans la mesure où l’on ne lui avait plus assigné ni objectif chiffré, ni budget de dépenses.

Saisie du litige, la Cour de cassation a tout d’abord rappelé que le fait de confier de nouvelles tâches à un salarié, mêmes différentes de celles exercées auparavant, ne constitue pas une modification du contrat de travail dès lors que ces tâches correspondent à sa qualification.

Ensuite, les juges ont relevé que, du fait des nouvelles fonctions transversales qui avaient été confiées au salarié, sa position hiérarchique n’avait pas changé, qu’il n’avait subi aucune rétrogradation ni déclassification et que sa rémunération avait été conservée. Ils en ont conclu que le changement de fonction qui lui avait été imposé constituait une simple modification de ses conditions de travail (et non une modification de son contrat) ne nécessitant pas son accord. Dès lors, la prise d’acte de la rupture du contrat de travail par le salarié produisait les effets d’une démission.


Cassation sociale, 25 janvier 2023, n° 21-18141

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Le montant des loyers flambe dans les métropoles

Après avoir analysé plus de 50 000 annonces immobilières, Pandaloc vient de publier son baromètre des loyers 2023. Sans surprise, Paris est la ville la plus chère pour se loger. Par exemple, louer un 2 pièces dans la capitale coûte près de 1 400 € par mois. Toutefois, il a été constaté que les loyers parisiens sont en légère baisse : -1,1 % par rapport à mars 2022 (glissement annuel).

Globalement, ce sont les grandes métropoles du quart sud-est du pays qui occupe le classement des villes les plus chères pour se loger. Par exemple, la ville de Cannes, qui occupe la deuxième place du classement, impose aux locataires de débourser 1 002 € par mois pour un 2 pièces. Le baromètre note que les loyers à Cannes ont progressé de 18,9 % entre mars 2022 et mars 2023. Dans ce classement, viennent ensuite les villes d’Annecy (955 € par mois pour un 2 pièces), Lyon (920 €), Nice (912 €), Aix-en-Provence (910 €), Antibes (910 €), Annemasse (897 €), Cagnes-sur-Mer (890 €) et, à la dixième place, Bordeaux (866 €).

Comme l’indique le baromètre, cette flambée des loyers s’explique en partie par l’inflation. Les loyers ont particulièrement augmenté à Rennes (+25,7 %), à Bordeaux (+16,1 %) et à Lille (+13,7 %). À l’inverse, les grandes villes où les loyers ont le moins augmenté sont Toulon (+1,1 %), Lyon (+2,8 %) et Grenoble (+4,3 %).

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Présentation simplifiée des comptes des petites entreprises : dès la clôture du premier exercice ?

Les sociétés commerciales répondant à la définition des petites entreprises bénéficient de certains allègements de leurs obligations comptables. Ainsi, elles sont dispensées d’établir un rapport de gestion, peuvent adopter une présentation simplifiée de leurs comptes annuels et demander (sauf celles qui appartiennent à un groupe) que leur compte de résultat ne soit pas rendu public.

Les petites entreprises sont celles qui ne dépassent pas, à la clôture du dernier exercice, deux des trois seuils suivants : 6 millions d’euros de total de bilan, 12 millions d’euros de chiffre d’affaires net et 50 salariés.

Sachant que si une entreprise dépasse deux de ces trois seuils, cette circonstance n’a d’incidence que si elle se produit pendant deux exercices consécutifs. À ce titre, l’ANSA (Association nationale des sociétés par actions) a été amenée à préciser que ce délai de deux ans n’est prévu que pour l’appréciation d’un changement de catégorie d’entreprise et n’a pas vocation à s’appliquer à la constitution d’une société dès la clôture du premier exercice. Autrement dit, dès l’établissement des comptes de son premier exercice, une société peut déterminer si elle dépasse ou non deux des trois seuils considérés et, si ce n’est pas le cas, bénéficier immédiatement du régime simplifié de ses obligations comptables.

À noter : si une société se situe en-deçà des seuils requis à la clôture de son premier exercice, mais dépasse deux de ces trois seuils à la clôture du deuxième exercice, elle ne changera de catégorie que si elle les dépasse toujours à la clôture du troisième exercice.


ANSA, comité juridique du 1er février 2023, n° 23-009

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Infirmiers : une grande enquête sur les conditions de travail

Mieux comprendre les conditions de travail des infirmiers pour les améliorer et proposer des solutions pour un mieux-être infirmier, c’est l’objectif affiché de cette enquête Ifop initiée par Charlotte K, un collectif qui accompagne les infirmiers dans leur parcours professionnel.

Cette enquête devrait également permettre de récupérer des données représentatives, en touchant un grand nombre de professionnels, et plus actualisées, la dernière enquête réalisée par l’Ordre infirmier datant de 2020.

Des questions sur toutes les dimensions du métier

L’enquête questionne sur toutes les dimensions du métier : psychologique (estime de soi, « sentiment d’accomplissement »…), physique (douleurs, pathologies liées au travail…), matérielle (revenu, jours de repos…), mais aussi sur des notions plus larges comme le bonheur, l’épanouissement au travail, l’alignement avec ses valeurs… Elle est ouverte à tous les infirmiers en exercice sur le territoire national, y compris à ceux qui sont en arrêt maladie, mais pas à ceux au chômage ou en reconversion.

Pour participer à l’enquête : cliquez ici

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Encadrement de l’amortissement fiscal du fonds commercial

L’amortissement constaté en comptabilité au titre des fonds commerciaux n’est normalement pas déductible du résultat imposable de l’entreprise, sauf pour les fonds acquis entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.

Rappel : sur le plan comptable, le fonds commercial peut être amorti seulement s’il a une durée d’utilisation limitée ou s’il est acquis par une entreprise de petite taille, c’est-à-dire par une entreprise qui ne dépasse pas deux des trois seuils suivants : 6 M€ de total de bilan, 12 M€ de chiffre d’affaires net, 50 salariés.

Attention toutefois, depuis le 18 juillet 2022, ce dispositif de faveur n’est pas applicable aux fonds acquis auprès d’une entreprise « liée » ou placée sous le contrôle de la même personne.

Précision : deux entreprises sont dites « liées » lorsqu’elles ont un lien de dépendance, c’est-à-dire lorsque l’une détient directement ou indirectement la majorité du capital de l’autre ou y exerce le pouvoir de décision ou lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une tierce entreprise qui détient la majorité de leur capital, directement ou indirectement, ou qui exerce le pouvoir de décision.

Cette restriction s’applique à tous les fonds éligibles au dispositif, a précisé l’administration fiscale, y compris donc – outre les fonds commerciaux – les fonds artisanaux ou encore les éléments incorporels assimilables au fonds commercial (clientèle, patientèle…) acquis par les professionnels libéraux titulaires de bénéfices non commerciaux.


BOI-BIC-AMT-10-20 du 21 décembre 2022, n° 360

Art. 7, loi n° 2022-1157 du 16 août 2022, JO du 17

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Cyberattaques : nouvelles conditions de la couverture assurantielle

Selon un rapport de l’Agence de l’Union européenne pour la cybersécurité (ENISA) de février 2023, plus de 90 % des petites et moyennes entreprises ont vu leur activité affectée par des cyberattaques en 2022. C’est dans ce contexte que la LOPMI a été votée le 24 janvier dernier. Ce texte augmente le budget du ministère de l’Intérieur de 15 Md€ sur les 5 prochaines années pour le porter à plus de 25 Md€ en 2027. Et plus de la moitié de ce budget sera consacré à la « révolution numérique » du ministère et à la modernisation des moyens de lutte contre la cybercriminalité. Parmi les mesures prises, les clauses de remboursement des cyber-rançons par les assurances sont désormais encadrées.

Dépôt de plainte dans les 72 heures

Pour bénéficier d’une couverture assurantielle en cas de cyberattaque, les entreprises devront notamment respecter une stricte conformité de la règlementation sur la protection des données ; mettre en place des procédures clés dédiées à la sécurité de ses systèmes d’information ; et déposer une plainte auprès des autorités compétentes au plus tard 72 heures après avoir eu connaissance de l’atteinte. Ces obligations qui devraient permettre une meilleure information de la police et de la justice, ne concernent que les professionnels.


Loi n° 2023-22 du 24 janvier 2023 d’orientation et de programmation du ministère de l’Intérieur, JO du 25

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Le Pays Basque se penche sur la question des locations touristiques

Face au développement exponentiel des meublés de tourisme ces dernières années, la communauté d’agglomération Pays Basque a pris certaines mesures pour tenter de faire baisser la tension locative. En effet, cette intercommunalité a mis en place, en plus d’une procédure d’autorisation de changement d’usage des logements (passage en meublé touristique), un principe de compensation. Concrètement, l’autorisation n’est délivrée désormais que lorsque la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme transforme simultanément un autre local (bureau, commerce…) en logement.

Précision : le local doit être d’une surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune.

De cette manière, la compensation permet de maintenir la possibilité d’installer des meublés de tourisme dans des logements anciens et de garantir une certaine quantité de logements disponibles pour la population permanente.

Sont concernées par ces nouvelles modalités de location les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.

À noter : le dispositif, qui s’applique depuis le 1er mars 2023, s’adresse aux propriétaires, personnes physiques comme morales (les sociétés civiles immobilières notamment). En pratique, les démarches administratives peuvent être réalisées directement par courrier ou à l’aide d’un guichet unique en ligne (https://depotpermis.fr). La communauté d’agglomération Pays Basque exerce l’instruction et le contrôle pour les 20 communes qui ont adhéré au « service commun » tandis que quatre communes (Bayonne, Boucau, Biarritz, Anglet) assurent elles-mêmes le suivi et le contrôle du dispositif.

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Viticulteurs : l’avenir du secteur de la viticulture à l’horizon 2040

Depuis quelques années, le secteur de la viticulture est malmené. L’évolution des habitudes de consommation, la montée en gamme des concurrents étrangers, les changements climatiques à l’œuvre et le durcissement de la politique agricole commune ont nui au fonctionnement de nombreuses exploitations qui n’avaient pas imaginé ces bouleversements et donc ne s’y étaient pas préparées. Aujourd’hui, alors que ces changements sont toujours d’actualité et que d’autres se profilent déjà à l’horizon, la cellule « Étude et prospective » de FranceAgriMer, aidée par l’Institut Agro de Montpellier, vient de publier un rapport baptisé « Prospective vigne et vins 2040-2045 » qui, sans avoir pour ambition de prédire l’avenir, bâtit un certain nombre d’hypothèses destinées à nourrir « les réflexions des responsables de la filière vignes et vins et de son environnement » et à les aider à élaborer des stratégies.

De 348 hypothèses à 4 scénarios

Afin d’élaborer les différents scénarios possibles, les auteurs de l’étude se sont basés sur un grand nombre d’hypothèses. Certaines, imaginées en 2003 à l’occasion de la rédaction de la précédente étude prospective, et validées par le temps, ont été conservées ; d’autres ont été échafaudées lors de la préparation de la dernière étude. En tout, 348 hypothèses ont été sélectionnées dans 19 catégories différentes (distribution, environnement, contraintes de production, changement climatique, gouvernance mondiale…). À partir de ces hypothèses, 4 scénarios ont été construits.

Le premier scénario, intitulé « Filière nomade pilotée par l’aval », décrit un monde où la viticulture, ne pouvant faire face aux impacts des changements climatiques dans ses territoires anciens, voit sa production et sa consommation « fondées sur les valeurs culturelles occidentales d’usage et notamment les indications géographiques s’effacer petit à petit ». Dans ce scénario, les investisseurs se détournent des marchés historiques pour soutenir des productions « à base de raisin », installés dans des zones devenues plus propices et adaptées aux demandes internationales.

Le deuxième scénario, « Production innovante et vertueuse pour des vins d’exportation », nous plonge dans une société où le libéralisme laisse la place à un marché plus encadré qui exclut « toute activité d’assembleur international de vins de diverses origines » et qui promeut une meilleure prise en compte des demandes sociétales (traçabilité accrue, encore moins de résidus, canaux de distribution plus courts et acteurs spécialisés dans le e-commerce prenant des parts de marché aux circuits physiques). Dans ce scénario, « le vin se limite à n’être qu’un produit culturel de qualité de vie dont la consommation diminue en France. La viabilité économique de la filière est dépendante de l’export ».

Le troisième scénario, « Filière performante et vin plaisir », nous dépeint « un contexte économique difficile et, en dépit d’un fond d’image sanitaire du vin dégradé qui repositionne le vin dans une sphère incluant des drogues douces licites, la filière reconquiert son marché intérieur grâce à la recherche publique en génétique viticole – bien soutenue par la profession ». La filière propose des vins compétitifs et débarrassés des « attributs négatifs environnementaux par les innovations variétales ». En revanche, les tensions entre rurbains et viticulteurs persistent et les « producteurs cherchent à compenser l’absence de développement de la consommation en diversifiant leurs sources de revenus grâce aux coproduits ».

Enfin, le quatrième scénario, « Marché national privilégié autour de filières régionales coordonnées », décrit une filière viti-vinicole française qui concentre ses débouchés sur le territoire national et se structure autour d’un axe liant les producteurs de vins à Indication Géographique (IG), le négoce de place et une grande distribution rénovée utilisant la digitalisation pour devenir un lieu d’accès au conseil. « Ces IG se combinent également avec de nouveaux signes de qualité à ancrage environnemental et social permis par l’essor des techniques de communication électroniques. Pour ce faire, certaines biotechnologies sont acceptées du bout des lèvres afin d’obtenir rapidement des variétés résistantes tant aux maladies qu’aux aléas abiotiques et ainsi tenir à distance les effets du changement climatique, mais aussi viser à respecter une attente sociétale majeure ».

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