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Juridique
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Baux ruraux : forte hausse du montant des fermages
Mauvaise nouvelle pour les fermiers : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, est en hausse de 5,23 % en 2024 par rapport à 2023 (122,55 contre 116,46). Les sommes à verser aux propriétaires au titre des fermages vont donc encore augmenter cette année, et ce de manière très significative. En effet, cette hausse, très importante cette année, est la sixième consécutive puisqu’elle fait suite à celle, déjà très forte d’ailleurs, de l’an dernier (+ 5,63 %), à celle de 2022 (+ 3,55 %), à celle de 2021 (+ 1,09 %), à celle de 2020 (+ 0,55 %) et à celle de 2019 (+ 1,66 %).
Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 sera donc égal à : loyer par hectare 2023 x 122,55 (indice 2024)/116,46 (indice 2023).
Rappel : l’indice national des fermages est calculé en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare sur les 5 dernières années à hauteur de 60 % et de l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.
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Registre des bénéficiaires effectifs : accès limité !
Vous le savez, les sociétés non cotées (SARL, EURL, SAS, Sasu, SA, sociétés civiles…) ont l’obligation de déclarer au greffe du tribunal de commerce dont elles relèvent l’identité de leur(s) « bénéficiaire(s) effectif(s) », c’est-à-dire de la (des) personne(s) physique(s) qui contrôle(nt) directement ou indirectement la société.
Rappel : le(s) bénéficiaire(s) effectif(s) est (sont) la (les) personne(s) physique(s) :
– qui détien(nen)t, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société ;
– ou qui exerce(nt), par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société.
Jusqu’alors, les informations relatives aux bénéficiaires effectifs étaient accessibles au grand public. Mais depuis le 31 juillet dernier, seules les personnes ayant un intérêt légitime peuvent y accéder, à savoir :
– les autorités compétentes et les professionnels assujettis aux obligations de lute contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme : accès complet au registre ;
– les sociétés : accès aux informations relatives à leurs bénéficiaires effectifs, ainsi que, à condition de justifier de leur intérêt légitime, à celles des bénéficiaires effectifs de leurs cocontractants en vue de remplir leurs obligations en matière de conformité et de connaissance client ;
– les journalistes, chercheurs et acteurs de la société civile engagés pour la transparence financière : accès à la même base de données que celle qui était librement accessible avant le 31 juillet 2024.
À noter : ces conditions d’accès restreintes ont été mises en place pour répondre aux exigences à la fois de transparence financière et de respect de la vie privée imposées par la Cour de justice de l’Union européenne, laquelle avait estimé que l’ouverture de l’accès au registre des bénéficiaires effectifs au grand public constituait une violation grave du droit à la vie privée et à la protection des données personnelles des intéressés, ainsi que par une directive européenne du 31 mai 2024.
En pratique, la plateforme de l’Inpi met à disposition un formulaire permettant de traiter et de répondre aux demandes d’accès au registre des bénéficiaires effectifs pour chaque catégorie de personnes justifiant d’un intérêt légitime.
Infogreffe, actualité du 31 juillet 2024
Ministère de l’Economie et des Finances, communiqué de presse du 29 juillet 2024
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Les membres d’une association peuvent-ils la défendre contre ses dirigeants ?
Le Code civil et le Code du commerce permettent aux associés d’une société civile ou commerciale d’agir en justice contre ses gérants afin d’obtenir la réparation d’un préjudice subi par celle-ci. Si les gérants sont condamnés, les dommages-intérêts sont versés à la société.
En revanche, ni le Code civil ni la loi du 1er juillet 1901 ne prévoient la possibilité, pour les membres d’une association, d’intenter cette action sociale en responsabilité, dite « ut singuli ». Dès lors, cette action est-elle ouverte aux membres d’une association ? Une décision récente de la Cour de Cassation vient de rappeler la règle sur cette question.
Dans cette affaire, une société agricole reprochait au président d’une association dont elle était membre d’avoir commis des fautes de gestion ayant entraîné un préjudice pour cette dernière. Elle avait donc poursuivi en justice ce dirigeant afin d’obtenir réparation du préjudice subi par l’association.
Pas d’exception légale
Une action qui a été rejetée par les juges. En effet, pour la Cour de cassation, seules les personnes autorisées à représenter l’association (son président, par exemple) peuvent agir en justice pour défendre ses intérêts, sauf exception prévue par la loi. Or, le législateur prévoit une telle dérogation uniquement pour les membres des sociétés civiles et commerciales. En conséquence, la loi ne permet pas aux membres d’une association d’exercer l’action sociale ut singuli à l’égard de ses dirigeants.
À savoir : selon la Cour de cassation, la possibilité pour les membres d’une association d’exercer une telle action peut leur être ouverte par les statuts associatifs puisque ces textes déterminent librement les organes habilités à agir en justice dans l’intérêt de l’association.
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Droit des associés de SARL de consulter les comptes annuels
Associé d’une SARL, j’ai un doute sur la justesse du calcul qui a été effectué pour déterminer mes droits à dividendes. Du coup, je souhaiterais consulter les comptes annuels du dernier exercice. Mais le gérant de la société, avec lequel j’entretiens des relations un peu difficiles, n’est pas très enclin à me les communiquer. Quels sont mes droits en la matière ?
Les associés d’une SARL ont le droit de prendre connaissance, à tout moment, de certains documents sociaux (comptes annuels, rapports soumis aux assemblées, procès-verbaux des assemblées) concernant les trois derniers exercices. Ce droit devant s’exercer au siège social par l’associé lui-même. Si le gérant refuse, vous pouvez demander au président du tribunal de commerce d’enjoindre, sous astreinte, à ce dernier de vous communiquer ces documents. Mais attention, vous ne pouvez pas saisir le juge sans vous être préalablement rendu au siège social pour tenter de consulter les documents considérés et avoir essuyé un échec.
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La tenue des assemblées générales d’actionnaires de sociétés anonymes est facilitée
Les règles de fonctionnement et de gouvernance des sociétés ont été simplifiées par la récente loi visant à accroître le financement des entreprises et l’attractivité de la France. Ainsi, notamment, dans les sociétés anonymes (SA), la tenue des assemblées générales d’actionnaires par voie dématérialisée est facilitée.
Tenue des assemblées générales par voie dématérialisée
Actuellement, les actionnaires d’une SA peuvent participer aux assemblées générales par un moyen de télécommunication ou par visioconférence à condition que les statuts le permettent. Les statuts d’une SA non cotée peuvent d’ailleurs prévoir que les assemblées générales se tiennent exclusivement par visioconférence ou par des moyens de télécommunication. Sachant toutefois que pour chaque assemblée générale extraordinaire, un ou plusieurs actionnaires représentant au moins 5 % du capital peuvent s’opposer à la tenue de l’assemblée par voie dématérialisée et donc exiger une réunion physique.
La loi nouvelle pose le principe selon lequel toutes les assemblées générales (ordinaires, extraordinaires et spéciales) pourront désormais se tenir par voie dématérialisée sans que les statuts aient à le prévoir. En outre, elle réaffirme la possibilité pour les statuts d’une SA non cotée de stipuler que les assemblées générales (ordinaires, extraordinaires et spéciales) se tiennent exclusivement par voie dématérialisée. Mais elle porte à 25 % la part minimale du capital que les actionnaires doivent représenter pour pouvoir s’opposer à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire par ce moyen.
À noter : ces nouvelles règles entreront en vigueur à une date qui sera fixée par un décret à paraître et au plus tard le 13 septembre 2024.
Inscription de projets de résolution à l’ordre du jour d’une assemblée
Dans les sociétés anonymes, un ou plusieurs actionnaires minoritaires représentant au moins 5 % du capital peuvent demander l’inscription de points ou de projets de résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Sachant que si le conseil d’administration ne satisfait pas à cette demande, l’actionnaire ou les actionnaires concernés peuvent agir devant le tribunal de commerce.
Nouveauté : la loi nouvelle impose désormais au tribunal de commerce de statuer selon la procédure accélérée au fond. Ce qui est de nature à permettre aux actionnaires d’obtenir une décision de justice rapide, et donc avant la tenue de l’assemblée générale considérée.
À noter : cette nouvelle disposition est entrée en vigueur le 14 juin dernier.
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Cession du capital d’une société franchiseur : avec l’accord des franchisés ?
Un contrat de franchise est, bien entendu, conclu en considération de la personne du franchiseur. Mais pour autant, la cession de la totalité des parts ou des actions de la société franchiseur ne requiert pas, sauf clause contraire, l’accord préalable des franchisés. En effet, une telle opération n’implique pas de changement de la société en tant que personne morale en considération de laquelle les franchisés se sont engagés et n’emporte donc pas la cession des contrats de franchise.
C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où l’intégralité du capital d’une société franchiseur avait été cédé. L’un des franchisés avait alors contesté la validité de l’opération car il considérait que son contrat de franchise, conclu en considération de la personne du franchiseur, avait été cédé sans son accord. À tort donc, selon les juges.
À noter : un contrat de franchise peut très bien prévoir que le changement du contrôle d’une société au contrat devra être accepté par l’autre partie.
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Bail de courte durée frauduleux : dans quel délai agir ?
Lorsqu’un bail portant sur un local à usage commercial est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir qu’il ne sera pas soumis à la règlementation des baux commerciaux. On parle alors de bail de courte durée ou de bail dérogatoire. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail et n’a donc pas droit à une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur de renouveler ce bail.
Précision : il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, mais à condition que la durée cumulée de ces baux n’excède pas 3 ans. Au bout de 3 ans, il n’est donc plus permis de conclure un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux. Si le locataire se maintient dans les lieux, un nouveau bail prend naissance qui est, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux.
Dès lors, on comprend tout l’intérêt pour un bailleur d’essayer de conclure des baux dérogatoires successifs au-delà de la durée de 3 ans en utilisant certains subterfuges pour masquer la réalité (faire croire que le locataire n’est pas le même).
La fraude suspend le délai de prescription
À ce titre, dans une affaire récente, trois baux dérogatoires successifs avaient été conclus pour une durée totale de 7 ans avec le même locataire, mais portant des noms de société différents. 5 ans après la signature du dernier bail, ce dernier avait agi en justice pour faire requalifier ces baux en bail commercial soumis au statut. La question s’est alors posée de savoir si cette action était prescrite car le délai de prescription est de 2 ans. La Cour de cassation a répondu à cette question en affirmant que la fraude dont le bailleur s’était rendu coupable en maquillant le nom du locataire avait suspendu le délai de prescription. Le locataire pouvait donc bel et bien agir.
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Quand la responsabilité d’un fabricant est engagée pour cause de produit défectueux
Lorsqu’un produit est défectueux, la responsabilité de son fabricant peut être engagée à ce titre. Sachant qu’un produit est défectueux lorsqu’il n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre. Et pour apprécier ce niveau de sécurité, il doit être tenu compte de toutes les circonstances, et notamment de la présentation du produit, de l’usage qui peut en être raisonnablement attendu et du moment de sa mise en circulation.
Cette définition, donnée par la loi, est très large. À tel point que les juges considèrent que la défectuosité d’un produit peut résulter, non seulement d’un défaut du produit, mais aussi de l’absence ou d’une insuffisance d’informations donnée par le fabricant sur les risques encourus par les utilisateurs du produit ou sur les précautions à prendre lors de son utilisation.
Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire d’un bateau dont le moteur, lors d’une sortie en mer, avait été victime d’une explosion ayant provoqué un incendie puis la submersion du bateau, avait poursuivi en justice le vendeur du bateau sur le fondement de la responsabilité du fait des produits défectueux. Ce dernier, qui avait installé le moteur, s’était retourné contre le fabricant de la coque nue.
Et les juges ont considéré que la coque nue n’offrait pas la sécurité à laquelle on pouvait légitimement s’attendre et qu’elle était donc défectueuse. En effet, son fabricant n’avait pas fourni des recommandations ou des notices de montage pour les points précis pouvant remettre en cause la conception et la sécurité du bateau et l’absence de ces recommandations ou de ces notices avait conduit à la réalisation de travaux à l’origine de l’explosion. La responsabilité du fabricant de la coque nue pouvait donc être engagée.
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La convention d’occupation précaire
Une situation provisoire
Une convention d’occupation précaire ne peut être conclue qu’en présence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
Comme son nom l’indique, la convention d’occupation précaire répond à une situation temporaire et n’a donc pas pour objet de permettre au professionnel d’exercer durablement son activité dans le local.
En effet, le terme d’une convention d’occupation précaire est un événement dont la date de survenance est indéterminée ou la cessation d’une situation dont la date est incertaine. Ainsi, par exemple, une telle convention peut être consentie dans l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de la démolition du bâtiment, ou pour l’installation d’un kiosque mobile et démontable dans l’enceinte d’une galerie marchande.
Mais attention, il ne suffit pas d’intituler un contrat « convention d’occupation précaire » pour qu’il en soit valablement une ! Car pour qu’une convention d’occupation précaire soit valable en tant que telle, son caractère précaire doit être justifié par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties. En l’absence d’un tel motif, une convention d’occupation précaire risquerait d’être requalifiée en bail commercial par un tribunal et deviendrait donc assujettie aux règles impératives du statut des baux commerciaux.
Exemple : ne saurait être qualifié de convention d’occupation précaire le contrat par lequel le propriétaire autorise le locataire à rester dans les lieux à la fin d’un bail non renouvelé en attendant qu’il trouve d’autres locaux.
Les règles applicables
La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.
N’étant soumise à aucune disposition légale spécifique, et en particulier ne relevant pas du statut des baux commerciaux, la convention d’occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties dans le contrat. En règle générale, elle confère peu de droits au locataire. Ainsi, sauf stipulation contraire, ce dernier ne bénéficie pas du droit de rester dans les lieux pendant au moins 9 ans, ni du droit au renouvellement de son bail, ni encore du droit de percevoir une indemnité en cas de refus de renouvellement.
En outre, on l’a dit, la durée de l’occupation des lieux est indéterminée, et en tous cas, incertaine. Autrement dit, le locataire ne sait pas vraiment quand son bail prendra fin. Souvent très courte, l’occupation peut toutefois parfois s’étendre sur plusieurs années avant que n’intervienne l’événement attendu ou ne cesse la situation considérée.
Autre élément de précarité, la faculté fréquemment offerte par le contrat à l’une ou l’autre des parties (donc au bailleur) de mettre fin à la convention à tout moment, moyennant un délai de préavis très court.
À l’inverse, la convention d’occupation présente l’avantage pour le locataire d’être peu coûteuse. En effet, celui-ci verse au propriétaire une redevance généralement très modique, sans rapport avec la valeur locative des lieux. Et souvent, il n’est pas redevable des charges locatives ni tenu d’entretenir le local comme le serait un locataire classique.
Attention : il ne faut pas confondre la convention d’occupation précaire avec le bail de courte durée. En effet, à la différence de celle-ci, ce dernier est conclu pour une durée précisément définie, qui ne peut être supérieure à 3 ans. Mais à l’instar de la convention d’occupation précaire, le bail de courte durée n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.