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Vers une réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières ?

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Malgré les fortes contraintes qui pèsent sur le budget de la France, les pouvoirs publics cherchent des solutions pour tenter de revitaliser le marché de la construction et celui du logement. C’est dans cet esprit qu’un groupe de parlementaires a déposé récemment une proposition de loi visant à réformer le régime d’imposition des plus-values immobilières.

Actuellement, les plus-values immobilières (hors résidence principale) sont soumises à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Toutefois, ces plus-values sont diminuées d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel le propriétaire a possédé le bien. Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

– 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est donc acquise au-delà d’un délai de détention de 22 ans.

S’agissant des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

– 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.

Une exonération totale au bout de 15 ans

Avec le régime fiscal actuel, certains parlementaires estiment que ces délais, par leur trop longue durée, figent le marché de l’immobilier. De plus, ils ne démontrent pas leur efficacité contre la spéculation dans ce domaine, favorisent la raréfaction du foncier et dissuadent les candidats à la propriété. C’est la raison pour laquelle ils proposent de réduire de 22 à 15 ans le délai conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu. S’agissant des prélèvements sociaux, le délai serait aligné sur celui de l’impôt sur le revenu, soit 15 ans également au lieu de 30 ans.

Reste à savoir maintenant si cette proposition de loi ira jusqu’au bout du processus législatif. Affaire à suivre, donc…


Proposition de loi n° 799, enregistrée à la Présidente de l’Assemblée nationale le 21 janvier 2025

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Assurance chômage : les nouvelles règles à connaître

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Engagée il y a plus d’un an, la réforme de l’assurance chômage s’est fait attendre. Après un échec des négociations entre les partenaires sociaux et un projet de réforme avorté en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale, une nouvelle convention a enfin vu le jour. Une convention qui modifie certaines règles liées aux contributions dues par les employeurs et à l’indemnisation des demandeurs d’emploi. Le point sur les principales mesures introduites.

Ce qui concerne les employeurs

En 2017, une contribution exceptionnelle temporaire était venue augmenter, pour une durée de 3 ans, le taux de cotisation d’assurance chômage dont les employeurs sont redevables sur les rémunérations dues à leurs salariés. Le taux de cette cotisation était ainsi passé de 4 à 4,05 %. Plusieurs fois reconduite, cette contribution exceptionnelle est supprimée par la nouvelle convention d’assurance chômage pour les périodes d’emploi courant à compter du 1er mai 2025. À cette date, la contribution d’assurance chômage repassera donc à 4 %.

Précision : toutes les entreprises, y compris celles qui sont assujetties à un taux de cotisation d’assurance chômage modulé en raison du dispositif de « bonus-malus », profiteront de la suppression de cette contribution exceptionnelle de 0,05 %.

S’agissant d’ailleurs du bonus-malus de la contribution d’assurance chômage, il continue de s’appliquer, selon les mêmes taux de cotisations modulés actuellement pratiqués par les entreprises, jusqu’au 31 août 2025. Ce dispositif devant être remanié pour les périodes d’emploi courant à compter du 1er septembre 2025.

Ce qui concerne les salariés

Les règles liées à l’indemnisation chômage des seniors ont été adaptées à la dernière réforme des retraites repoussant l’âge légal de départ à la retraite de 62 à 64 ans.

C’est ainsi que la durée maximale dérogatoire d’indemnisation (qui s’établit, en principe, à 18 mois) s’élèvera, pour les salariés dont la fin du contrat de travail intervient à compter du 1er avril 2025, à :

– 22,5 mois, pour les personnes âgées de 55 et 56 ans (et non plus celles âgées de 53 et 54 ans) ;

– 27 mois pour les personnes âgées de 57 ans et plus (et non plus celles de 55 ans et plus).

À noter : ce seront désormais les personnes âgées d’au moins 55 ans (et non plus celles d’au moins 53 ans) qui pourront bénéficier de 137 jours d’allocation chômage supplémentaires lorsqu’elles suivront une formation durant leur période d’indemnisation. En outre, la dégressivité (de 30 %) des allocations chômage appliquée aux « hauts salaires » concernera les personnes âgées de moins de 55 ans (contre 57 ans actuellement).

Autre nouveauté à connaître, la durée d’affiliation à l’assurance chômage requise pour permettre aux travailleurs saisonniers d’être indemnisés sera, à compter du 1er avril 2025, abaissée de 6 à 5 mois (sur les 24 derniers mois).


Arrêté du 19 décembre 2024, JO du 20

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Céder son bail rural à un neveu après l’avoir adopté, c’est possible !

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Vous le savez : un exploitant agricole n’a pas le droit de céder son bail rural, sauf si cette cession est réalisée au profit d’un de ses descendants (enfants, petits-enfants) ayant atteint l’âge de la majorité ou de son conjoint (ou de son partenaire de Pacs) à condition que ce dernier participe à l’exploitation des parcelles louées.

Précision : la cession du bail ne peut être réalisée qu’avec l’agrément préalable du bailleur. À défaut d’accord de celui-ci, l’autorisation peut être accordée par le tribunal paritaire des baux ruraux. Et attention, l’exploitant qui procède à une cession de bail sans l’accord préalable du bailleur ou l’autorisation du tribunal encourt la résiliation de son bail ou, à tout le moins, le refus de son renouvellement par le bailleur.

À ce titre, la question s’est récemment posée en justice de savoir si un exploitant agricole pouvait valablement céder son bail rural à un neveu qu’il avait adopté après que le bailleur lui avait délivré un congé. Ainsi, dans cette affaire, un exploitant agricole avait reçu un congé de son bailleur au motif qu’il avait atteint l’âge de la retraite. Il avait alors entamé une procédure d’adoption de son neveu, laquelle avait abouti positivement. Il avait ensuite exprimé son intention de céder son bail à ce dernier, devenu son fils adoptif.

Le bailleur avait alors contesté le jugement d’adoption, invoquant une fraude à la réglementation du statut du fermage qui autorise la cession du bail aux seuls descendants et conjoint du locataire. Pour lui, l’adoption du neveu, dont la procédure avait été engagée par le locataire après la réception du congé, ne visait qu’à faire obstacle à ce dernier et empêcher le bailleur de récupérer ses terres.

Pas de fraude aux droits du bailleur

Mais les juges n’ont pas donné gain de cause au bailleur car ils n’ont pas constaté l’existence d’une fraude à ses droits ou d’un dol. En effet, ils ont relevé, d’une part, que le locataire – qui n’avait ni conjoint ni enfants – et son neveu entretenaient des liens affectifs forts et anciens, et d’autre part, que le projet d’adoption avait été mûrement réfléchi et qu’il avait recueilli l’accord de l’ensemble de l’entourage familial du neveu adopté. Pour eux, l’adoption ne s’inscrivait donc pas dans une démarche purement patrimoniale.


Cassation civile 3e, 11 septembre 2024, n° 21-24240

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Octroi d’un prêt : l’étendue du devoir de mise en garde de la banque

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Avant de consentir un prêt à un emprunteur non averti (c’est-à-dire un profane), la banque est tenue à un devoir de mise en garde qui consiste à vérifier que ce prêt est adapté aux capacités financières de l’intéressé et à alerter ce dernier sur les risques d’endettement qui peuvent résulter de son octroi. En revanche, cette obligation ne porte pas sur l’opportunité ou la faisabilité de l’opération financée.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente où une société avait emprunté des fonds pour financer l’acquisition de toutes les parts d’une autre société. Par la suite, les échéances du prêt n’ayant pas été honorées par la société, la banque avait agi en justice contre elle ainsi que contre son gérant qui s’était porté caution. Reproche avait alors été fait à la banque d’avoir manqué à son obligation de mise en garde puisqu’elle ne s’était pas renseignée sur la faisabilité du projet financé.

Mais pour les juges, la banque n’avait pas à s’interroger sur l’opportunité ou la faisabilité de ce projet.

À noter : lorsque l’emprunteur est un emprunteur averti, la banque n’est tenue à un devoir de mise en garde à son égard que dans le cas où elle détient des informations sur sa situation financière qu’il n’a pas lui-même.


Cassation commerciale, 11 décembre 2024, n° 23-15744

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Avocats : montants des cotisations de retraite pour 2025

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La Caisse nationale des barreaux français (CNBF) a publié les montants des cotisations de retraite (de base et complémentaire) et d’invalidité-décès dont sont redevables les avocats non salariés en 2025. Il est à noter que ces montants devront être confirmés par les pouvoirs publics.

Ainsi, pour la retraite de base, la cotisation forfaitaire varie selon l’ancienneté de l’avocat. Elle s’élève ainsi à :
– 351 € pour la 1re année d’exercice ;
– 705 € pour la 2e année d’exercice ;
-1 106 € pour la 3e année d’exercice ;
-1 505 € pour les 4e et 5e années d’exercice ;
– 1 921 € à partir de la 6e année et pour les avocats de 65 ans et plus.

Quant au taux de la cotisation proportionnelle calculée de manière provisionnelle sur le revenu net de 2023 (dans la limite d’un plafond de 297 549 €), il s’élève à 3,1 % (ou cotisation forfaitaire de 277 € pour les avocats inscrits en 2024 et 2025).

En matière de retraite complémentaire, les taux de cotisation varient entre 5,2 % et 20,40 %, selon la classe choisie par l’avocat (C1, C2 ou C2+) et le montant de ses revenus. Les avocats inscrits à la CNBF en 2024 et en 2025 payent une cotisation de 465 € (classe 1).

Quant à la cotisation forfaitaire invalidité-décès, elle est fixée à 68 € de la 1re à la 4e année d’exercice et à 170 € à partir de la 5e année et pour les avocats de 65 ans et plus.


www.cnbf.fr

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Taxe sur la publicité extérieure : où en est-on ?

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Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent décider d’appliquer une taxe locale sur la publicité extérieure aux entreprises qui exploitent des supports publicitaires fixes, visibles d’une voie publique et situés à l’extérieur. Pour rappel, le montant de cette taxe dépend du nombre d’habitants de la commune ou de l’EPCI, du type de support utilisé (dispositif publicitaire, enseigne ou préenseigne) et de la taille de ce dernier. Certains supports publicitaires en sont toutefois exonérés, notamment les enseignes de moins de 7 m², sauf décision contraire.

Précision : pour 2025, les tarifs maximaux de la taxe sont compris entre 18,60 € et 216,80 € par m².

Auparavant, la taxe était due sur la base d’une déclaration réalisée par l’entreprise auprès de la commune ou de l’EPCI avant le 1er mars de chaque année pour les dispositifs publicitaires existant au 1er janvier ou dans les 2 mois suivant leur installation ou de leur suppression.

La loi de finances pour 2022 a supprimé l’obligation d’une déclaration annuelle avant le 1er mars. Désormais, il n’y a donc plus de distinction entre deux périodes différentes, selon que le support de publicité existe ou non au 1er janvier de l’année.

En conséquence, le formulaire correspondant (cerfa n° 15702*02) a été mis à jour et la période déclarative rectifiée. Une déclaration doit donc seulement être effectuée dans les 2 mois qui suivent l’installation, le remplacement ou la suppression d’un support publicitaire.

En pratique, la taxe doit être payée à partir du 1er septembre de l’année d’imposition, sur la base des éventuelles déclarations réalisées jusqu’au 30 juin de la même année.

À savoir : le défaut ou le retard de déclaration, tout comme son inexactitude ou son caractère incomplet, peuvent être sanctionnés par une amende de 750 € pour les personnes physiques et de 3 750 € pour les sociétés. Et attention, cette amende s’applique distinctement pour chaque support concerné par l’infraction.


Décret n° 2024-1129 du 4 décembre 2024, JO du 5

Arrêté du 10 février 2023, JO du 19

Art. 100, loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, JO du 31

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Communauté d’intérêts entre les secteurs lucratif et non lucratif d’une association

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Les associations sont, en principe, exonérées d’impôts commerciaux (impôt sur les sociétés, TVA, cotisation foncière des entreprises et cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) à condition notamment que leur gestion soit désintéressée. Illustration dans une affaire récente où une association avait constitué deux secteurs d’activité, un secteur lucratif et un secteur non lucratif.

Ainsi, cette association exerçait des activités lucratives comprenant l’exploitation de parcs à thèmes et la location de costumes, pour lesquelles elle payait des impôts commerciaux (impôt sur les sociétés et TVA) et des activités non lucratives, composées d’une grande manifestation médiévale, d’actions sociales d’insertion ainsi que diverses activités associatives, qui, elles, n’étaient pas soumises aux impôts commerciaux.

À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait soumis aux impôts commerciaux les activités non lucratives de l’association, estimant que celles-ci étaient indissociables de ses activités lucratives.

Saisie du litige, la Cour administrative d’appel de Lyon a confirmé ce redressement fiscal.

En effet, elle a constaté que les excédents bruts d’exploitation générés par les activités déclarées non lucratives de l’association étaient supérieurs à ceux provenant de ses activités lucratives et permettaient donc de financer, outre son secteur non lucratif, différents projets mis en place dans son secteur lucratif et, notamment, ses parcs à thèmes. Elle a également noté que l’association ne disposait pas de comptes bancaires séparés pour son secteur lucratif et son secteur non lucratif. Elle en a déduit que son activité non lucrative, et notamment la grande manifestation médiévale, permettait de développer son activité lucrative, soit ses parcs à thèmes.

Selon la Cour administrative d’appel, au vu de ces constatations, il existait une communauté d’intérêts entre le secteur lucratif de l’association et son secteur non lucratif puisque le premier tirait un avantage concurrentiel indirect du second. Dès lors, la gestion de son secteur non lucratif ne pouvait pas présenter de caractère désintéressé. Et ce secteur devait être soumis aux impôts commerciaux.


Cour administrative d’appel de Lyon, 17 octobre 2024, n° 23LY02766

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Services à la personne : mise en place d’une carte professionnelle

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La loi « bien vieillir » d’avril 2024 a instauré une carte professionnelle pour les professionnels intervenant au domicile des personnes âgées et des personnes handicapées. Un récent décret a défini les professionnels concernés ainsi que les modalités de délivrance de cette carte.

Précision : la carte professionnelle est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Toutefois, la liste des certifications professionnelles permettant d’obtenir sa délivrance doit encore être définie par arrêté.

Quels sont les professionnels concernés ?

La carte est délivrée aux personnes intervenant au domicile des personnes âgées ou des personnes handicapées et travaillant pour un service qui leur apportent une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale.

Ces personnes doivent justifier :
– soit d’une certification professionnelle au minimum de niveau 3 (CAP, BEP ou certificat de spécialisation) attestant de compétences dans les secteurs sanitaire, médico-social ou social, sachant que la liste de ces certifications doit encore être définie par un arrêté ;
– soit de 3 ans d’exercice professionnel, au moins à mi-temps, dans l’accompagnement au domicile des personnes âgées ou des personnes handicapées au cours des 5 dernières années.

Comment obtenir une carte professionnelle ?

L’employeur doit enregistrer ses salariés dans le répertoire partagé des professionnels intervenant dans le système de santé (RPPS).

La carte professionnelle peut ainsi être délivrée au moyen d’une identification électronique.

L’employeur doit également veiller à la mise à jour des données du salarié et déclarer la fin de son contrat de travail.

À noter : la carte porte la mention « professionnel qualifié de l’aide à domicile ». Elle permet notamment à son titulaire de bénéficier de facilités en termes de circulation et de stationnement pour se rendre au domicile des personnes âgées et des personnes handicapées.


Art. 19, loi n° 2024-317 du 8 avril 2024, JO du 9

Décret n° 2024-1246 du 30 décembre 2024, JO du 31

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Pour mener à bien votre obligation de reclassement…

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L’employeur qui envisage de procéder à des licenciements pour motif économique doit, avant toute chose, rechercher un poste de reclassement pour les salariés concernés. Pour remplir son obligation, il peut soit adresser des offres de reclassement personnalisées aux salariés, soit leur transmettre la liste de tous les emplois de reclassement disponibles.

Précision : ces offres de reclassement doivent être précises, c’est-à-dire mentionner notamment l’intitulé du poste, le nom de l’employeur, la nature du contrat de travail, la classification du poste de travail… À défaut de ces mentions, les juges considèrent que l’employeur n’a pas rempli son obligation de reclassement et les licenciements prononcés sont alors dépourvus de cause réelle et sérieuse.

Mais ce n’est pas tout. Lorsque l’employeur décide de diffuser une liste des postes de reclassement disponibles à l’ensemble des salariés, cette liste doit préciser, en particulier, les critères de départage des salariés en cas de candidatures multiples sur un même poste. Sous peine, cette fois encore, que les juges requalifient les licenciements économiques en licenciements sans cause réelle et sérieuse…

Dans une affaire récente, un employeur, qui envisageait de licencier plusieurs salariés pour motif économique, leur avait adressé une liste des postes de reclassement disponibles. Aucune candidature n’ayant été formulée pour les postes concernés, les salariés avaient conclu un contrat de sécurisation professionnelle avec leur employeur, mettant ainsi fin à leur contrat de travail. Mais ces derniers avaient ensuite saisi la justice pour faire requalifier la rupture de leur contrat de travail en licenciement sans cause réelle et sérieuse. Et ce, au motif que la liste des offres de reclassement ne précisait pas les critères de départage mis en œuvre en cas de candidatures multiples pour un même poste.

De son côté, l’employeur estimait que cette simple « irrégularité de procédure » n’avait pas influencé le choix des salariés de ne pas candidater aux offres de reclassement proposées. Et donc que leur licenciement était bien pourvu d’une cause réelle et sérieuse.

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. Pour elle, l’absence des critères de départage des salariés rend les offres de reclassement imprécises, en ce qu’elles ne leur donnent pas les éléments d’information, et donc les outils de réflexion, qui déterminent leur décision. Dès lors, l’employeur qui omet cette mention ne remplit pas son obligation de reclassement et les licenciements économiques prononcés sont dépourvus de cause réelle et sérieuse.

Conséquence : privé de cause réelle et sérieuse, le licenciement donne lieu au paiement de dommages-intérêts au salarié.


Cassation sociale, 8 janvier 2025, n° 22-24724

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Contrat de vente et de prestation de services : c’est un contrat de vente !

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Lorsqu’un contrat est conclu à distance avec un consommateur, par exemple à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, ce dernier dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. Sachant que ce délai court à compter de la signature du contrat s’il s’agit d’une prestation de services et à compter de la réception du bien s’il s’agit d’une vente.

Attention : le contrat doit contenir les informations, requises par la loi, relatives à l’exercice du droit de rétractation dont dispose le consommateur, à savoir les conditions, le délai (14 jours) et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire de rétractation. Ces informations devant être fournies au consommateur avant la conclusion du contrat ou au moment de la conclusion du contrat lorsqu’il est conclu hors établissement. À défaut, ce contrat encourt la nullité.

Vente ou prestation de services ?

À ce titre, la Cour de cassation a précisé, dans une affaire récente, que lorsqu’un contrat a pour objet la fourniture et la pose de panneaux photovoltaïques, il doit être qualifié de contrat de vente. Du coup, pour ce type de contrat, le délai de rétractation du consommateur court à compter de la réception du bien, en l’occurrence des panneaux photovoltaïques.

Dans cette affaire, un particulier, qui avait conclu, à distance, un tel contrat avait demandé son annulation après que le vendeur avait été mis en liquidation judiciaire. À l’appui de sa demande, il avait fait valoir que le bon de commande était irrégulier puisqu’il mentionnait, comme point de départ du délai de rétractation, la date de conclusion du contrat et non pas celle de la livraison des biens.

La cour d’appel saisie du litige avait rejeté sa demande puisque, pour elle, il s’agissait d’un contrat de prestations de services, la date à prendre en compte étant donc bien celle de sa conclusion.

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision, affirmant que ce contrat devait être qualifié de contrat de vente.


Cassation civile 1re, 27 novembre 2024, n° 23-13492

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