Patrimoine

Posted on 01 février 2023

Diversification d’une assurance-vie

Posted by Les Echos Publishing on 01/02/2023 | Featured

Est-il possible d’investir sur différents types de supports dans le cadre d’une assurance-vie ?

Bien sûr. Et c’est même recommandé ! D’ailleurs, votre assurance-vie vous le permet en proposant un large panel de supports d’investissement (fonds en euros et unités de compte). Des supports de natures différentes et complémentaires qui vont vous permettre de vous constituer un contrat surmesure. Par exemple, il peut être intéressant d’investir sur des supports intégrant différentes classes d’actifs (actions, obligations, immobiliers…), mais aussi différents secteurs d’activité (industrie, santé…) ou zones géographiques (Amérique, Europe…). Pour trouver le bon équilibre entre ces différents supports, il est recommandé de se faire accompagner par son conseil habituel.

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Tags: Le Guide du Chef d'Entreprise, Placement

Posted on 28 janvier 2023

L’intérêt de passer de la location nue à la location meublée

Posted by Les Echos Publishing on 28/01/2023 | Featured

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez vide, la question de basculer vers la location meublée vous a peut-être déjà traversé l’esprit. Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à nourrir votre réflexion.

Une fiscalité avantageuse

En raison des abattements et des amortissements dont il bénéficie, le régime meublé est plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 77 700 €, votre revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (régime dit « micro-bénéfices industriels et commerciaux » ou « micro-BIC »). Vous n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Mais corrélativement, vous ne pouvez déduire aucune charge.

Si votre activité de location dépasse 77 700 €, vous relevez du régime réel. Sachant que vous pouvez aussi opter pour le régime réel même si vos recettes n’excèdent pas ce montant. Dans ce cadre, vous pouvez alors imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et des 10 années suivantes (régime LMNP). Autre avantage, vous pouvez pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble. Ce régime permet aussi de déduire certaines charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Une rentabilité accrue

Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’un meublé affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Sachant que le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur (taxe foncière, charges de copropriété, travaux de remise en état, remplacement du mobilier…) et, le cas échéant, des frais de gestion et du coût de l’assurance contre les loyers impayés. Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement. Car le taux de vacance locative en meublé est plus important qu’en location nue. Aussi, pour tenter de faire diminuer le risque de vacance, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier en centre-ville (ou proche du centre-ville) et dans une grande ville. En effet, les locataires recourant à la location meublée sont le plus souvent des étudiants ou des cadres en mission. Et sachez que plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.

Précision : le bailleur d’un logement meublé doit prévoir au minimum onze éléments de mobilier : de la literie, comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

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Tags: Le Guide du Chef d'Entreprise, Immobilier

Posted on 27 janvier 2023

Une nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires de biens immobiliers

Posted by Les Echos Publishing on 27/01/2023 | Featured

À compter de 2023, la réforme de la taxe d’habitation sur la résidence principale bénéficie à tous les contribuables. En revanche, cette taxe reste d’actualité pour les autres locaux comme les résidences secondaires et les logements vacants. Dans le but d’identifier les locaux qui demeurent taxables, une nouvelle obligation vient de faire son apparition. En effet, les contribuables doivent, pour chacun de leurs locaux, indiquer à l’administration fiscale à quel titre ils les occupent et, quand ils ne les occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1^er janvier 2023).

À noter : cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation ainsi que les propriétaires indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).

Pour ce faire, ils doivent se rendre dans leur espace personnel du site www.impots.gouv.fr et accéder au service « Gérer mes biens immobiliers ». Cette déclaration devant être effectuée avant le 1^er juillet 2023. À noter que, pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services fiscaux sont pré-affichées au sein de la déclaration en ligne.

Précision : pour les années suivantes, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration.

Attention, en cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local pourra être appliquée.

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Tags: Le Guide du Chef d'Entreprise, Immobilier, Fiscalité immobilière, Taxes locales/Impôts locaux, Fiscalité, Boucle Vidéo

Posted on 27 janvier 2023

Comment transmettre son entreprise à moindre coût ?

Posted by Les Echos Publishing on 27/01/2023 | Featured

D’abord un engagement collectif de conservation…

Les associés doivent conserver les titres transmis pendant au moins 2 ans.

Les titres transmis doivent avoir fait l’objet d’un engagement collectif de conservation pris par le donateur ou le défunt, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, avec un ou plusieurs autres associés de la société. L’engagement « collectif » peut également être pris par une personne seule. En d’autres termes, le dispositif bénéficie aussi aux transmissions de sociétés unipersonnelles (EURL, Sasu…). D’une durée minimale de 2 ans, l’engagement collectif commence à courir à compter de l’enregistrement de l’acte le constatant (pour un acte sous seing privé) ou de la date de l’acte (pour un acte authentique). L’engagement devant, en principe, être en cours au jour de la transmission.

En outre, l’engagement collectif doit porter sur un certain quota de titres, à savoir au moins :
– 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour une société cotée ;
– ou 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour une société non cotée.

Ces quotas devant être respectés pendant toute la durée de l’engagement collectif.

Point important, en l’absence d’engagement collectif pris avant la transmission, il est néanmoins possible de bénéficier de l’exonération partielle à certaines conditions. Ainsi, l’engagement collectif peut être « réputé acquis » lorsque le donateur ou le défunt, seul ou avec son conjoint ou partenaire de Pacs, détient, directement, depuis au moins 2 ans, le quota de titres requis et que l’un d’eux exerce dans la société depuis plus de 2 ans, selon les cas, son activité professionnelle principale ou une fonction de direction éligible.

À noter : depuis le 1^er janvier 2019, les engagements collectifs peuvent être réputés acquis en prenant en compte les détentions indirectes (un seul niveau d’interposition), y compris celles du concubin notoire.

Autre condition, la société dont les titres sont transmis doit exercer, de façon prépondérante, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, peu importe en revanche son régime d’imposition.

… suivi d’un engagement individuel de conservation

Les héritiers doivent conserver (individuellement) les titres transmis pendant 4 ans après l’expiration de l’engagement collectif de conservation.

Au jour de la transmission, chaque donataire ou héritier doit également prendre l’engagement individuel, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de conserver les titres transmis pendant au moins 4 ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif de conservation pris précédemment ou de la transmission si l’engagement collectif est réputé acquis.

Précision : l’engagement individuel peut ne porter que sur une partie des titres transmis, l’exonération étant alors limitée à la fraction des titres faisant l’objet de cet engagement.

Exercice professionnel

En outre, l’un des donataires ou héritiers ayant pris l’engagement individuel, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif doit exercer, pendant la durée de l’engagement collectif et les 3 ans qui suivent la transmission, soit son activité professionnelle principale (dans le cas d’une société de personnes), soit une fonction de direction éligible (dans le cas d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés).

Obligations déclaratives

Enfin, certaines obligations déclaratives doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de l’exonération Dutreil. Concrètement, les héritiers ou les donataires doivent joindre à la déclaration de succession ou à l’acte de donation une attestation de la société dont les titres font l’objet de l’engagement collectif certifiant que celui-ci est en cours au jour de la transmission et qu’il a porté jusqu’à cette date sur le quota de titres requis. Puis, dans les 3 mois qui suivent la fin de l’engagement individuel, ils doivent remettre une attestation de la société certifiant que l’ensemble des conditions d’application du Pacte Dutreil ont été respectées jusqu’à leur terme.

Si vous souhaitez mettre en place un Pacte Dutreil, il peut être opportun, compte tenu de la complexité du dispositif, de faire appel à votre conseil habituel.

Remise en cause de l’exonération

Si les conditions pour bénéficier du dispositif Dutreil ne sont pas respectées, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause.

L’exonération partielle peut être remise en cause en cas de non-respect des engagements collectifs et individuels, notamment en raison de la cession des titres de la société. Cette remise en cause peut concerner soit l’ensemble des héritiers ou donataires, soit seulement l’un d’entre eux. La remise en cause du régime de faveur donne alors lieu à restitution du complément de droits de mutation ayant fait l’objet de l’exonération et au versement d’un intérêt de retard (0,20 % par mois).

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Tags: Associations, Le Guide du Chef d'Entreprise, Transmission à titre gratuit, Transmissions d'entreprises/Cession d'entreprise, Droit d'enregistrement, Famille, Impots sur le revenu, Fiscalité

Posted on 26 janvier 2023

Modification d’un testament

Posted by Les Echos Publishing on 26/01/2023 | Featured

Il y a quelques années, j’ai procédé à la rédaction de mon testament. Par prudence, je l’ai ensuite confié à mon notaire afin qu’il l’inscrive au Fichier central des dernières volontés. Je souhaiterais aujourd’hui y apporter certaines modifications. Est-ce possible ?

Oui, vous pouvez apporter à votre testament toutes les modifications que vous souhaitez. Attention toutefois, si trop de changements sont apportés, il est alors plus prudent de rédiger entièrement un nouveau testament. À noter que ces modifications peuvent être faites chez votre notaire. Mais sachez également que vous pouvez révoquer votre testament par un simple testament que vous aurez rédigé seul et que vous aurez conservé chez vous. Vous pouvez également le faire enregistrer.

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Tags: Le Guide du Chef d'Entreprise, Famille

Posted on 26 janvier 2023

Le dispositif Pinel évolue

Posted by Les Echos Publishing on 26/01/2023 | Featured

Durée : 01 mn 53 s

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Tags: Le Guide du Chef d'Entreprise, Immobilier, Fiscalité immobilière

Posted on 25 janvier 2023

Le taux de l’usure sera révisé mensuellement

Posted by Les Echos Publishing on 25/01/2023 | Featured

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour certains particuliers. Cette restriction conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Ces difficultés résultent de l’effet ciseau observé entre l’augmentation rapide des taux d’intérêts des crédits immobiliers (contexte inflationniste) et le plafond lié au taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêt. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel.

Précision : le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Conscients des difficultés rencontrées par les Français pour pouvoir emprunter, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier mensuellement, et non plus trimestriellement, les taux d’usure. Cette révision mensuelle s’appliquera dès le 1^er février 2023 et jusqu’au 1^er juillet 2023, ce qui permettra de procéder à une révision mensuelle six mois d’affilée. Elle concernera l’ensemble des catégories de taux d’usure, notamment les crédits immobiliers, les crédits à la consommation et les crédits aux collectivités territoriales et aux associations.

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Tags: Conjoncture économique, Associations, Boucle Vidéo, Le Guide du Chef d'Entreprise, Trésorerie/Délais de paiement, Contrats, Immobilier, Financement d'entreprise

Posted on 20 janvier 2023

Pas d’afflux massif de passoires thermiques sur le marché immobilier

Posted by Les Echos Publishing on 20/01/2023 | Featured

Depuis le 1^er janvier 2023, il n’est plus possible de louer certains logements très énergivores (affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an), les fameuses passoires thermiques. À l’annonce de cette échéance par les pouvoirs publics, des professionnels du secteur de l’immobilier avaient manifesté leur inquiétude car ils pensaient que de nombreux logements bannis du parc locatif allaient se retrouver sur le marché immobilier.

Selon le dernier baromètre Guy Hoquet sur les passoires thermiques, cette inquiétude ne s’est pas vraiment concrétisée. En effet, le volume de ventes des logements énergivores est demeuré globalement identique à celui de 2021, avec « seulement » 8 % des transactions réalisées en 2022. Seule la ville de Paris fait exception à la moyenne nationale : les biens classés G représentent 21,6 % de l’offre commercialisée.

Globalement, selon les régions, le poids des passoires thermiques a augmenté de quelques points. Mais il faut rappeler que la méthodologie du diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué au 1^er juillet 2021. Cette réforme a fait basculer de nombreux logements en classe F ou G du DPE. Avant la réforme du DPE, les pouvoirs publics estimaient à 4,8 millions le nombre de passoires thermiques dans le parc immobilier français. Après la réforme, ce chiffre est passé à 5,2 millions.

Autre information à tirer de cette étude : les biens immobiliers qui affichent une étiquette F ou G se vendent en moyenne 10 % moins cher. À Paris, la décote moyenne est de 3 points. Toutefois, dans certaines villes, il n’a été observé aucune décote de prix, voire des valeurs plus élevées que la moyenne : c’est le cas à Bordeaux, Rennes, Bastia, Angers et Orléans.

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Tags: Immobilier, Boucle Vidéo, Le Guide du Chef d'Entreprise

Posted on 18 janvier 2023

Loc’Avantages : les plafonds de loyers 2023 sont connus

Posted by Les Echos Publishing on 18/01/2023 | Featured

Le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction variant en fonction de la convention conclue (secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)). En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte.

Précision : le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans au moins).

En fonction de la convention choisie, des plafonds de loyers mensuels doivent être respectés. À ce titre, les pouvoirs publics ont récemment communiqué ces différents plafonds. Ces derniers pouvant être consultés en cliquant ici.

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Tags: Boucle Vidéo, Le Guide du Chef d'Entreprise, Immobilier

Posted on 13 janvier 2023

Du nouveau pour certains crédits et réductions d’impôts

Posted by Les Echos Publishing on 13/01/2023 | Featured

Les pouvoirs publics prorogent plusieurs dispositifs conférant un crédit ou une réduction d’impôt. Des dispositifs qui, pour certains, ont été renforcés pour préserver le pouvoir d’achat des Français ou soutenir certains secteurs.

Augmentation du crédit d’impôt garde d’enfants

Les contribuables qui font garder, à l’extérieur de leur domicile (assistante maternelle, crèche…), leurs enfants de moins de 6 ans peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt égal à 50 % des dépenses effectivement supportées à ce titre, retenues dans la limite d’un plafond annuel jusqu’à présent fixé à 2 300 € par enfant à charge. Sachant que les dépenses ouvrant droit à cet avantage fiscal sont celles qui ont donné lieu à un règlement définitif pour une prestation réalisée au 31 décembre de l’année de versement.

Bonne nouvelle pour les parents de jeunes enfants, le plafond des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est porté de 2 300 à 3 500 €, soit une hausse de l’avantage fiscal maximal de 600 €. Le crédit d’impôt atteint donc 1 750 € par enfant, au lieu de 1 150 €. Cette mesure s’applique aux dépenses engagées dès 2022.

Prorogation du taux majoré pour les investissements IR-PME

Le dispositif IR-PME octroie une réduction d’impôt sur le revenu aux personnes qui investissent en numéraire au capital de PME ou qui souscrivent des parts de fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Normalement fixé à 18 %, le taux de cette réduction d’impôt avait été relevé à 25 %, notamment pour les versements effectués entre le 18 mars 2022 et le 31 décembre 2022.

Cette majoration de taux est prorogée pour les investissements réalisés en 2023, sous réserve de l’approbation de la Commission européenne, et ce à compter d’une date à préciser par décret. En attendant, le taux reste fixé à 18 % en ce début d’année 2023.

Aménagement du crédit d’impôt pour les investissements forestiers

Les particuliers qui réalisent des opérations forestières (acquisition de terrains, souscription de parts dans des groupements forestiers…) peuvent bénéficier d’un avantage fiscal. Cet avantage, qui devait prendre fin au 31 décembre 2022, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2025. En outre, pour les opérations réalisées à compter du 1^er janvier 2023 et sous réserve du décret d’application, l’acquisition de bois et forêts ou de terrains nus à boiser ouvre désormais droit au crédit d’impôt déjà applicable aux travaux forestiers (au lieu d’une réduction d’impôt). À noter que le taux du crédit d’impôt est relevé de 18 à 25 % des dépenses éligibles, retenues dans la limite annuelle de 6 250 € pour les personnes seules et de 12 500 € pour les personnes mariées ou pacsées, soumises à une imposition commune.

Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022, JO du 31

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Tags: Boucle Vidéo, Le Guide du Chef d'Entreprise, Impots sur le revenu, Avantages fiscaux, Fiscalité