Juridique

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Les Français aiment la pierre !

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Les Français sont particulièrement attachés à la pierre. Grâce notamment à des taux d’intérêts encore très bas, les ventes de biens immobiliers se portent bien. Sachant qu’un bien immobilier sur quatre acheté aujourd’hui l’est en vue d’être loué. Afin de savoir ce que pensent les Français de l’investissement locatif, un récent sondage publié par Masteos vient nous apporter quelques éléments de réponse.

Malgré la crise sanitaire qui dure et le contexte actuel qui n’est pas toujours propice à l’investissement, 87 % des Français souhaitent tout de même investir dans l’immobilier. 87 %, c’est aussi la part d’entre eux qui considèrent l’immobilier comme un placement rentable et sûr. Le désir de se constituer un patrimoine est, par ailleurs, toujours d’actualité pour près de la moitié des Français qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Ainsi, l’investissement locatif arrive en deuxième position (20 %), derrière l’investissement dans une résidence principale (26 %) et devant l’immobilier en tant que résidence secondaire (13 %). Le profil type de l’investisseur en 2021 est âgé de 25 à 34 ans, vit dans une agglomération de plus de 100 000 habitants et souhaite investir dans le Sud-Ouest de la France.

Bien qu’un certain nombre de Français souhaitent investir, certains freins à l’investissement locatif subsistent pour une partie de la population, corrélés principalement au financement et à l’accompagnement dans leur projet. Ainsi, la crainte de ne pas pouvoir investir sans apport (72 %), la crainte de ne pas être payé par ses locataires (79 %), la crainte du prix des travaux de rénovation (75 %) et la complexité des démarches (79 %) sont les principales raisons évoquées par ceux qui n’envisagent pas d’investir. Pourtant, accompagnés par des professionnels, de nombreux projets peuvent être réalisés.

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Un guichet unique électronique pour les formalités de création d’entreprise

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Lorsqu’il s’agit de réaliser les formalités pour créer son entreprise (ou encore pour modifier sa situation juridique ou la radier), différents organismes sont concernés, qu’il s’agisse des chambres de commerce et d’industrie, des greffes des tribunaux de commerce, des chambres d’agriculture, des chambres de métiers et de l’artisanat, de l’Urssaf ou encore des services des impôts des entreprises. Jusqu’à présent, ces formalités devaient être accomplies auprès d’un CFE (Centre de formalités des entreprises). Pour simplifier et moderniser ces démarches administratives, la loi Pacte du 22 mai 2020 a choisi de remplacer les CFE existants par un seul organisme sous forme de guichet unique électronique. Ce guichet sera l’interface entre les déclarants et les différents organismes destinataires des informations ainsi collectées.

C’est l’Institut national de la propriété industrielle (INPI) qui a été choisi comme opérateur et gestionnaire du guichet, lancé officiellement le 1er avril dernier. Un décret du 18 mars 2021 prévoit une période de transition jusqu’au 31 décembre 2022. Et au 1er janvier 2023, seul l’INPI sera compétent pour recevoir les formalités des entreprises relatives à la création, à la modification de situation et à la cessation d’activité des entreprises, les CFE ne seront plus aptes à s’occuper de ces formalités.

Pour accéder au guichet : https://www.guichet-entreprises.fr/fr


Décret n° 2021-300 du 18 mars 2021, JO du 21

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Continuation du bail rural par un seul des colocataires : gare au formalisme !

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Lorsque deux époux sont cotitulaires d’un bail rural et que l’un d’eux cesse de participer à l’exploitation des terres louées, par exemple à la suite d’un divorce ou de son départ à la retraite, celui qui continue à exploiter dispose d’un délai de 3 mois pour demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom. Le bailleur ne pouvant s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans les 2 mois qui suivent.

Précision : cette règle est applicable aux baux conclus depuis plus de 3 ans, sauf si la cessation d’activité de l’un des colocataires résulte d’un cas de force majeure. Si le bail rural a moins de 3 ans, la régularisation au profit de celui qui continue à exploiter n’est pas juridiquement prévue.

Et attention, le locataire qui demeure dans les lieux loués doit veiller à bien respecter ce formalisme. Car sinon, le bailleur serait en droit de mettre fin au bail. Ainsi, dans une affaire récente, c’est le mari qui partait à la retraite qui avait sollicité du bailleur la poursuite du bail au seul nom de son épouse. Faisant valoir que la demande ne lui avait pas été envoyée par la bonne personne (à savoir l’épouse qui continuait d’exploiter), le bailleur avait estimé que la poursuite du bail n’était pas valable et qu’il était donc en droit d’y mettre un terme. Les juges lui ont donné raison. Décision sévère pour l’intéressée alors que le bailleur avait été clairement informé de l’intention de cette dernière de continuer à exploiter !

En pratique : la demande de continuation du bail au profit d’un seul des époux doit être formulée par lettre recommandée avec avis de réception et contenir un certain nombre de mentions obligatoires (motif et date de la cessation d’activité, reproduction de l’article L. 411-35, alinéa 3 du Code rural).


Cassation civile 3e, 19 novembre 2020, n° 19-22442

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Un contrat à impact afin d’innover pour faciliter l’accès à l’emploi

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Le ministère du Travail, de l’Emploi et de l’Insertion met en place un appel à projets destiné à conclure des contrats à impact social afin de soutenir des projets innovants répondant à des enjeux d’accès à l’emploi.

Les contrats à impact permettent de faire financer par des acteurs privés (telle une fondation) des projets innovants élaborés par des associations afin de répondre à des besoins sociaux non ou mal satisfaits (lutte contre le décrochage scolaire, réduction des déchets, mobilité des plus démunis, accompagnement vers l’emploi de populations fragilisées, etc.). Si les objectifs de ces projets sont atteints, ces investisseurs sont remboursés du montant investi, éventuellement avec intérêts, par l’État ou un autre organisme (commune, département, région, administration…), leur mise de fonds étant, en revanche, perdue, en tout ou partie, en cas d’échec.

Précision : les objectifs des projets sont, par exemple, définis par rapport au nombre de formations dispensées, en proportion de retour dans l’emploi dans la population cible ou au nombre de sorties durables du RSA.

Dans le cadre de cet appel « Innover pour l’accès à l’emploi », doté de 10 millions d’euros, les associations sont invitées à proposer des projets innovants sur les thèmes suivants :
– accompagner l’insertion des jeunes par le mentorat ;
– accompagner la mobilité résidentielle et/ou pendulaire ;
– améliorer l’accès et le maintien en emploi des personnes souffrant de troubles de santé, en particulier de troubles psychiques.

Les associations peuvent déposer leur projet même si elles n’ont pas encore identifié leurs investisseurs privés et le payeur final (ministère du Travail, de l’Emploi et de l’Insertion, région, etc.).

En pratique : les associations doivent transmettre leur dossier de candidature au plus tard le 3 juin 2021 par courriel à l’adresse aap-ci@dgtresor.gouv.fr. Les projets retenus seront annoncés fin juillet 2021.

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Aides à domicile : l’incapacité à recevoir des libéralités est supprimée

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Jusqu’à présent, il n’était pas possible pour une aide à domicile ou une personne accompagnant une personne âgée ou handicapée de recevoir des libéralités (donations, legs…) de sa part. Une incapacité de recevoir qui vaut pour toute la durée de la prise en charge, de l’accueil ou de l’accompagnement de la personne. Dans une affaire récente, le Conseil constitutionnel a été amené à se prononcer sur cette incapacité.

En l’espèce, un défunt sans héritier réservataire avait rédigé un testament dans lequel il désignait ses quatre cousins en tant que légataires universels et son aide à domicile comme légataire à titre particulier d’un appartement. Par la suite, les cousins du défunt avaient agi en justice afin de faire annuler le legs particulier consenti à l’aide à domicile. Pour motiver leur action en justice, ils avaient fait valoir qu’une aide à domicile est frappée d’incapacité à recevoir une libéralité. En réponse, l’aide à domicile avait déposé auprès du Conseil constitutionnel une QPC (question prioritaire de constitutionnalité) afin de faire reconnaître l’inconstitutionnalité de cette incapacité.

Définition : une QPC est un droit reconnu à toute personne partie à un procès de soutenir qu’une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution garantit. Il appartient alors au Conseil constitutionnel de se prononcer et, le cas échéant, d’abroger la disposition considérée.

Les Sages de la rue de Montpensier ont relevé que les dispositions contestées limitent, dans la mesure de cette interdiction, les personnes âgées, les personnes handicapées ou celles qui ont besoin d’une aide personnelle à leur domicile ou d’une aide à la mobilité dans leur capacité à disposer librement de leur patrimoine. Le droit de disposer librement de son patrimoine étant un attribut du droit de propriété, les dispositions contestées portent atteinte à ce droit.

En outre, le Conseil constitutionnel a souligné qu’en instaurant une incapacité de recevoir, les pouvoirs publics ont entendu assurer la protection de personnes dont ils ont estimé qu’elles étaient placées dans une situation particulière de vulnérabilité vis-à-vis du risque de captation d’une partie de leurs biens par ceux qui leur apportaient cette assistance. Ils ont ainsi poursuivi un but d’intérêt général.

Toutefois, il ne peut se déduire du seul fait que les personnes auxquelles une assistance est apportée sont âgées, handicapées ou dans une autre situation nécessitant cette assistance pour favoriser leur maintien à domicile que leur capacité à consentir est altérée. De plus, les services à la personne recouvrent une multitude de tâches susceptibles d’être mises en œuvre selon des durées ou des fréquences variables. Le seul fait que ces tâches soient accomplies au domicile des intéressés et qu’elles contribuent à leur maintien à domicile ne suffit pas à caractériser, dans tous les cas, une situation de vulnérabilité des personnes assistées à l’égard de ceux qui leur apportent cette assistance. Le Conseil constitutionnel a noté que l’interdiction s’applique même dans le cas où pourrait être apportée la preuve de l’absence de vulnérabilité ou de dépendance du donateur à l’égard de la personne qui l’assiste.

De ces constatations, le Conseil constitutionnel juge que l’interdiction de recevoir des libéralités porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété au regard de l’objectif poursuivi. Une interdiction qui doit donc être déclarée contraire à la Constitution. Cette décision s’applique immédiatement et supprime en pratique l’incapacité des salariés effectuant des services d’aide à domicile à recevoir des libéralités.


Conseil constitutionnel, QPC du 12 mars 2021, n° 2020-888

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Aides « coûts fixes » : le formulaire est disponible

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En raison de son mode de calcul basé sur les pertes de chiffre d’affaires et de ses plafonds, le fonds de solidarité ne permet pas à certaines entreprises de couvrir les charges qu’elles exposent chaque mois. Raison pour laquelle un dispositif complémentaire a été mis en place par le gouvernement. Un dispositif désormais opérationnel et pour lequel une demande d’aide peut être déposée depuis le 31 mars 2021.

Une prise en charge des coûts fixes

Cette aide bimestrielle est réservée aux entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires mensuel moyen de 1 M€ et qui remplissent une des conditions lui permettant d’accéder aux aides renforcées du fonds de solidarité (subir une interdiction d’accueillir du public, appartenir à des secteurs très touchés par la crise ou connexes, avoir une activité de commerçant dans une zone de montagne ou dans un centre commercial qui fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public…).

Ces entreprises doivent, en outre, toucher le fonds de solidarité, avoir subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 50 % et enregistrer une perte brute d’exploitation pendant la période bimestrielle de référence.

Cette aide « coûts fixes » est également ouverte, sans condition de chiffre d’affaires, à un nombre limité de familles d’entreprises dont les charges fixes sont très élevées (loisirs indoor, salles de sport, jardins et parcs zoologiques, parcs d’attraction, établissements thermaux ou encore les cafés, hôtels, restaurants et résidences de tourismes situés en montagne).

L’aide pourra couvrir jusqu’à 70 % des pertes d’exploitation pour les entreprises de plus de 50 salariés et jusqu’à 90 % des pertes d’exploitation pour les entreprises de moins de 50 salariés, dans la limite de 10 M€ pour le premier semestre de l’année 2021.

La demande pour bénéficier de l’aide

Les entreprises éligibles au dispositif peuvent déposer leur demande via leur espace professionnel (et non personnel comme c’est le cas pour le fonds de solidarité) du site www.impots.gouv.fr :
– pour les mois de janvier et de février 2021, dans un délai de 30 jours après le versement de l’aide par le fonds de solidarité au titre du mois de février 2021 ;
– pour les mois de mars et d’avril 2021, dans un délai de 15 jours après le versement de l’aide par le fonds de solidarité au titre du mois d’avril 2021 ;
– pour les mois de mai et de juin 2021, dans un délai de 15 jours après le versement de l’aide par le fonds de solidarité au titre du mois de juin 2021.


Décret n° 2021-388 du 3 avril 2021, JO du 4

Décret n° 2021-310 du 24 mars 2021, JO du 25

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Commerces fermés : un nouveau dispositif de soutien

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Depuis le début de la crise sanitaire, de nombreux commerces sont soumis à rude épreuve. Fermés en raison des confinements ou contraints de respecter des tranches horaires réduites par les couvre-feux, ils éprouvent de plus en plus de difficultés à écouler leurs marchandises. Et la situation est particulièrement critique lorsque leur marchandise a une nature saisonnière, ce qui est le cas dans l’habillement, la chaussure, les équipements et vêtements de sport et dans la maroquinerie.

Une aide forfaitaire

Pour accompagner les commerçants appartenant à ces quatre secteurs à amortir les pertes qu’occasionne l’impossibilité d’écouler leur stock saisonnier, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et Alain Griset, ministre délégué en charge des PME, viennent d’annoncer la mise en place d’une aide spécifique. Cette dernière, qui viendra en complément des aides existantes, devrait, selon le gouvernement, bénéficier à 35 000 commerces.

Il s’agit d’une aide forfaitaire dont le montant correspond à 80 % du fonds de solidarité que l’entreprise a perçu au titre du mois de novembre 2020. Période de confinement pendant laquelle les commerces de l’habillement, de la chaussure, du sport et de la maroquinerie étaient fermés. Compte tenu des sommes versées à ces commerçants au titre du fonds de solidarité de novembre, le gouvernement estime le montant moyen de cette aide exceptionnelle à 6 000 €.

À noter : les commerces appartenant à ces secteurs qui réalisent un chiffre d’affaires mensuel moyen de plus de 1 M€ ne sont pas éligibles à cette nouvelle aide. Leurs pertes seront prises en charge dans le cadre d’un autre dispositif, également complémentaire du fonds de solidarité, communément baptisé « coûts fixes ».

Les modalités pratiques pour demander cette aide n’ont pas encore été communiquées.

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Constitution d’un GAEC entre concubins

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Seul sur l’exploitation depuis de nombreuses années, j’envisage aujourd’hui de constituer un groupement agricole d’exploitation en commun avec ma compagne. Est-ce possible ?

Oui, un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) peut être composé de deux personnes mariées ensemble, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité (Pacs), y compris lorsqu’elles en sont les deux seuls associés, ce qui n’était pas possible il y a encore quelques années (possible depuis 2010). Bien entendu, comme tout associé d’un GAEC, votre compagne devra participer de façon effective aux travaux de l’exploitation.

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Crédit immobilier : le décret instaurant la domiciliation des revenus est annulé

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Dans le cadre d’un crédit immobilier, il est fréquent que les établissements bancaires acceptent de financer une acquisition en échange d’une domiciliation des revenus de l’emprunteur. Afin d’encadrer cette pratique, les pouvoirs publics ont, par le décret n° 2017-1099 du 14 juin 2017, imposé notamment, pour les crédits souscrits depuis le 1er janvier 2018, que cette domiciliation bancaire ne puisse être supérieure à 10 ans. En contrepartie, la banque doit consentir à son client un avantage particulier qui peut consister, par exemple, en une réduction du taux d’intérêt, des frais annexes moindres, des tarifs préférentiels sur le compte destiné à recevoir les salaires de l’emprunteur… Vivement critiqué, ce dispositif a été abrogé par la loi Pacte du 22 mai 2019.

Mais avant que ce dispositif soit abrogé, l’association française des usagers des banques (AFUB) avait saisi le Conseil d’État afin de faire annuler le décret instaurant la possibilité d’imposer la domiciliation des revenus des emprunteurs. L’association avait soutenu notamment que le décret méconnaissait l’objectif de facilitation de la mobilité bancaire poursuivi par le droit européen.

Saisi du litige, le Conseil d’État a rappelé que le fait de conditionner l’octroi d’un avantage individualisé, dans le cadre d’un contrat de crédit proposé à un emprunteur relatif à un bien immobilier, à l’engagement de domicilier, pendant une période déterminée, l’ensemble des salaires ou revenus assimilés dans cet établissement, indépendamment du montant, des échéances et de la durée d’un prêt, et non uniquement la seule partie des salaires ou des revenus assimilés de l’emprunteur correspondant à ce qui est nécessaire pour rembourser le prêt, obtenir le crédit ou de fournir au prêteur des garanties supplémentaires en cas de défaut de paiement, doit être regardé comme une vente liée au sens du droit européen. Un dispositif qui n’est donc pas compatible avec les objectifs du droit européen en matière de mobilité bancaire. Ainsi, dépourvu de base légale, le Conseil d’État a annulé le décret du 14 juin 2017.

En pratique, les banques peuvent toujours imposer une domiciliation, à condition toutefois que cette dernière ne porte pas sur l’ensemble des revenus salariaux ou assimilés de l’emprunteur immobilier. En outre, cette domiciliation doit être limitée dans son montant et dans sa durée et conférer un avantage individualisé aux emprunteurs.


Conseil d’État, 4 février 2021, n° 413226

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Assurance récolte : les taux de subventions sont inchangés pour 2021

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Afin d’encourager les exploitants agricoles à souscrire une assurance récolte contre les risques climatiques, les pouvoirs publics leur accordent des subventions destinées à les aider à financer les cotisations ou primes d’assurance correspondantes.

Pour l’année 2021, les taux de prise en charge par l’État de ces primes d’assurance sont maintenus au même niveau qu’en 2020. Ainsi, le taux de subvention s’élève à 65 % des primes d’assurance dues au titre du premier niveau de garantie (niveau socle) ainsi que pour les contrats par groupe de culture « prairies » et à 45 % pour celles dues au titre du deuxième niveau (garanties complémentaires optionnelles).

Rappel : trois niveaux de garanties sont proposés aux agriculteurs dans le cadre d’une assurance récolte :
– un contrat socle, qui prévoit un seuil de déclenchement de l’indemnisation à partir de 30 % de pertes de récolte et une franchise de 20 %, de 25 % ou de 30 % selon le type de contrat (contrat par groupe de cultures, contrats « prairies » ou contrats à l’exploitation) ;
– des garanties complémentaires optionnelles (augmentation du capital assuré, diminution de la franchise, indemnisation des pertes de qualité…) qui peuvent être subventionnées ;
– des garanties complémentaires optionnelles supérieures (diminution du seuil de déclenchement, franchise moins élevée…) qui ne sont pas subventionnées.

En pratique, la demande d’aide à l’assurance récolte doit être souscrite, sur le site Telepac, en même temps que la télédéclaration du dossier Pac, soit le 17 mai 2021 au plus tard, en cochant la case « Aide à l’assurance récolte ». L’exploitant devra ensuite transmettre à l’administration (direction départementale des territoires), le 30 novembre 2021 au plus tard, le formulaire de déclaration de contrat qui lui sera adressé par son entreprise d’assurance après le règlement de la prime d’assurance.

Pour en savoir plus, consultez la notice d’information sur l’aide à l’assurance récolte 2021.


Arrêté du 15 mars 2021, JO du 17

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