Patrimoine

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Encadrement des loyers : l’application d’un complément de loyer

Dans le but de réguler le montant des loyers d’habitation, certaines villes françaises, comme Paris, Lille et Lyon, ont adopté le dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif qui oblige les bailleurs à fixer le montant des loyers dans une fourchette définie par les pouvoirs publics. Toutefois, ils peuvent aller au-delà du plafond si le logement loué présente des caractéristiques particulières (localisation, confort…). Dans ce cas, on parle d’un complément de loyer qui vient alors s’ajouter au « loyer de base ». Mais problème, le législateur n’a pas véritablement fixé les contours de cette notion de complément de loyers. Afin de combler cet oubli, la loi dite « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 prévoit qu’aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsqu’un logement loué présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
– des sanitaires sur le palier ;
– des signes d’humidité sur certains murs ;
– un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G (classes du DPE) ;
– des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
– un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
– des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
– des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
– une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.


Article 13, loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, JO du 17

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Quel prix pour les terres agricoles et viticoles en 2021 ?

Comme chaque année, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2021, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel.

Précision : les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole.

Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2021, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole :
– le prix par hectare des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ;
– le prix par hectare de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ;
– le prix par hectare des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ;
– le prix des vignes par hectare.

Trois valeurs sont systématiquement données :
– la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ;
– des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché.

Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.

Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.

Le barème figure en annexe de la décision du 5 août 2022.


Décision du 5 août 2022, JO du 7

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Un nouvel outil pour rechercher les contrats de retraite supplémentaire

Depuis début juillet 2022, il est possible de faire appel à un nouvel outil pour retrouver un contrat d’épargne retraite ouvert à son nom. Accessible sur www.info-retraite.fr ou via l’application mobile « mon compte retraite », cet outil, développé par la Caisse des dépôts et l’Agirc-Arrco, permet de consulter à tout moment la liste de tous les produits de retraite supplémentaire individuels ou collectifs (Perco, Per, Perp, Madelin, contrat « article 39 », contrat « article 83 ») dont vous êtes éventuellement bénéficiaire. Ainsi, si un produit s’affiche lorsque vous interrogez ce site internet, cela signifie que vous êtes titulaire d’un contrat retraite qui peut avoir été souscrit par l’un de vos employeurs ou dont vous avez oublié l’existence.

Précision : selon un rapport de la Cour des comptes, environ 13 Md€ disponibles sur les contrats d’épargne retraite ne sont pas réclamés par les assurés de plus de 62 ans et sont donc en déshérence. Une loi du 26 février 2021 a ajouté les contrats de retraite supplémentaire au sein du dispositif visant à lutter contre les contrats d’épargne en déshérence.

Pour vous aider dans vos démarches, le site internet www.info-retraite.fr indique le nom des organismes qui gèrent le contrat retrouvé ainsi que l’entreprise qui vous l’a ouvert. Figurent également les coordonnées pour contacter l’organisme gestionnaire du contrat.

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Assurance-vie : les critères pour qualifier des primes manifestement exagérées

Rien n’interdit à un épargnant de détenir une part importante de son patrimoine au sein d’une assurance-vie. En revanche, le contrat d’assurance-vie ne doit pas être un moyen pour empêcher les héritiers réservataires de percevoir, au moment du décès de l’épargnant, leur part de réserve. Si tel était le cas, la loi protège ces derniers en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées.

Pour juger ou non du caractère excessif des primes versées, les juges se basent sur un certain nombre de critères consacrés par la jurisprudence. À ce titre, l’utilisation de ces critères par les juridictions a fait l’objet d’un récent contentieux.

Dans cette affaire, une veuve était décédée le 25 novembre 2010, laissant pour lui succéder ses deux filles. Elle avait souscrit un contrat d’assurance-vie désignant comme bénéficiaires l’une de ses deux filles ainsi que les deux filles de cette dernière. Lésée, la fille « écartée » avait assigné en justice sa sœur afin de demander le rapport à la succession des primes versées au titre de cette assurance-vie.

Saisie du litige, la Cour d’appel de Douai avait retenu que la veuve détenait, lors de la souscription de ce contrat d’assurance-vie, des liquidités s’élevant à environ 150 000 € et qu’elle était, par ailleurs, propriétaire de sa maison et de parcelles de terrain. Au vu de ces éléments, il n’apparaissait pas que les primes versées sur le contrat d’assurance-vie étaient manifestement exagérées par rapport aux revenus et au patrimoine de l’intéressée à la date de la souscription du contrat d’assurance-vie.

Une argumentation qui n’a pas convaincu les juges de la Cour de cassation. En effet, ces derniers ont souligné que les règles du rapport à la succession et celles de la réduction pour atteinte à la réserve des héritiers ne s’appliquent pas aux primes versées en assurance-vie, à moins que celles-ci n’aient été manifestement exagérées eu égard aux facultés du souscripteur. Un tel caractère s’apprécie au moment de leur versement, au regard de l’âge ainsi que des situations patrimoniale et familiale du souscripteur et de l’utilité du contrat pour ce dernier. Or la Cour d’appel de Douai avait motivé sa décision en se fondant uniquement sur la situation patrimoniale (importance des primes versées par rapport à son épargne globale, train de vie) du souscripteur. En clair, chaque critère doit être étudié pour juger du caractère excessif des primes.


Cassation civile 2e, 16 juin 2022, n° 20-20544

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La hausse des loyers plafonnée

Durée : 01 mn 31 s

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La résiliation infra-annuelle de l’assurance-emprunteur

Depuis le 1er juin 2022, les Français peuvent mettre fin à leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. À condition toutefois que leurs offres de prêt aient été souscrites à partir de cette même date. Pour les autres emprunteurs ayant un prêt en cours avant le 1er juin 2022, cette faculté de résiliation est possible depuis le 1er septembre 2022.

Précision : pour que l’établissement accepte la résiliation de l’assurance-emprunteur, le nouveau contrat qui vient se substituer au précédent doit présenter un niveau de garanties (incapacité, décès, perte d’emploi…) au moins équivalent.

À ce titre, ceux qui souhaitent revoir leur couverture assurantielle peuvent avoir tout intérêt à se rapprocher de leur conseil habituel pour entamer des démarches. Des démarches qui peuvent conduire à réaliser des économies. En effet, selon des chiffres avancés par l’association de consommateurs Que Choisir, en cas de changement d’assurance dès la souscription du prêt, les économies peuvent être importantes. Les gains peuvent, par exemple, atteindre jusqu’à 15 000 € pour un couple d’emprunteurs de 40 ans (prêt de 250 000 € au taux de 1,5 % sur 20 ans). Après 5 ans de remboursement du prêt, ce même couple peut espérer une économie de 11 300 €.


Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, JO du 1er mars

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Vente d’une « passoire thermique » : report de l’obligation de réaliser un audit énergétique

Depuis plusieurs mois, le gouvernement tente de lutter contre les biens immobiliers qualifiés de « passoires thermiques ». À ce titre, un train de mesures a été pris pour inciter certains propriétaires et bailleurs à réaliser des travaux de rénovation pour tendre vers des logements moins énergivores. Une des dernières mesures en la matière, qui devait prendre effet au 1er septembre 2022, consistait à rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique par un professionnel lors de la vente d’un logement affichant une classe F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Un audit qui devait être remis à l’acquéreur pour assurer une bonne information sur l’état du bien à vendre.

Précision : l’audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C (ou en classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe pour atteindre au minimum la classe E. Toutefois, la réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente.

Face au manque de temps pour se préparer à cette nouvelle obligation, les professionnels de l’immobilier ont demandé aux pouvoirs publics de reporter l’application de cette mesure à une date ultérieure. C’est chose faite ! La remise d’un audit énergétique ne sera donc obligatoire qu’au 1er avril 2023.

À noter : l’audit énergétique s’appliquera dans les départements et régions d’outre-mer à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.


Décret n° 2022-1143 du 9 août 2022, JO du 11

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Immobilier : plafonnement de la hausse des loyers

Afin de protéger le pouvoir d’achat des ménages français, les pouvoirs publics ont pris la décision, via la loi dite « pouvoir d’achat », notamment de plafonner la hausse des loyers d’habitation. Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année et si le bail le prévoit, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.

Or, sans action de la part du gouvernement, avec l’inflation galopante que nous connaissons depuis plusieurs mois, l’Indice de référence des loyers aurait progressé de plus de 5 % selon les dernières projections. Ce qui aurait entraîné une forte augmentation des loyers, réduisant ainsi le pouvoir d’achat de nombreux locataires déjà touchés par la hausse des prix à la consommation.

Afin de répartir l’effort entre les propriétaires et les locataires, les pouvoirs publics ont donc pris la décision de plafonner la hausse des loyers, et non pas de les geler comme cela avait été envisagé initialement. Concrètement, les loyers ne pourront pas augmenter au-delà de certains pourcentages pendant l’application du dispositif baptisé « bouclier loyer ». Ainsi, pour les révisions de loyers intervenant du 3e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023 (soit jusqu’au 30 juin 2023), la hausse de l’IRL est plafonnée à :

– 3,5 % en métropole ;

– 2 à 3,5 % en Corse ;

– 2,5 % en Outre-mer.

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Comment payer moins d’impôt en 2023

Investir dans l’immobilier

Différents dispositifs s’offrent à vous dans le secteur de l’immobilier locatif. Mais avant de vous lancer, n’oubliez pas que vous achetez un bien immobilier, et non une réduction d’impôt. Ainsi, pour que votre investissement soit rentable, il vous faudra sélectionner votre bien avec soin en tenant compte notamment de la situation géographique, du marché locatif, de la qualité de la construction et de l’espoir de plus-value. Sans oublier qu’un investissement locatif demande du temps : réalisation de travaux, recherche de locataires, déclarations fiscales…

Le dispositif Pinel

Si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf ou ancien à réhabiliter afin de le louer, vous pouvez, sous certaines conditions (plafond de loyer, ressources du locataire…), bénéficier du dispositif Pinel. Ce dernier ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement (retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 € pour 2 logements par an), varie selon la durée de l’engagement de location que vous aurez choisie (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).

Attention : pour les logements neufs, pour lesquels une demande de permis de construire est déposée depuis le 1er janvier 2021, l’avantage fiscal n’est octroyé qu’aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif (logements devant être groupés dans un seul et même bâtiment). Cette dernière condition ne valant pas pour les investissements Pinel réalisés dans des logements anciens à réhabiliter.

Le dispositif Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel est élargi aux logements anciens situés dans des communes (245 communes sont éligibles) dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Il prend alors le nom de « dispositif Denormandie ». En pratique, l’investisseur doit acquérir, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, un bien immobilier rénové ou à rénover. Sachant que ces travaux de rénovation doivent répondre à des exigences en matière de performance et de consommation énergétiques, être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière. La réduction d’impôt associée étant calculée comme celle du dispositif Pinel.

Le dispositif Censi-Bouvard

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif Censi-Bouvard. Une réduction d’impôt répartie sur 9 ans dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements acquis).

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, vous devez acquérir un logement neuf ou réhabilité situé dans un établissement accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées, ou une résidence avec services pour étudiants.

Investir dans les entreprises

Acquérir des parts de FCPI ou de FIP

Il est également possible d’investir dans des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Ces fonds ont vocation à prendre des participations au capital de PME européennes, étant précisé qu’une partie de l’actif des FCPI est investie dans des titres de sociétés innovantes non cotées en Bourse, tandis qu’une partie de l’actif des FIP est investie dans des PME régionales. L’objectif pour l’investisseur étant de réaliser à terme une plus-value lors de la vente de ses parts (pas de distribution de revenus pendant la phase d’investissement). Sachant que lorsque les parts sont détenues depuis au moins 5 années, les produits et les plus-values réalisés lors de la cession ou du rachat sont exonérés d’impôt sur le revenu.

De plus, il est possible de bénéficier d’autres avantages fiscaux non négligeables. En effet, les FCPI et les FIP ouvrent droit chacun à une réduction d’impôt sur le revenu (IR) égale à 25 % du montant des versements, plafonnée à 12 000 € pour les personnes seules et à 24 000 € pour les couples mariés.

Globalement, il est bon de souligner que les parts de FCPI et de FIP doivent être considérées comme un placement à long terme (de 5 à 8 ans) pour pouvoir espérer réaliser une plus-value significative. Temps qui est nécessaire à l’entreprise pour se développer et faire apparaître les premiers résultats.

Souscrire au capital de certaines PME

Une réduction d’impôt peut être accordée au contribuable qui effectue, jusqu’au 31 décembre 2022, des versements au titre de la souscription au capital de certaines sociétés non cotées soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition de conserver pendant cinq ans les titres reçus en échange de l’apport. À cet égard, il est possible de réaliser ces versements directement au capital de la société ou indirectement, via une holding.

Cette souscription ouvre ainsi droit à une réduction d’impôt égale à 25 % des versements effectués au cours de l’année d’imposition, retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables imposés isolément ou de 100 000 € pour les contribuables mariés ou liés par un Pacs, soumis à une imposition commune.

Épargner pour sa retraite

Pour optimiser sa fiscalité tout en se préparant un complément de revenus à la retraite, il peut être opportun de souscrire un plan d’épargne retraite (PER). Outre le fait de valoriser un capital, le PER permet de profiter d’une fiscalité plutôt douce. En effet, pour l’enveloppe individuelle, en cas de versements volontaires, les sommes peuvent être déduites du revenu global de l’assuré, ou de son revenu professionnel s’il est travailleur non salarié (TNS).

Il s’agit toutefois d’une option puisque l’assuré peut choisir de ne pas profiter de cet avantage fiscal à l’entrée afin de bénéficier d’une fiscalité plus réduite à la sortie. En pratique, la déduction à l’entrée est plafonnée, selon le cas, à :

– 10 % du bénéfice imposable limité à 8 Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale) augmenté de 15 % du bénéfice compris entre 1 et 8 Pass, soit 76 102 € maximum au titre de 2022 ;

– ou 10 % du Pass, soit 4 113 €.

Pour les versements effectués par les particuliers (salariés…), les versements volontaires sont déductibles dans la limite égale au plus élevé des deux montants suivants :

– 10 % des revenus professionnels dans la limite de 8 Pass, soit 32 909 € en 2022 ;

– ou 10 % du Pass, soit 4 113 €.

À noter : fin juin 2022, on dénombrait 3,4 millions de PER.

Les autres dispositifs

Au-delà de ce panorama des avantages fiscaux les plus courants, il existe bien d’autres solutions de défiscalisation. Selon les dernières données des pouvoirs publics, la France serait dotée de pas moins de 474 niches fiscales. Ainsi, par exemple, les dons aux associations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 66 % de leur montant, dans la limite de 20 % du revenu imposable, ou de 75 % dans la limite de 1 000 € puis de 66 % pour les dons au-delà de 1 000 € (secteur caritatif notamment). De même, l’emploi d’un salarié à votre domicile ouvre droit à un crédit ou à une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 50 % du montant des dépenses engagées à ce titre, retenues dans la limite de 12 000 € par an, majorées de 1 500 € dans certains cas (enfant à charge, ascendant âgé de plus de 65 ans).

Il existe aussi des investissements plus sophistiqués tels que les investissements outre-mer ou encore le dispositif « Malraux ». Souvent performants, ils doivent pourtant être maniés avec précaution. D’autant plus que certains dispositifs ne peuvent pas se cumuler. Si vous êtes tenté d’aller plus loin dans votre démarche, n’hésitez pas à contacter votre conseil habituel.

Attention : la défiscalisation a des limites. En effet, le montant des avantages fiscaux accordés au titre de l’impôt sur le revenu est, en principe, plafonné. Pour les avantages souscrits en 2021 et déclarés en 2022, la diminution d’impôt ne peut, en principe, être supérieure à 10 000 €. En présence de certains dispositifs (investissements outre-mer, Sofica), ce plafond peut être rehaussé à 18 000 €.

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La donation entre époux

Durée : 01 mn 37 s

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