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Maintien du locataire dans les lieux à l’expiration d’un bail commercial de courte durée

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Sachant que si, à l’expiration de cette durée, le locataire se maintient dans les locaux sans que le bailleur s’y oppose, le bail se transforme automatiquement, au bout d’un mois, en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Sauf si le locataire renonce à l’application de ce statut, ce qui est possible.

Précision : la renonciation à l’application du statut des baux commerciaux n’est plus possible au-delà d’une durée cumulée de 3 ans des baux successifs. En effet, au-delà de 3 ans, il n’est plus possible de conclure un nouveau bail dérogeant au statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Mais attention, la renonciation du locataire au statut des baux commerciaux doit être sans équivoque. Tel n’est pas le cas, selon les juges, d’un locataire qui s’était maintenu dans les lieux après l’expiration d’un bail dérogatoire conclu pour 6 mois sans payer de loyer et qui avait signé un protocole d’accord dans lequel il admettait devoir une certaine somme d’argent au titre d’indemnités d’occupation. En effet, pour les juges, ces éléments n’étaient pas suffisants pour caractériser une renonciation non équivoque de ce locataire au statut des baux commerciaux.


Cassation civile 3e, 15 février 2023, n° 21-12698

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Les Notaires de France constatent une baisse des transactions immobilières

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier semble connaître une certaine contraction. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 083 000 transactions à fin février 2023, soit -8,1 % par rapport à février 2022. Un volume qui retrouve son niveau d’avant-crise Covid.

Comme le souligne l’étude, la baisse des transactions immobilières s’est subitement accélérée, traduisant le ressenti des notaires sur un début d’année 2023 profondément calme. Et si l’on se projette à la fin de l’été 2023, le niveau des transactions pourrait repasser sous la barre du million. Rien d’étonnant au vu du contexte actuel : poussée inflationniste, hausse des taux des crédits immobiliers, marché du neuf au point mort.

Une baisse des prix ?

D’après les projections des Notaires de France, à fin mai 2023, en évolution annuelle, les prix des logements anciens en France métropolitaine subiraient un changement de tendance important. En effet, après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an). On peut néanmoins noter que les évolutions des indices de prix sur 3 mois font état d’une baisse de -0,9 % à fin mai 2023, tant sur l’immobilier individuel que sur le collectif.

Dans le détail, en province, pour l’immobilier ancien, les prix n’augmenteraient plus que de +2,4 % sur un an à fin mai 2023. Les hausses seraient similaires sur le marché de l’individuel (+2,3 %) et sur celui du collectif (+2,5 %).

En Île-de-France, sur un an, de janvier 2022 à janvier 2023, les prix des logements anciens ont augmenté de +1 %. Si celui des appartements s’est stabilisé, celui des maisons est encore en hausse de +2,7 %. Mais la variation annuelle, qui tient compte des hausses de prix jusqu’en août 2022, masque encore le fait que les prix ont reculé depuis septembre 2022, pendant 4 mois consécutifs.

À Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 410 € en janvier 2023 (-1,6 % en un an). Il reculerait à 10 250 €/m² en mai 2023, creusant la baisse annuelle à -2,7 %. Ce mouvement se généralise et on attend une baisse des prix au m² de -3,4 % en Petite Couronne et de -1,2 % en Grande Couronne de mai 2022 à mai 2023.


www.notaires.fr

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Infirmiers : une nouvelle tarification pour les services de soins à domicile

Pour remplacer la dotation forfaitaire, une nouvelle tarification des services de soins infirmiers à domicile (Ssiad) et des services polyvalents d’aide et de soins à domicile (Spasad) va progressivement être mise en place. L’objectif : donner aux services davantage de moyens financiers lorsqu’ils accompagnent des personnes dont les prises en soins sont plus importantes ; ce qui représentera une enveloppe de 45 M€ pour soutenir la démarche en 2023, 229 M€ au global d’ici 2027. Le nouveau dispositif prévoit une part socle, comptant environ pour moitié, pour financer les frais de structure et de transport, et une part variable pour financer les interventions au domicile.

Des montants de financement croissants

Cette part variable est calculée sur la base de l’activité réalisée auprès des personnes accompagnées, lesquelles seront classées au sein de 9 groupes, correspondant à des montants de financement croissants. Elle repose sur 5 facteurs : le niveau de dépendance, le passage le week-end, l’intervention d’un infirmier diplômé d’État et, dans certains cas, le diabète insulinotraité et la prise en charge conjointe infirmier-aide-soignant.

Ce nouveau dispositif entre en vigueur progressivement, des mesures transitoires étant prévues. Durant 2 ans, Ssiad et Spasad, dont la dotation serait inférieure à celle de 2022, vont, en effet, bénéficier d’un maintien de crédits. Un accompagnement spécifique leur sera également proposé. Et le montant des financements sera recalculé chaque année.


Décret n° 2023-323 du 28 avril 2023, JO du 29

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Le crédit d’impôt recherche collaborative, c’est aussi pour les avenants !

Les entreprises peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses qui leur sont facturées par des organismes de recherche et de diffusion des connaissances dans le cadre d’un contrat de collaboration.

À noter : sont visées les entreprises industrielles, commerciales ou agricoles, imposées d’après leur bénéfice réel ou exonérées d’impôt en application de certains dispositifs.

L’administration fiscale vient d’apporter des précisions sur cet avantage fiscal, notamment s’agissant des contrats concernés. Ainsi, elle a commencé par rappeler que le contrat doit être conclu entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Elle en déduit donc que le crédit d’impôt ne s’applique pas aux contrats en cours d’exécution au 1er janvier 2022. Toutefois, elle admet que le dispositif puisse profiter aux avenants apportés aux contrats conclus avant cette date à condition, notamment, que ces avenants soient signés à compter du 1er janvier 2022 et qu’ils portent sur de nouveaux travaux de recherche ne figurant pas dans le contrat de collaboration conclu antérieurement.

Pour rappel, le montant du crédit d’impôt s’élève à 40 % des dépenses facturées – minorées de certaines aides – retenues dans la limite globale de 6 M€ par an. Le taux étant porté à 50 % pour les PME (effectif < 250 salariés, chiffre d’affaires < 50 M€ ou total de bilan < 43 M€). À ce titre, l’administration indique que les dépenses facturées au-delà de cette limite de 6 M€ peuvent être retenues dans la base de calcul du crédit d’impôt recherche de l’entreprise.

Précision : les commentaires administratifs sont en « consultation publique » jusqu’au 31 mai 2023, ce qui signifie que les personnes intéressées peuvent faire part de leurs remarques à l’administration pour une éventuelle révision ultérieure. Ces commentaires s’imposent néanmoins à l’administration, depuis le 13 avril 2023.


BOI-BIC-RICI-10-15 du 13 avril 2023

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Arboriculteurs : aide à la rénovation des vergers

Cette année encore, les producteurs de fruits peuvent demander à bénéficier d’une aide à la rénovation de leurs vergers, c’est-à-dire destinée à financer des plantations d’arbres fruitiers (achat des plants, coût de préparation du terrain et de la plantation proprement dite).

Ce dispositif a pour objet d’encourager l’investissement de façon à assurer un renouvellement régulier des espèces et des variétés, et de conserver ainsi une arboriculture de qualité répondant aux attentes des consommateurs et contribuant à une meilleure maîtrise des conditions de production.

Basée sur les investissements réalisés dans la double limite annuelle de 20 hectares par exploitation et de 10 hectares par espèce, l’aide correspond à un pourcentage des dépenses engagées. Son taux est de 20 %, avec une bonification de 5 points pour les jeunes agriculteurs, les nouveaux installés et les exploitations touchées par la sharka, l’ECA (enroulement chlorotique de l’abricotier) ou tout autre organisme nuisible règlementé.

À l’exception du kiwi, les variétés utilisées doivent impérativement être certifiées ou en cours de certification.

Précision : le cas échéant, les collectivités territoriales peuvent compléter l’aide de FranceAgriMer dans les limites permises par la règlementation communautaire.

Comment demander l’aide ?

En pratique, l’aide doit être demandée, uniquement par voie dématérialisée, auprès de FranceAgriMer au plus tard le 31 juillet 2023 à minuit pour les espèces de fruits autres qu’à noyaux et au plus tard le 15 septembre 2023 à minuit pour les espèces de fruits à noyaux (abricots, cerises, pêches, nectarines, prunes).

L’aide est attribuée prioritairement aux projets répondant aux trois priorités nationales partagées avec les régions, à savoir :
– le renouvellement des exploitations ;
– la lutte contre les maladies végétales ;
– la recherche d’une double performance économique et environnementale.

Pour en savoir plus sur les modalités de demande et d’attribution de l’aide, rendez-vous sur la page dédiée du site de FranceAgriMer.

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Quant à la priorité d’emploi des salariés à temps partiel

Les salariés qui occupent un emploi à temps partiel sont prioritaires pour occuper un emploi à temps plein (ou correspondant à la durée minimale de travail à temps partiel, soit 24 heures par semaine) relevant de leur catégorie professionnelle (ou un emploi équivalent). Aussi, l’employeur doit porter à la connaissance des salariés qui en font la demande la liste des emplois disponibles correspondants.

Dans une affaire récente, une salariée engagée à temps partiel en qualité d’hôtesse, caissière et barmaid avait saisi la justice afin de réclamer, notamment, le versement de dommages et intérêts pour non-respect, par son employeur, de la priorité d’emploi dont elle bénéficiait.

Saisie de l’affaire, la Cour d’appel de Paris avait refusé la demande de la salariée au motif qu’elle n’avait pas prouvé qu’il existait, dans l’entreprise, des emplois à temps complet disponibles correspondant à sa catégorie professionnelle.

Mais pour la Cour de cassation, en cas de litige, c’est à l’employeur qu’il appartient de prouver qu’il a respecté la priorité d’emploi du salarié. Et ce, soit en démontrant qu’il a porté à la connaissance du salarié la liste des emplois disponibles, soit en justifiant de l’absence de tels postes. L’affaire sera donc de nouveau examinée par les juges d’appel.

Conseil : pour prouver qu’il a bien respecté la priorité d’emploi d’un salarié, l’employeur a tout intérêt à lui remettre la liste des emplois disponibles correspondant à sa catégorie professionnelle (ou emplois équivalents) par lettre recommandée avec avis de réception ou lettre remise en main propre contre décharge.


Cassation sociale, 13 avril 2023, n° 21-19742

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Attention aux fausses applis ChatGPT truffées de malwares !

ChatGPT, ce programme informatique qui peut comprendre et répondre à des questions en utilisant le langage naturel, et qui a été développé par OpenAI, connaît un succès grandissant. Mais selon Meta, ce succès serait une véritable opportunité d’actions pour les hackers et escrocs qui cherchent par tous les moyens à frauder et à abuser les internautes. Car si les sites vers lesquels les internautes sont redirigés proposent bien parfois des fonctionnalités de ChatGPT, la plupart servent, en réalité, à installer un virus sur l’ordinateur des visiteurs.

Plus de 1 000 faux liens

En effet, les fausses applis ChatGPT se multiplient sur l’App Store et le Play Store, visant l’environnement Windows comme Mac. Ce serait ainsi plus de 1 000 faux liens vers l’appli ChatGPT qui seraient partagés sur les réseaux sociaux, de manière plus intensive ces 2 derniers mois, avec pas moins de 10 familles de malwares différents. Les principales victimes étant les internautes imprudents qui cherchent à profiter gratuitement des services du chatbot d’OpenAI et téléchargent ainsi des applications douteuses sur leur ordinateur. Facebook s’est engagé à lutter activement contre ce type d’escroqueries.

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Assurance-récolte : l’indemnisation par le fonds de solidarité nationale

Depuis le 1er janvier dernier, un nouveau régime d’assurance récolte pour les pertes dues aux évènements climatiques (gel, grêle, tempêtes…) est entré en vigueur, lequel a mis fin au dispositif des calamités agricoles. Plus précisément, le nouveau système mis en place repose à la fois sur l’assurance récolte facultative subventionnée et sur une indemnisation par la solidarité nationale via le fonds de solidarité nationale (FSN).

Plus précisément, le nouveau dispositif distingue trois niveaux de risques :
– les pertes de faible ampleur, qui restent assumées par l’exploitant agricole ;
– les pertes de moyenne ampleur, qui sont prises en charge, au-delà de la franchise, par l’assurance multirisques climatiques (ou assurance récolte) subventionnée, et désormais ouverte à toutes les cultures, que l’exploitant agricole a éventuellement souscrite ;
– et les pertes exceptionnelles, qui sont indemnisées par l’État au titre de la solidarité nationale via le FSN, et ce même au profit des agriculteurs non assurés. Sachant que les exploitants qui n’ont pas souscrit d’assurance-récolte sont moins bien indemnisés que les assurés car ils se voient appliquer une décote.

À ce titre, les modalités selon lesquelles s’opère l’indemnisation par le FSN ont été récemment précisées. Rappelons que cette indemnisation se déclenche en cas de pertes exceptionnelles d’au moins 30 % pour certaines cultures (prairies, arboriculture, horticulture, maraîchage…) et d’au moins 50 % pour les grandes cultures et la viticulture. Le taux d’indemnisation étant de 90 % des pertes pour les assurés et de 45 % seulement pour les exploitants non assurés. Pour ces derniers, ce taux tombera à 40 % en 2024 et à 35 % en 2025. L’indemnisation par le FSN vient s’ajouter à celle qui est versée par l’assureur aux exploitants assurés.

Le mode de calcul de l’indemnisation

Le calcul de l’indemnisation repose sur le rendement historique de l’exploitation. Ce dernier correspond :
– soit au rendement moyen des trois années précédant l’année du sinistre ;
– soit au rendement moyen des cinq années précédant l’année du sinistre, en excluant la valeur la plus basse et la valeur plus élevée.

Précision : en cas d’impossibilité d’établir une valeur de rendement pour une ou plusieurs des cinq années précédant l’année du sinistre, la valeur de rendement manquante est remplacée par une valeur forfaitaire. Cette dernière correspond soit au rendement moyen déclaré par l’exploitant sur les cinq années précédant le sinistre, en excluant l’année où les données sont manquantes, soit au rendement historique calculé à partir de références statistiques, soit enfin à une valeur de rendement moyen établie par le ministère de l’Agriculture.

Le paiement de l’indemnisation

La procédure d’octroi de l’indemnisation a également été précisée. Ainsi, le préfet disposera d’un délai de 6 mois après la fin de la campagne de production pour proposer au ministre de l’Agriculture, sur la base d’un rapport d’expertise, la reconnaissance de l’aléa climatique susceptible de déclencher l’intervention du FSN. Puis, un arrêté du ministre de l’Agriculture précisera l’aléa climatique ayant occasionné les pertes de récolte, les natures de récolte sinistrées et la zone géographique où l’aléa sera reconnu.

Au fur et à mesure de l’instruction des demandes d’indemnisation présentées par les exploitants sinistrés, le préfet pourra ensuite procéder au versement d’acomptes à leur profit. Le paiement du solde ou de l’indemnité totale interviendra dans le délai d’un mois après la réception des documents permettant le mandatement des indemnités allouées à chaque exploitant sinistré.

Précision : les exploitants agricoles qui n’auront pas souscrit de contrat d’assurance couvrant l’aléa considéré mais qui estimeront avoir droit à une indemnisation au titre du FSN pourront présenter une demande d’indemnisation. Le délai pour déposer cette demande sera fixé par arrêté du préfet du département concerné.


Décret n° 2023-253 du 4 avril 2023, JO du 5

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Commissaires de justices : modalités d’obtention de la carte professionnelle

La chambre nationale des commissaires de justice est responsable de la délivrance et du contrôle de la carte professionnelle de commissaire de justice. Les modalités de délivrance de cette carte ont été précisées dans un arrêté publié récemment.

Une fois qu’un commissaire de justice a prêté serment, il peut demander la délivrance de sa carte professionnelle à la chambre nationale des commissaires de justice. À cette fin, il doit remplir le formulaire de demande de carte professionnelle disponible sur le site internet de la chambre nationale. Étant précisé que cette carte professionnelle est délivrée au demandeur dans un délai de 30 jours, par lettre suivie, à l’adresse de sa résidence professionnelle.

À noter qu’en cas de perte, de destruction ou de vol de la carte professionnelle, le commissaire de justice doit informer immédiatement la chambre nationale des commissaires de justice en utilisant le formulaire dédié disponible dans son espace personnel sécurisé sur le site internet de l’organisme. Il doit remplir ce formulaire afin d’obtenir une nouvelle carte professionnelle.

Et en cas de cessation de son activité ou de changement de résidence, le commissaire de justice doit restituer sa carte professionnelle sans délai. Dans le cas d’un changement de résidence, il doit remplir un nouveau formulaire de demande de carte professionnelle en indiquant sa nouvelle adresse. Aucune nouvelle carte ne pourra, en principe, être délivrée sans que la précédente carte ait été remise à la chambre nationale des commissaires de justice.


Arrêté du 5 mai 2023, JO du 10

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Dommages causés sur un chantier par une société de location de matériel

La responsabilité contractuelle d’une entreprise de construction ne peut pas être engagée pour des dommages causés par la société à laquelle elle a loué du matériel pour les besoins du chantier dans la mesure où il n’y a pas de relation de sous-traitance entre elles.

C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Une entreprise chargée de réaliser des travaux de gros œuvre avait, pour les besoins du chantier, loué une grue auprès d’une autre société. Lors de son évacuation du chantier, la grue avait percuté le mur d’un bâtiment et l’avait donc endommagé. Invoquant le principe selon lequel l’entrepreneur est responsable du fait des prestataires qu’il fait intervenir sur le chantier, le maître d’ouvrage avait alors agi en justice contre l’entreprise de gros œuvre pour obtenir la réparation de son préjudice.

Pas de relation de sous-traitance

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. Ils ont d’abord constaté que l’entreprise de gros œuvre avait conclu un contrat de location de la grue, incluant le transport, le montage et le démontage de celle-ci, et que le bâtiment avait été endommagé pendant la manœuvre d’évacuation de cette grue. Ensuite, ils ont estimé, d’une part, que l’entreprise de gros œuvre, qui n’était pas intervenue lors de l’évacuation de la grue, n’avait commis aucune faute dans l’exécution des travaux, et d’autre part, qu’elle n’avait pas à répondre d’un dommage causé par le loueur de la grue puisqu’elle n’était pas dans une relation de sous-traitance avec lui. Sa responsabilité contractuelle ne pouvait donc pas être engagée.

Précision : dans le cadre d’un contrat de sous-traitance, l’entrepreneur principal (on parle de « donneur d’ordre ») auquel le client (on parle de « maître d’ouvrage ») a fait appel pour réaliser des travaux est contractuellement responsable envers ce dernier des fautes commises par ses sous-traitants dans l’exécution des travaux qu’il leur a confiés.


Cassation civile 3e, 13 avril 2023, n° 21-24985

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