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Patrimoine
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L’administration fiscale fait le bilan de la campagne de l’IFI 2024
Depuis le 1er janvier 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier de l’année considérée sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont notamment visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.
186 000 foyers fiscaux
Comme chaque année, la DGFiP a dressé un bilan de la campagne de l’IFI de l’année précédente. Cette étude, publiée récemment, nous apprend notamment qu’en 2024, près de 186 000 foyers fiscaux ont adressé à l’administration fiscale une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (176 000 foyers en 2023) pour un montant total d’imposition d’environ 2,2 Md€, soit une hausse de 11 % par rapport à 2023. Les recettes d’IFI augmentent de façon continue depuis sa création, mais demeurent une composante marginale des recettes fiscales nettes de l’État (0,5 % en 2024), bien loin derrière d’autres impôts comme la TVA (38 %), l’impôt sur le revenu (16 %) ou l’impôt sur les sociétés (11 %).
Précision : l’IFI moyen payé par les foyers imposables s’élève à près de 10 900 € en 2024, contre 10 700 € en 2023 (+2 %).
Autre élément chiffré, le patrimoine immobilier net soumis à l’IFI, d’un montant total de 467 Md€, a crû de 8 % en 2024, en raison surtout de l’augmentation de 6 % du nombre de foyers imposables. L’IFI payé représente ainsi 0,5 % du patrimoine immobilier net déclaré. Étant précisé que le patrimoine immobilier net moyen des foyers à l’IFI s’élève à 2,5 M€ (+2 % par rapport à 2023).
À noter : les dons renseignés dans les déclarations de l’IFI, qui peuvent sous certaines conditions donner droit à une réduction d’impôt, ont augmenté de 6 % et atteignent 0,2 Md€. Une augmentation qui s’explique par une augmentation du nombre de donateurs plutôt que par celle du don moyen.
Par ailleurs, les revenus moyens des foyers fiscaux soumis à l’IFI sont supérieurs à ceux des autres foyers (281 000 €, contre 34 000 € respectivement pour l’impôt sur les revenus de 2023). Leur impôt sur le revenu représente 19 % de leurs revenus totaux nets (5 % pour les autres foyers).
Des redevables âgés de 70 ans en moyenne
Globalement, les foyers déclarant l’IFI sont en moyenne plus âgés que ceux déclarant seulement l’impôt sur le revenu (70 ans en moyenne pour l’IFI et 52 ans pour l’IR). Ils résident en majorité en Île-de-France, dans les grandes villes du territoire métropolitain ou à l’étranger. Plus un foyer imposé sur sa fortune immobilière a un patrimoine immobilier imposable élevé, moins sa résidence principale constitue une part importante de celui-ci. Par ailleurs, les revenus catégoriels des foyers déclarant l’IFI sont plus diversifiés que ceux des foyers fiscaux déclarant seulement leurs revenus. En particulier, les revenus issus des capitaux mobiliers et les plus-values constituent une part importante des revenus des foyers à l’IFI.
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De combien pouvez-vous augmenter vos loyers ?
L’Insee vient de publier l’indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2025. Ce dernier s’établit à 145,47, soit une progression de 1,40 % sur un an. Il s’établit à 142,67 dans les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution et à 141,28 dans la collectivité de Corse.
Rappelons que l’indice de référence des loyers vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat des ménages et aux bailleurs le maintien d’un certain niveau de revenus, l’objectif étant aussi de ne pas les dissuader d’investir dans le logement locatif.
Comment utiliser l’IRL ?
Les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.
Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoie dans une clause. Autre exception, le loyer des baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peut être révisé.
À noter : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’interdiction de révision des loyers pour les logements qualifiés « d’indécents » s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.
Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de trois éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
La formule de calcul est la suivante :
loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.
Exemple : un bail signé le 20 mars 2024, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 20 mars 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2024, soit 143,46. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,47 / 143,46 = 507 €.
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Le private equity a la cote !
Selon une étude de France Invest et Quantalys, le capital-investissement a le vent en poupe. En effet, cette étude nous apprend que la collecte en non coté, portée à 76 % par l’assurance-vie, a affiché une croissance de +29 % en 2024 par rapport à 2023 (2,65 M€ en 2024, contre 2,04 M€ en 2023). Une dynamique d’autant plus notable qu’elle s’inscrit dans une année 2024 marquée par les incertitudes politiques et économiques.
Une offre dynamique
Sur les 117 fonds recensés dans l’étude, il apparaît que le marché du private equity est plutôt jeune et dynamique. En effet, la moyenne d’âge des fonds en 2024 est de l’ordre de 3 ans et 7 mois.
À noter : le segment des fonds dits « evergreen » (fonds sans date de clôture), qui ouvrent souvent des possibilités de liquidité et de sortie, s’est renforcé : 25 véhicules sont aujourd’hui proposés, dont 9 créés en 2024. Ces fonds, adaptés aux attentes des distributeurs comme des épargnants, concentrent aujourd’hui la majorité des encours.
Les fonds de capital-investissement destinés au grand public se distinguent par la diversité des stratégies proposées : dette privée, fonds secondaires, fonds de fonds… Ces stratégies permettent aux investisseurs particuliers de choisir le couple rendement/risque le plus adapté à leurs projets.
Des rendements attractifs
À fin 2024, les fonds destinés aux investisseurs particuliers ont réalisé un rendement cumulé de l’ordre de 28 % (sur la période 2013-2022), en hausse par rapport à 2023. Ce qui représente un rendement annuel moyen pondéré de 5,5 % (5,9 % en 2023). Ce rendement a atteint 5,2 % pour les fonds accessibles via des unités de comptes en assurance-vie.
Par ailleurs, les fonds evergreen, qui représentent 65 % des encours, ont affiché un rendement cumulé de près de 32 % en 2024. Grâce à leur exposition à des actifs matures et résilients (secondaire, infrastructure), ces fonds ont enregistré un taux de rendement annuel moyen de 5,8 % en 2024, en hausse par rapport à fin 2023 (5,6 %).
De leur côté, la performance cumulée des fonds fermés (fonds dont les parts ne peuvent être souscrites que pendant une période de temps déterminée) est en légère diminution (22,3 % en 2024 et 23,3 % en 2023). Au-delà de l’impact de la conjoncture pour certains fonds, cette baisse s’explique par la jeunesse des fonds fermés analysés, dont la valeur se crée dans la durée.
Une solution de long terme
L’attrait des particuliers pour le non coté ne faiblit pas. L’intégration croissante du capital-investissement dans les dispositifs d’épargne longue (assurance-vie, retraite, salariale) renforce sa place dans le patrimoine des Français. Cette tendance pourrait encore s’accentuer en 2025 avec l’intérêt grandissant des moins de 40 ans pour le capital-investissement (comme le montrait le sondage France Invest x Bpifrance réalisé par OpinionWay publié en octobre 2024) et la mise en application de la loi Industrie Verte entrée en vigueur en octobre 2024.
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Société civile immobilière et dispositifs de défiscalisation
Nous sommes associés d’une société civile immobilière. Nous souhaiterions savoir si nous pouvons profiter des dispositifs de défiscalisation en immobilier dans le cadre d’une telle structure ?
Absolument. Les associés d’une SCI peuvent bénéficier des avantages fiscaux issus de dispositifs de défiscalisation (Denormandie et Malraux, par exemple). Sachez toutefois que tous les dispositifs ne sont pas éligibles. Autre point d’attention, pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, la société civile immobilière ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés. Et les associés doivent conserver leurs parts durant toute la période d’engagement de location du dispositif visé.
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Location meublée touristique : de nouvelles règles en 2025
En 2025, de nouvelles réglementations vont durcir le régime de la location meublée touristique de courte durée. En effet, la loi du 19 novembre 2024, communément appelée « loi Le Meur », a été adoptée par le Parlement pour renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Ce texte transpartisan vise à mieux encadrer les locations saisonnières et à limiter leur essor. Tour d’horizon des nouveautés qui s’imposent aux propriétaires.
Une obligation de déclaration
Jusqu’à présent, les communes pouvaient décider de mettre en place ou non une déclaration des meublés de tourisme. Dans celles qui l’avaient décidé, un formulaire papier ou en ligne devait être rempli par tout propriétaire qui souhaitait louer son logement pour de courtes durées. Avec la nouvelle loi, cette faculté devient désormais une obligation. Ainsi, au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques sur le territoire national devront faire l’objet d’une déclaration à la mairie. Étant précisé que, lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, le propriétaire devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant un avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. Une fois la déclaration effectuée, un numéro d’enregistrement sera communiqué au propriétaire qui devra le faire figurer sur chaque annonce de mise en location.
Précision : pour les communes qui l’ont prévu, il peut être nécessaire, avant de pouvoir louer, d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage du logement. Une demande qui devra être formulée également auprès de la mairie.
Consommation énergétique
Les questions relatives à la consommation énergétique des logements ne se posaient pas pour les meublés de tourisme loués pour de courtes durées. Ce n’est plus le cas aujourd’hui ! En effet, les locations meublées touristiques sont désormais soumises aux mêmes contraintes que les locations nues s’agissant du diagnostic de performance énergétique. Ainsi, désormais, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme (excepté les résidences principales) en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins E.
Et à compter du 1er janvier 2034, toutes les locations meublées touristiques (y compris les résidences principales) présentes et futures devront être classées au moins D. Sur demande de la mairie, les bailleurs pourront être sommés de transmettre le DPE de leurs logements.
Précision : les locations en meublé de tourisme classées F et G actuellement sur le marché peuvent continuer d’être louées comme telles jusqu’en 2034.
Un contrôle des flux
La loi du 19 novembre 2024 offre également aux communes la possibilité de fixer des quotas de meublés de tourisme et de délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Une interdiction de location peut donc être prévue dans certaines zones. Autre apport de cette loi, les communes peuvent, depuis le 1er janvier 2025, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an. En cas de dépassement du quota annuel, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 €. Les communes pourront également, sur délibération, soumettre à autorisation tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation. Une mesure destinée à réguler les pratiques des investisseurs qui transforment des bureaux en meublés touristiques.
Un durcissement de la fiscalité
Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé soient désormais déduits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du 15 février 2025. Toutefois, ne sont pas concernés notamment les logements appartenant à une résidence étudiante ou une résidence-services destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées.
Autre nouveauté, pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, le taux d’abattement pratiqué dans le régime micro-BIC appliqué à un meublé touristique non classé est passé de 50 à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € (77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, le taux de l’abattement est ramené de 71 à 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 € (188 700 € auparavant).
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Un début timide pour le Plan d’épargne avenir climat
Depuis le 1er juillet 2024, les établissements financiers (banques, assureurs et mutuelles) peuvent proposer le Plan d’épargne avenir climat (PEAC). Issu de la loi « industrie verte » du 23 octobre 2023, ce nouveau placement à destination des jeunes a pour objectif de répondre aux besoins de financement de « l’économie décarbonée ». Près de 10 mois après sa création, les premières offres viennent enfin de faire leur apparition. Et c’est le groupe BPCE (Banques Populaires et Caisses d’Épargne) qui lance les hostilités. Une occasion de rappeler le fonctionnement de ce nouveau produit d’épargne.
Physionomie du PEAC
Ce nouveau plan d’épargne s’adresse aux personnes âgées de moins de 21 ans. Étant précisé que les sommes investies sont bloquées jusqu’à la majorité de l’enfant. Le contrat étant clôturé dès que le titulaire atteint l’âge de 30 ans.
Autre caractéristique, les versements sur le PEAC sont plafonnés à 22 950 €. Sachant qu’il n’est possible de détenir qu’un seul plan. À noter que les retraits partiels de sommes ou de valeurs sont possibles et n’entraînent pas la clôture du Plan dès lors que celui‑ci a été ouvert depuis plus de 5 ans et que son titulaire a atteint l’âge de 18 ans. Des cas de déblocage exceptionnel, sans conditions, sont également prévus : en cas d’invalidité du titulaire ou encore de décès de l’un des parents.
Fonctionnement du PEAC
Concrètement, le PEAC peut prendre la forme d’un compte-titres ou d’un contrat de capitalisation. Il a vocation à recevoir des titres et instruments financiers contribuant au financement de la transition écologique (typiquement des actifs labellisés ISR ou Greenfin ou encore des OAT vertes émises par l’Agence France Trésor).
En termes de fiscalité, les produits et les plus-values générés par le Plan d’épargne avenir climat sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Il en est de même en cas de gains réalisés lors du retrait de titres ou de liquidités ou, pour les contrats de capitalisation, lors de rachat.
Coté gestion, ce contrat d’épargne peut être proposé avec une gestion libre et une gestion pilotée qui vise à sécuriser progressivement l’épargne en faisant évoluer l’allocation à l’approche de la date de liquidation choisie. À l’instar de l’assurance-vie, les capitaux versés peuvent être investis dans des fonds en euros et/ou des unités de compte.
Précision : le PEAC est transférable d’un établissement à un autre.
Reste à savoir maintenant si d’autres établissements vont réagir à leur tour et proposer leur version du PEAC.
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Une majorité de départements ont voté la hausse des « frais de notaire »
La plupart des départements français ont profité de l’aubaine. Comme le permet la loi de finances pour 2025, ces derniers ont la possibilité d’augmenter temporairement le taux départemental des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point. Cette augmentation, qui conduit à relever les fameux « frais de notaire » de 4,5 à 5 %, trouve à s’appliquer aux actes de ventes passés et aux conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Étant précisé que passée cette date, le taux du droit départemental sera automatiquement réduit à celui en vigueur au 31 janvier 2025.
En pratique, cette hausse de droit pourrait entraîner, par exemple, un supplément de 1 000 € pour l’achat d’un bien immobilier vendu 200 000 €.
Précision : pour pouvoir appliquer cette hausse du taux au 1er juin 2025, les conseils départementaux devaient notifier leur délibération à l’administration fiscale avant le 15 avril 2025. Après cette date, la prise d’effet de la majoration sera différée au 1er janvier 2026. Sachant que quelques départements (comme Paris, le Loiret, les Hauts-de-Seine ou l’Ille-et-Vilaine) ont pris rapidement leur disposition après la promulgation de la loi de finances. Pour ces derniers, la hausse est déjà effective depuis le 1er avril ou le 1er mai 2025.
À la recherche de l’équilibre financier
D’après les dernières estimations, plus de 80 départements (sur les 101 que compte la France) ont fait le choix d’utiliser ce nouveau levier fiscal. En effet, en raison de la suppression de la taxe d’habitation et du ralentissement du volume des transactions immobilières, les départements se sont vus privés de ressources. En majorant les DMTO, ils cherchent ainsi à préserver l’équilibre financier de leur collectivité et à éviter de procéder à des mesures d’économies. À l’opposé, une minorité de départements ont fait le choix de passer leur tour. Pour eux, augmenter les DMTO signifierait freiner encore un peu plus le volume des transactions immobilières et contracter le pouvoir d’achat des ménages.
À noter : ce rehaussement de taux n’est pas applicable aux primo-accédants, lesquels pourront même bénéficier, si les départements le votent, d’une réduction voire d’une exonération totale du droit de vente départemental.
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Gare aux tentatives d’escroqueries financières !
Livrets d’épargne à rendement boosté, crédits immobiliers et contrats d’assurance au tarif attractif… Face à une recrudescence des tentatives d’escroqueries, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) tire la sonnette d’alarme. Au cours du 1er trimestre 2025, l’institution adossée à la Banque de France a relevé pas moins de 517 nouveaux sites ou entités proposant, en France, des crédits, des livrets d’épargne, des services de paiement ou des contrats d’assurance sans y être autorisés. Parmi les signalements reçus sur cette période, 92 % concernaient des offres frauduleuses avec usurpation de l’identité d’un établissement ou d’un intermédiaire financier dûment autorisé à commercialiser de tels produits, en France ou dans un autre pays de l’Espace économique européen.
Comment se protéger contre ces offres ?
En cas de sollicitation (par exemple, par téléphone, mail ou via les réseaux sociaux), il est conseillé de vérifier si l’interlocuteur ne figure pas sur la liste noire de l’ACPR et dispose bien d’un agrément pour fournir des services d’investissements en France. Des informations qu’il est possible d’obtenir en consultant l’un des registres suivants : le registre des agents financiers (www.regafi.fr), le registre des organismes d’assurance (www.refassu.fr) ou le registre des intermédiaires en assurance (www.orias.fr). Si ce n’est pas le cas, il s’agit probablement d’une des nombreuses « arnaques » qui circulent sur internet !
Précision : la liste noire de l’ACPR est consultable en cliquant ici.
Lorsqu’il est trop tard…
Si vous avez été victime d’une fraude, il est fortement recommandé de déposer plainte dans les meilleurs délais. Il n’est pas inutile non plus de contacter « info escroqueries » en appelant le 0 805 805 817 (service et appel gratuits du lundi au vendredi de 9h à 18h30) et d’effectuer un signalement sur www.internet-signalement.gouv.fr. Un signalement qui peut être utile pour empêcher d’autres tentatives d’escroquerie.