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DPE 2026 : certains logements pourront être remis sur le marché locatif

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Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue. Concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité, actuellement fixé à 2,3, est abaissé à 1,9. Comme l’indiquent les pouvoirs publics, ce changement vise à corriger une inégalité de traitement pénalisant l’électricité, énergie fortement décarbonée, au profit du gaz ou du fioul. Il permet ainsi d’améliorer le DPE de certains logements chauffés à l’électricité.

En pratique, ce sont environ 850 000 logements qui devraient quitter le statut de passoire énergétique sur les 4,8 millions de passoires recensées. Une bonne nouvelle pour certains propriétaires bailleurs qui pourront mettre (ou remettre) sur le marché locatif leur logement sans avoir de travaux coûteux à réaliser. Une bonne nouvelle également pour les bailleurs dans leur ensemble puisque cette évolution de la méthode de calcul pourrait valoriser leurs biens en leur faisant gagner une classe du DPE. Sachant qu’un gain de classe peut représenter plusieurs milliers d’euros de plus-value.

Rappel : la législation interdit à la location les logements situés en France métropolitaine dont le diagnostic de performance énergétique correspond à la lettre G. Étant précisé que cette interdiction des biens les plus énergivores sur le marché locatif concernera les logements classés F à compter de 2028 et les logements classés E à compter de 2034.

À noter que les DPE antérieurs à 2026 restent valables et peuvent, le cas échéant, être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site internet de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.

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Quel cadre pour le futur budget 2026 ?

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Faute de vote sur le projet de loi de finances pour 2026 avant la fin de l’année dernière, le régime budgétaire applicable depuis le 1er janvier 2026 est régi par une loi spéciale permettant d’assurer, à titre transitoire, la continuité de l’action de l’État et le fonctionnement régulier des services publics. Les débats au Parlement sur le budget 2026 devant reprendre en ce début de l’année, le gouvernement a annoncé, par voie de communiqué de presse, les principales mesures fiscales qu’il défendra à cette occasion avec, pour certaines d’entre elles, une application rétroactive.

Les mesures en faveur des particuliers

Ainsi, du côté de la fiscalité des particuliers, le gouvernement souhaite l’adoption des mesures suivantes :
– l’abandon du recentrage de la réduction d’impôt sur le revenu pour investissement dans les PME (dispositif IR-PME) avec un maintien des règles existantes jusqu’au 30 septembre 2026, sous réserve de validation par la Commission européenne, et la prorogation de son taux majoré de 25 % pour les souscriptions au capital des sociétés foncières solidaires et des entreprises solidaires d’utilité sociale ;
– le doublement du plafond de versement de la réduction d’impôt « Coluche » de 1 000 € à 2 000 € pour les dons consentis depuis le 14 octobre 2025.

Précision : la prolongation d’exonérations et abattements sur certaines plus-values immobilières est également à l’ordre du jour.

Les mesures en faveur des entreprises

Le gouvernement soutiendra, avec effet rétroactif, les mesures destinées à accompagner et à renforcer le développement des entreprises telles que la prorogation du crédit d’impôt en faveur de la recherche collaborative et du crédit d’impôt au titre des investissements dans l’industrie verte ou encore la prolongation de la déduction spéciale en faveur des entreprises qui achètent des œuvres originales d’artistes vivants ou des instruments de musique.

Les mesures en faveur du secteur agricole

Le gouvernement défendra l’application, à partir du 1er janvier 2026, de mesures fiscales de soutien au secteur agricole, notamment :
– la reconduction de la déduction pour épargne de précaution (DEP) ainsi que l’extension de l’exonération partielle de la réintégration de la DEP à tous les cas d’apparition d’un foyer de maladie animale ou végétale ou d’un incident environnemental ouvrant droit à une indemnisation dans le cadre d’un programme national ou européen ;
– l’instauration d’une nouvelle exonération d’impôt sur le revenu des indemnités d’abattage sanitaire d’animaux affectés à la reproduction sur les plus-values ou sur les profits sur stock, sous condition du remploi dans les 2 ans de l’indemnité perçue pour reconstituer le cheptel ;
– la prorogation du crédit d’impôt en faveur de l’agriculture biologique et du crédit d’impôt pour les entreprises agricoles obtenant une certification de haute valeur environnementale.

Attention : les positions exprimées par le gouvernement ne préjugent pas de leur adoption définitive par le Parlement. Affaire à suivre donc !

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La gestion à horizon dans le cadre du PER

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Révision annuelle des valeurs locatives foncières en 2026

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Pour les biens immobiliers autres que les locaux professionnels, les bases d’imposition aux impôts locaux (comme les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires…) sont calculées en fonction des valeurs locatives foncières. Ces dernières font l’objet d’une majoration annuelle au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee en fin d’année.

En 2026, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2025, le coefficient de revalorisation serait fixé à 1,008, soit une augmentation forfaitaire de 0,8 % de la base de calcul des impôts locaux des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant impactée de la même façon.

Reste à savoir ce que vont décider les collectivités locales pour cette nouvelle année. Rappelons que, outre la revalorisation automatique des « bases cadastrales », les communes et intercommunalités votent, chaque année, les taux de la fiscalité locale. Étant donné que les élections municipales approchent, il ne serait pas étonnant d’observer une certaine stabilité fiscale…


Insee, Informations rapides n° 307 du 12 décembre 2025

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Crédits immobiliers : une reprise timide en 2025 avec des taux d’intérêt stables

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Selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, pour financer leurs acquisitions immobilières, les Français ont emprunté 13,2 Md€ en octobre 2025, soit 400 M€ de plus qu’en septembre. En cumul depuis le début de l’année, la production de crédits atteint 120,9 Md€, soit une hausse de 37 % par rapport aux 10 premiers mois de 2024 (87,9 Md€). S’agissant des renégociations, les chiffres sont également en progression, représentant 14,6 % des dossiers de financement (12,8 % en août et 14,2 % en septembre). Ces chiffres positifs semblent marquer un retour progressif des investisseurs sur le marché.

Précision : selon le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), au dernier trimestre 2025, environ 48 % des crédits immobiliers ont été souscrits par des primo-accédants. Ces derniers bénéficiant de conditions de financement plus souples de la part des banques et de dispositifs d’aide (on pense notamment au prêt à taux zéro).

Des taux d’intérêt stables

Globalement, au 2e semestre 2025, les acquéreurs ont pu profiter de taux d’intérêt stables. En effet, la Banque de France a pu observer des taux d’intérêt moyens, toutes durées d’emprunt confondues, de 3,09 % en octobre, après 3,09 % en septembre et 3,10 % en août.

Pour 2026, les experts du secteur n’entrevoient pas d’amélioration du marché. En raison notamment de l’instabilité politique et des incertitudes économiques, certains d’entre eux estiment qu’il faudra composer, l’année prochaine, avec des taux d’intérêt en hausse, de l’ordre de 20 points de base.


Stat info du 8 décembre 2025, Banque de France – Crédits aux particuliers

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Taux Effectif Global moyen en %

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Le taux effectif global (TEG) correspond au taux d’intérêt annuel, tout frais compris, payé effectivement pour un crédit. Il comprend, outre les intérêts proprement dits, les frais, commissions ou rémunérations liés à l’octroi du crédit.

Taux Effectif Global moyen (en %)
Nature Au cours des 3 mois précédant le 1er octobre 2025 Au cours des 3 mois précédant le 1er janvier 2026
PRÊTS CONSENTIS AUX PERSONNES PHYSIQUES AGISSANT POUR LEURS BESOINS PROFESSIONNELS ET AUX PERSONNES MORALES AYANT UNE ACTIVITÉ INDUSTRIELLE, COMMERCIALE, ARTISANALE, AGRICOLE OU PROFESSIONNELLE NON COMMERCIALE
Découverts en compte 14,16 14,23
PRÊTS AUX PERSONNES MORALES N’AYANT PAS D’ACTIVITÉ INDUSTRIELLE, COMMERCIALE, ARTISANALE, AGRICOLE OU PROFESSIONNELLE NON COMMERCIALE
Prêts > 2 ans – taux variable 4,36 4,30
Prêts > 2 ans et < 10 ans – taux fixe 4,20 4,22
Prêts > ou = 10 ans et < 20 ans – taux fixe 4,32 4,30
Prêts > ou =  20 ans – taux fixe 4,30 4,30
Découverts en compte 14,16 14,23
Autres prêts < ou = 2 ans 4,71 4,62
PRÊTS AUX PARTICULIERS
Prêts immobiliers (article L. 313-1 1° du Code de la consommation ou constituant une opération de crédit immobilier d’un montant supérieur à 75 000 € destinée à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien)
Prêts à taux fixe – prêts < 10 ans : 3,17
– prêts > ou = 10 ans et < 20 ans : 3,53
– prêts > ou = 20 ans : 3,82		 – prêts < 10 ans : 3,09
– prêts > ou = 10 ans et < 20 ans : 3,44
– prêts > ou = 20 ans : 3,85
Prêts à taux variable 3,94 3,74
Prêts relais 4,66 4,61
Prêts consentis à des consommateurs (Hors article L. 313-1 1° du Code de la consommation ou ne constituant pas une opération de crédit d’un montant supérieur à 75 000 € destinée à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien)
Prêts < ou = 3 000 € 17,62 17,67
Prêts > 3 000 € et < ou = 6 000 € 11,78 11,90
Prêts > 6 000 € 6,55 6,50
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Une hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital est actée

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Ce mardi 16 décembre, les députés ont adopté définitivement le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Parmi les diverses mesures de ce nouveau budget, l’une d’entre elles vient instaurer une contribution financière pour l’autonomie (CFA). Fixée à 1,4 point (pour un gain espéré de 1,5 Md€), cette contribution s’ajoute aux prélèvements sociaux existants et cible certains revenus du capital. Sont notamment concernés les plus-values et les gains des Plans d’épargne en actions, des compte-titres, des plans d’épargne entreprise, des comptes à terme, des comptes rémunérés et des livrets bancaires fiscalisés.

À noter : cette contribution financière pour l’autonomie porte ainsi les prélèvements sociaux de 17,2 à 18,6 %.

Comme l’ont souligné les pouvoirs publics, la CFA a toutefois été limitée afin de ne pas pénaliser les petits épargnants et l’investissement locatif. En sont exclus les revenus fonciers, les plus-values immobilières, les gains issus des contrats d’assurance-vie, des plans et des contrats d’épargne logement (PEL et CEL) et des plans d’épargne populaire (PEP). Subsiste encore un doute concernant les Plans d’épargne retraite qui n’ont pas été exclus expressément dans le texte.

Ces nouvelles modalités s’appliqueront à compter du 1er janvier 2026.


Projet de loi de financement de la Sécurité sociale, adopté par l’Assemblée nationale, le 16 décembre 2025

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Le présent d’usage : une solution pour donner sans fiscalité

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Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’offrir des cadeaux à ses proches. Et sachez que vous pouvez les « gratifier » par le biais d’un présent d’usage. Une opération qui n’engendre aucun coût fiscal. Attention toutefois à ne pas dépasser certaines limites. Explications.

Qu’est-ce qu’un présent d’usage ?

Des parents peuvent, par exemple, consentir un don à leurs enfants par la remise matérielle d’un bien (voiture, tableau, bijoux…) ou d’une somme d’argent. Selon les cas, cette opération peut être qualifiée soit de don manuel, soit de présent d’usage. Pour ce dernier, certains critères doivent être respectés.

Ainsi, pour qu’un présent d’usage soit considéré comme tel, il faut que deux conditions soient réunies. D’une part, la donation doit être consentie à l’occasion de certains événements marquants (naissance, promotion, fiançailles, fêtes…). D’autre part, le cadeau doit être d’une valeur modique par rapport à la situation financière et aux revenus du donateur à la date à laquelle la donation est consentie.

Important : contrairement au don, le présent d’usage n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités. Il s’effectue donc sans aucune formalité, sans versement de droits de donation, et n’est ni rapportable à la succession du donateur, ni réductible, ni révocable.

Les bonnes pratiques

Comme il n’existe pas de règles particulières pour les présents d’usage, l’appréciation des critères évoqués précédemment est laissée au juge. Ainsi, il résulte de la jurisprudence constante que le montant du présent d’usage ne doit pas excéder 2 % de la valeur du patrimoine du donateur ni 2,5 % du montant de ses revenus annuels. Mais attention, ces limites ne sont qu’indicatives. L’appréciation des critères s’opère au cas par cas.

Ainsi, par exemple, dans une affaire jugée par la Cour de cassation, un époux avait offert une voiture (d’une valeur de 131 000 francs) à son épouse à l’occasion de son 30e anniversaire. Les juges ont relevé que le cadeau réalisé par le mari, dont les revenus nets imposables (166 220 francs par an) lui permettaient de faire un tel présent, ne revêtait aucun caractère excessif ou disproportionné par rapport à sa situation financière et à sa fortune. De ce fait, le caractère de présent d’usage était établi, de sorte que la donation critiquée devait être dispensée de rapport.

À l’inverse, dans une autre affaire, la Cour d’appel de Douai a rejeté la qualification de présent d’usage pour la remise d’un chèque de 5 000 € faite par un père à son fils. Le père n’ayant pu, à l’occasion d’un litige, justifier de l’évènement pour lequel cette remise d’argent avait eu lieu.

Ces deux affaires montrent que, à l’occasion d’un contentieux, les magistrats procèdent bien à une double vérification des critères liés à la qualification de présent d’usage.

Attention : si ces critères ne sont pas respectés, le présent d’usage peut être requalifié en donation. Dans ce cas, selon le montant de cette dernière, des droits de donation peuvent alors être dus.

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Locations meublées touristiques et TVA

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Durée : 02 mn 10 s

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Encadrement des loyers : comment justifier d’un complément de loyer ?

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Dans certaines zones tendues, les communes peuvent mettre en place un encadrement des loyers. Toutefois, ce dispositif prévoit la possibilité pour les bailleurs d’exiger un complément de loyer en raison d’un bien présentant des caractéristiques particulières. Voici un tour d’horizon des règles à respecter pour pouvoir le faire valoir auprès de votre locataire.

Vous avez dit encadrement des loyers ?

Créé par la loi Alur du 14 mars 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette qui tient compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Globalement, environ 70 communes françaises ont adopté ce dispositif : Paris, Bordeaux, Est Ensemble (9 villes de Seine-Saint-Denis), Grenoble Alpes Métropole (depuis le 20 janvier 2025), Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine Commune (9 villes de Seine-Saint-Denis) et 24 villes du Pays basque.

Le complément de loyer

Le complément de loyer est une option du dispositif d’encadrement des loyers, qui permet au bailleur de demander, outre le loyer de base, une somme supplémentaire lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Une définition assez floue !

Toutefois, dans l’esprit de la loi, il faut comprendre que le logement loué doit présenter certaines particularités (par exemple, une vue sur un monument historique, la présence d’un jardin ou d’une terrasse, une cave, une place de parking, des équipements luxueux…) qui font que le loyer majoré (loyer de référence +20 %) n’est pas suffisant et ne correspond pas à la réalité du marché.

À noter que le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC). Passé ce délai, il n’a plus aucun moyen de réclamer une diminution du loyer, puisque le recours aux tribunaux ne peut se faire sans avoir, au préalable, déposé un dossier à la CDC.

Les conditions de mise en œuvre

Pour pouvoir prétendre à un complément de loyer, il faut que ces caractéristiques n’aient pas été déjà prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement. Autre condition, le loyer de base inscrit dans le bail doit être au moins égal au loyer de référence majoré. Enfin, ces caractéristiques ne doivent pas faire l’objet d’une récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux d’économies d’énergie.

Des exclusions

Attention toutefois, pour les baux conclus depuis le 18 août 2022, le bailleur ne peut pas demander un complément de loyer si le logement présente au moins l’une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée et mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment déterminer un complément de loyer ?

Là encore, la loi reste assez floue sur les modalités de fixation du complément de loyer. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de fixer un supplément de loyer selon ce qui vous semble équitable. Ce montant doit être établi en fonction des avantages spécifiques de votre bien comparé à d’autres propriétés similaires dans le même secteur.
Cependant, pour éviter toute contestation de la part de votre locataire, il est essentiel que ce supplément soit cohérent avec les atouts de votre propriété. Vous devez donc être capable de justifier ce supplément pour faire face à d’éventuelles contestations.
Même si les litiges sont rares, nous recommandons la prudence et la modération. Par exemple, les espaces mansardés et les espaces extérieurs (balcon, terrasse et jardin) ne doivent pas être valorisés au même niveau que la surface habitable, mais plutôt à un tiers de celle-ci (au maximum la moitié). De plus, si le supplément de loyer représente 20 % ou plus du loyer charges comprises, il est nécessaire de reconsidérer la pertinence de l’évaluation des prestations.
Il est important de rappeler qu’en tant que propriétaire, l’idéal est de louer rapidement, de fidéliser le locataire et d’éviter les litiges !

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