Juridique

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Location d’un logement en dispositif Pinel

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Nous sommes propriétaires d’un logement neuf acquis sous le dispositif Pinel. Nous souhaiterions louer ce logement à notre fils, bientôt étudiant. Est-ce possible ?

Absolument. Le dispositif d’investissement locatif Pinel autorise les propriétaires à louer leur logement à un membre de leur famille. Attention toutefois, dans votre cas, pour pouvoir continuer à respecter les conditions attachées au dispositif, votre fils doit être détaché de votre foyer fiscal. En outre, ses ressources ne doivent pas dépasser certaines limites, et il doit vous verser réellement un loyer.

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Le Plan d’épargne retraite gagne du terrain

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Issu de la loi Pacte du 22 mai 2019, le Plan d’épargne retraite (PER), qui peut être souscrit à titre individuel ou par une entreprise, a vocation à rassembler les produits d’épargne retraite supplémentaire actuels. Pour ce faire, il est doté de trois compartiments. Un compartiment individuel qui remplace le Perp et le contrat Madelin. Un compartiment collectif d’entreprise qui remplace le Perco. Et un compartiment obligatoire d’entreprise qui remplace le contrat de l’article 83. Lancé fin 2019, ce nouveau contrat d’épargne retraite supplémentaire semble séduire les Français. En effet, selon les derniers chiffres publiés par la Fédération française de l’assurance, à fin janvier 2021, le Plan d’épargne retraite compte 1,24 million d’assurés pour 13,4 Md€d’encours dont la moitié correspond à des supports en unités de compte. Il faut dire que ce produit d’épargne dispose d’atouts non négligeables. Tout d’abord, il est possible de déduire, dans certaines limites, des revenus imposables les cotisations versés par les assurés. Ensuite, le PER autorise, au moment du départ en retraite, une sortie en rente ou en capital, en une fois ou de manière fractionnée, au choix de l’assuré. Il est même possible de sortir partiellement en capital et partiellement en rente. Enfin, le PER est également un outil de transmission puisque l’assuré peut désigner dans la clause bénéficiaire les personnes qui auront vocation à recevoir les capitaux logés dans le contrat en cas de décès.

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Encadrement des promotions : pas pour certains produits saisonniers !

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Instauré temporairement par la loi Agriculture et Alimentation du 30 octobre 2018 et prolongé jusqu’au 15 avril 2023, le dispositif d’encadrement des promotions sur les denrées alimentaires ne s’applique pas à certains produits saisonniers marqués, c’est-à-dire à ceux dont plus de la moitié des ventes de l’année est concentrée sur une durée de 12 semaines au plus.

Précision : cette dérogation est subordonnée à une demande motivée émanant d’une organisation professionnelle ou de l’interprofession représentative des denrées concernées.

À ce titre, bénéficient désormais de la dérogation :
– les champignons sylvestres, en conserve, surgelés ou déshydratés ;
– les escargots préparés en conserve, surgelés ou frais.

Ces produits rejoignent donc les chocolats de Noël et de Pâques ainsi que le foie gras, qui étaient déjà concernés par la dérogation.

Précision : cette dérogation s’applique jusqu’au 1er mars 2023.

Rappel du dispositif d’encadrement des promotions

À titre expérimental, depuis le 1er janvier 2019, les avantages promotionnels, immédiats ou différés, ayant pour effet de réduire le prix de vente au consommateur des denrées alimentaires ou des produits destinés à l’alimentation des animaux de compagnie, sont encadrées tant en valeur qu’en volume.

Rappel : cette mesure, ainsi que celle relative au relèvement du seuil de revente à perte de 10 % des denrées alimentaires, ont pour objectif de permettre de garantir une plus juste rémunération aux producteurs et donc d’améliorer leurs revenus.

Ainsi, les promotions sur ces produits ne peuvent pas être supérieures à 34 % du prix de vente au consommateur. Elles sont également limitées à 25 % en volume. Plus précisément, elles ne peuvent pas dépasser 25 % du montant du chiffre d’affaires prévisionnel ou du volume prévisionnel défini dans la convention conclue entre le fournisseur et le distributeur.


Arrêté du 16 février 2021, JO du 21

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Commerce fermé : un locataire libéré par un juge de l’obligation de payer le loyer !

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En raison de la crise sanitaire, de nombreux établissements qui accueillent habituellement du public et qui ont dû (ou qui doivent encore) fermer leurs portes, lors du premier et/ou du deuxième confinement, ont été (et sont peut-être encore) dans l’incapacité de payer leurs loyers. Si les pouvoirs publics leur sont venus en aide en leur permettant de reporter le paiement de leurs loyers ou en paralysant temporairement les actions des bailleurs à leur encontre, ils demeurent néanmoins tenus de les payer, sauf si leur bailleur a accepté de les en dispenser, tout au moins en partie.

À ce titre, nombre de locataires poursuivis en paiement des loyers par leur bailleur estiment qu’ils n’ont pas à régler ceux dus au titre de la période pendant laquelle leur établissement a été fermé. À l’appui de leur prétention, ils ont fait valoir devant les tribunaux divers arguments juridiques tels que la force majeure, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou encore l’absence de bonne foi de la part de ce dernier dans l’exécution du contrat, mais qui, jusqu’à maintenant, n’ont pas trouvé grâce aux yeux des juges et ne leur ont donc pas permis d’obtenir gain de cause.

L’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués

Mais pour la première fois semble-t-il, une décision de justice, en l’occurrence rendue par le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris, a été favorable à un locataire. Dans cette affaire, l’exploitant d’un magasin non alimentaire, contraint de fermer ses portes pendant le premier confinement (soit du 16 mars au 12 mai 2020) en application des décisions prises par les pouvoirs publics pour tenter d’enrayer la propagation de l’épidémie de Covid-19, avait contesté en justice la saisie sur son compte bancaire opérée par son bailleur pour recouvrer les loyers impayés au titre du 2e trimestre 2020. En effet, selon lui, il n’avait pas à payer les loyers dus pendant la période où il avait été obligé de fermer son magasin.

Ce commerçant avait invoqué un article du Code civil (article 1722) qui dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; et si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail ». Cet argument a fait mouche devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris, lequel a estimé que ce locataire ne pouvait pas se voir réclamer le paiement de loyers dus pendant le premier confinement. En effet, pour le juge, l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués, résultant d’une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l’article 1722 du Code civil. Perte qui a pour effet de libérer le locataire de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut pas jouir des locaux loués. Le juge a donc invalidé la saisie opérée par le bailleur pour les loyers dus entre le 16 mars et le 12 mai 2020.

Attention : cette décision a été rendue par une juridiction de première instance. Elle ne « fait donc pas jurisprudence ». Il faudra en effet attendre de savoir si la solution adoptée par ce juge sera validée par la cour d’appel et surtout par la Cour de cassation (juridiction judiciaire suprême). Néanmoins, elle a le mérite d’exister et pourra donc désormais être invoquée par les locataires comme argument à l’appui de leur refus de payer les loyers dus pendant les périodes de fermeture administrative de leur établissement en raison du Covid.


Tribunal judiciaire de Paris (juge de l’exécution), 20 janvier 2021, n° 20/80923

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Affacturage des commandes : possible jusqu’au 30 juin 2021 !

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L’affacturage (ou factoring) consiste pour une entreprise à céder ses créances clients à une société spécialisée (appelée factor ou affactureur) – qui est souvent un établissement financier –, laquelle se charge, moyennant une commission, de procéder à leur recouvrement. La société d’affacturage pouvant même, selon ce qui est prévu dans le contrat, garantir à l’entreprise le paiement des factures ainsi transmises ou, mieux, les lui payer par avance.

À ce titre, pour soutenir la trésorerie des entreprises en cette période de crise sanitaire et économique, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif d’affacturage accéléré. En principe, l’affacturage n’est possible que sur les factures émises une fois les marchandises livrées ou la prestation réalisée. Avec la mise en place du nouveau dispositif, les entreprises n’ont plus à attendre la livraison et l’émission des factures correspondantes. En effet, elles peuvent, à titre exceptionnel, solliciter un financement de la société d’affacturage dès qu’une prise de commande est confirmée par un client. Concrètement, il suffit de transmettre à cette dernière un devis accepté ou de justifier d’un marché attribué.

Ce financement anticipé est possible grâce à la garantie que l’État apporte à l’opération. Sachant que l’État couvre au plus 90 % (80 % ou 70 %, selon les cas, pour les grandes entreprises) de ce financement.

Important : ce dispositif, qui ne devait s’appliquer qu’aux financements des commandes prises entre le 1er août et le 31 décembre 2020, a été prolongé de 6 mois et pourra donc s’appliquer aux financements consentis jusqu’au 30 juin 2021.

Un contrat type

En pratique, pour pouvoir bénéficier du dispositif d’affacturage accéléré, l’entreprise doit signer avec la société d’affacturage un contrat type en vertu duquel, notamment, elle s’engage à ce que les commandes considérées soient fermes et définitives et donnent lieu à l’émission des factures correspondantes au plus tard 6 mois après la date de la signature de la commande. En outre, le contrat doit fixer un plafond de financement des commandes que les fonds mis à la disposition de l’entreprise ne peuvent pas dépasser.

De son côté, la société d’affacturage doit, si elle veut bénéficier de la garantie de l’État, respecter un cahier des charges défini par les pouvoirs publics.


Arrêté du 12 février 2021, JO du 16

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La garantie Visale va profiter à davantage de salariés

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La garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre, dans certaines limites, les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Un dispositif qui permet au candidat locataire de renforcer son dossier et de rassurer le propriétaire qui bénéficie ainsi d’une garantie fiable.

Pour être éligible à cette garantie, le locataire doit être âgé de 18 ans au minimum et de 30 ans au maximum. S’il a plus de 30 ans, il doit être salarié dans une entreprise du secteur privé ou agricole, la demande de garantie Visale intervenant jusqu’à 6 mois après sa prise de fonction (hors CDI confirmé) ou sa mutation.

Compte tenu de son succès (près de 380 000 ménages en ont profité depuis son lancement en 2016), la garantie Visale va évoluer. En effet, à compter de la fin du 1er semestre 2021, les actifs de plus de 30 ans, ayant des ressources inférieures à 1 500 € nets par mois, pourront avoir accès à la garantie Visale. Jusqu’à présent, pour les plus de 30 ans, une condition de solvabilité doit être respectée : le loyer maximum du logement doit être égal à 50 % des ressources du futur locataire, dans la limite du plafond d’exclusion défini à 1 500 € en région Île-de-France et à 1 300 € pour le reste de la France. Une décision qui devrait permettre aux personnes en difficultés de trouver un logement plus facilement.

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Commerçants : sanctions alourdies en cas de non-respect des mesures de fermeture

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Dans la mesure où certains établissements recevant du public accueillent des clients alors qu’ils n’en ont pas le droit en raison de la crise sanitaire (on pense, en particulier, à certains restaurants, mais aussi à certains commerces qui servent des clients après 18 heures), les pouvoirs publics ont décidé de renforcer les sanctions en la matière.

Jusqu’alors, le commerçant et, plus généralement, l’exploitant d’un établissement recevant du public (ERP) était passible d’une amende (amende prévue pour les contraventions de la 4e classe) de 750 € (si cet exploitant est une personne physique) ou de 3 750 € (une société) lorsqu’il ne respectait pas les mesures de fermeture totale provisoire (cafés, restaurants, centres commerciaux de plus de 20 000 m²…) et les règles d’ouverture des ERP (couvre-feu) instaurées par les pouvoirs publics dans le cadre de la crise sanitaire. Une amende qui s’élevait respectivement à 1 500 € et à 7 500 € en cas de réitération du manquement à la règlementation dans un délai de 15 jours (amende prévue pour les contraventions de la 5e classe).

Depuis le 19 février dernier, les sanctions prévues en la matière sont donc alourdies puisque l’amende de 1 500 € ou de 7 500 € est désormais encourue dès le premier manquement à la règlementation.

À noter : cette contravention peut toutefois faire l’objet de la procédure de l’amende forfaitaire, mais des montants spécifiques sont prévus. Ainsi, lorsqu’elle est payée dans les 45 jours, son montant s’élève à 500 €. En cas de paiement au-delà de 45 jours, il est majoré à 1 000 €.

Des sanctions administratives

Des sanctions administratives, telles qu’un avertissement ou même la fermeture temporaire de l’établissement, peuvent également être prononcées par le préfet du département considéré à l’encontre d’un commerçant (par exemple, un restaurateur) qui ouvrirait ses portes en dépit de l’interdiction qui lui est faite.

En outre, le ministre de l’Économie et des Finances a annoncé récemment que dans ce cas, le versement du fonds de solidarité serait suspendu pour un mois, et même définitivement pour celui qui récidiverait.


Décret n° 2021-172 du 17 février 2021, JO du 18

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Action devant le juge administratif par une association

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La commune où est située notre association a refusé de lui octroyer un permis de construire. Nous souhaitons contester cette décision devant les tribunaux. Quel est l’organe compétent dans notre association pour décider d’une telle action ?

La première chose à faire est de vous référer aux statuts de votre association qui peuvent fixer l’organe compétent (bureau, conseil d’administration, assemblée générale…) pour décider d’engager une action en justice devant les tribunaux administratifs. Si rien n’est prévu sur ce point, ce pouvoir appartient à l’organe chargé par les statuts de représenter l’association en justice. Et si les statuts ne précisent pas quel est cet organe, c’est alors à l’assemblée générale qu’il revient de décider si cette action en justice doit ou non être engagée.

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Fonds de solidarité : le formulaire pour le mois de janvier 2021 est disponible

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Mises en place pour soutenir les entreprises dont l’activité s’est effondrée en raison de la crise sanitaire et des mesures adoptées pour la contrer, les aides du fonds de solidarité ont été reconduites, de mois en mois, depuis mars 2020. Au titre du mois de janvier 2021, ces dernières ont été renforcées notamment pour les entreprises des secteurs connexes aux secteurs les plus touchés, pour les commerces et les loueurs de biens immobiliers résidentiels frappés par la fermeture des remontées mécaniques, mais aussi pour les entreprises de la filière viticole.

Toutes les entreprises éligibles au fonds de solidarité pour le mois de janvier sont invitées à déposer leur demande sur le site www.impots.gouv.fr (sur l’espace « particulier » du chef d’entreprise) depuis le 24 février. Cette demande doit être réalisée au plus tard le 31 mars 2021.

Quelles sont les structures éligibles ?

Les structures, quel que soit leur statut (société, TNS, association…) ou leur chiffre d’affaires 2019, sont éligibles à condition d’avoir débuté leur activité avant le 31 octobre 2020.

Certaines aides du fonds de solidarité sont réservées aux entreprises employant moins de 50 salariés, d’autres sont accessibles à toutes les structures sans condition d’effectif.

Les entreprises fermées en raison de la crise sanitaire

Les entreprises qui ont été administrativement fermées en janvier 2021, quel que soit le nombre de leurs salariés, ont droit à une aide correspondant à leur perte de chiffre d’affaires par rapport à 2019 (même mois ou moyenne mensuelle) :
– dans la limite de 10 000 € ;
– ou, si le mode de calcul est plus favorable, dans la limite de 20 % de leur chiffre d’affaires mensuel moyen de 2019 ou de janvier 2019, plafonnée à 200 000 €.

Précision : pour les entreprises subissant une interdiction d’accueil du public, le chiffre d’affaires de janvier 2021 pris en référence pour calculer la perte de recettes ne doit pas tenir compte ni des ventes à distance avec retrait en magasin ou par livraison, ni des ventes à emporter réalisées sur cette même période.

Les entreprises des secteurs les plus touchés

Ont également droit à une aide les entreprises, sans aucune condition d’effectif, appartenant aux secteurs les plus durement frappés par la crise (secteurs S1 listés en annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020), qui, bien qu’ayant été ouvertes en janvier 2021, ont enregistré une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % lors de ce mois de janvier par rapport à 2019. Ces entreprises ont droit à une compensation de leur perte de chiffre d’affaires plafonnée à 10 000 € ou, lorsque le dispositif leur est plus favorable, plafonnée à 15 % de leur chiffre d’affaires mensuel moyen de 2019 ou de janvier 2019, dans la limite de 200 000 €. Un taux porté à 20 % lorsque le niveau de perte de chiffre d’affaires est supérieur à 70 %.

Important : les secteurs de la filière viticole (culture, vinification, production, commerce…), auparavant présents dans la liste des secteurs connexes (S1 bis), sont passés dans celle des secteurs les plus touchés (S1). Les entreprises qui appartiennent à ces secteurs sont donc éligibles aux aides renforcées au titre du mois de janvier.

Les entreprises des secteurs connexes et des stations de ski

Les entreprises de toutes tailles, qui ont perdu au moins 50 % de leur chiffre d’affaires en janvier 2021 par rapport à 2019, et qui appartiennent aux secteurs connexes aux secteurs les plus touchés (secteurs S1 bis présentés en annexe 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020), peuvent bénéficier d’une aide sous réserve d’avoir perdu au moins 80 % de leur chiffre d’affaires lors du premier ou du deuxième confinement ou au moins 10 % de leur chiffre d’affaires entre 2019 et 2020.

Ces entreprises ont droit à une compensation équivalente à 80 % de leur perte de chiffre d’affaires de janvier 2021, plafonnée à 10 000 €, ou, si le dispositif est plus favorable, plafonnée à 15 % de leur chiffre d’affaires mensuel moyen de 2019 ou de janvier 2019 lorsque cette perte est comprise entre 50 % et 70 %. Un plafond qui passe à 20 % de leur chiffre d’affaires mensuel moyen de 2019 ou de janvier 2019, dans la limite de 200 000 €, pour celles ayant subi une perte de chiffre d’affaires au moins égale à 70 %.

Précision : les commerces de détail, hors automobile, et les loueurs de biens immobiliers résidentiels, de toute taille, qui n’appartiennent ni aux secteurs S1, ni aux secteurs S1 bis mais qui sont domiciliés dans une des communes listées en annexe 3 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, peuvent également bénéficier de cette aide au titre de janvier. Il s’agit principalement des entreprises implantées dans ou à proximité d’une station de ski.

Les autres entreprises

Enfin, les autres entreprises ouvertes de moins de 50 salariés n’appartenant pas aux secteurs S1 et S1 bis et qui ont subi une perte de chiffre d’affaires de plus de 50 % en janvier 2021 peuvent également obtenir une aide. Toutefois, cette dernière est plafonnée au montant de leur perte de chiffre d’affaires dans la limite de 1 500 €.

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Il est désormais plus facile de retrouver un contrat retraite !

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C’est fait ! Le Parlement vient d’adopter une loi destinée à créer un dispositif permettant de faire baisser le taux de déshérence relativement élevé des contrats de retraite supplémentaires. Un dispositif qui n’est pas superflu puisque, selon les chiffres publiés par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et la Cour des comptes sur ce sujet, en 2019, un stock de contrats de retraite supplémentaire à adhésion obligatoire ou facultative non liquidés (Perp, contrat Madelin…) passé l’âge de 62 ans a été évalué à 13,3 milliards d’euros. Un stock qui s’est accumulé au fil du temps en raison notamment des difficultés pour les assureurs d’identifier et de contacter les assurés ou leurs ayants droit. Du côté des épargnants (salariés), la seule solution qui leur est offerte est de reprendre contact avec chacun de leurs anciens employeurs pour retrouver les contrats d’entreprise qu’ils auraient éventuellement souscrits.

Pour tenter de faire baisser ce stock de contrats en déshérence, la loi oblige désormais les gestionnaires de contrats de retraite supplémentaire à transmettre, au moins une fois par an, au Groupement d’intérêt public « Union Retraite » les informations permettant l’identification des assurés. Ces derniers pouvant ensuite se connecter sur cette plate-forme (www.info-retraite.fr) afin d’accéder à leurs contrats et aux droits qu’ils ont constitués.

Précision : les gestionnaires de contrats de retraite supplémentaire concernés par le dispositif sont : les entreprises d’assurance, les mutuelles ou unions, les institutions de prévoyance ou unions, les organismes de retraite professionnelle supplémentaire, les établissements de crédit, les entreprises d’investissement ou les établissements habilités pour les activités de conservation ou d’administration d’instruments financiers.

En outre, la loi renforce l’obligation d’information des entreprises en instituant un rappel aux salariés détenteurs d’un contrat de retraite supplémentaire noué dans le cadre professionnel au moment du départ de l’employé via le solde de tout compte.

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