Patrimoine

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La campagne 2021 des Sofica est lancée !

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Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2021 pour les investissements de 2022. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 73 M€. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.


Centre national du cinéma et de l’image animée – Campagne Sofica 2022

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La hausse des prix dans l’immobilier ancien

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Durée : 01 mn 16 s

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Les taux de l’usure pèsent sur les capacités d’emprunt des Français

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Dans cette période de taux bas, nombreux sont les ménages français qui ont pu concrétiser leurs projets d’achat immobilier. Revers de la médaille, cette baisse des taux d’intérêt a entraîné dans sa chute celle des taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. Concrètement, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Pour le 4e trimestre 2021, les taux de l’usure sont encore en recul. Ainsi, ils atteignent 2,43 % pour les crédits d’une durée inférieure à 10 ans, 2,39 % pour ceux d’une durée comprise entre 10 et 19 ans et 2,41 % pour ceux souscrits sur 20 ans et plus. Problème, à ces niveaux de taux, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires alors même qu’ils sont « finançables » d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre. On pense notamment aux primo-accédants avec un apport insuffisant ou encore aux emprunteurs qui ont des antécédents médicaux. Les premiers se verront proposer des taux d’intérêt élevés et les seconds des taux d’assurance conséquents (assurance-emprunteur). Ce qui peut conduire à dépasser les taux d’usure.

Cette situation peut pousser ces emprunteurs à rogner sur les garanties liées à une assurance-emprunteur pour tenter de faire accepter leurs dossiers. Par exemple, il est possible de réduire la couverture d’assurance à 50 % sur la tête de chaque emprunteur. À ce niveau de couverture, en cas de décès d’un des emprunteurs, le survivant continuera à verser la moitié de la mensualité. Chose qu’il n’aurait pas eu à faire si le contrat d’assurance avait prévu une couverture à 100 % sur chaque tête. Autre possibilité, augmenter le montant de son apport ou faire appel à la délégation d’assurance. En s’adressant à un assureur, il est possible de bénéficier d’une assurance-emprunteur sur-mesure et moins chère que le contrat groupe proposé par les banques.

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Bercy fait un point d’étape sur le Plan d’épargne retraite

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Le Plan d’épargne retraite (PER) fête ses 2 ans. À l’occasion de cet anniversaire, le ministère de l’Économie et des Finances a souhaité faire un point sur sa place au sein du marché de l’épargne retraite. Selon Bercy, ce nouveau contrat destiné à aider les Français à préparer leurs vieux jours affiche de bons résultats. À ce jour, en effet, 3,8 millions de Français sont équipés d’un PER (1,9 million de PER individuel et 1,9 million de PER collectif). Des contrats qui représentent des encours de l’ordre de 50 milliards d’euros. Un succès qui dépasse les espérances des pouvoirs publics qui tablaient sur 3 millions de contrats pour début 2022.

Rappel : le Plan d’épargne retraite est un dispositif d’épargne à long terme issu de la réforme de l’épargne retraite introduite par la loi du 22 mai 2019, dite « loi Pacte ». Ce nouveau contrat, qui vient remplacer notamment le contrat Madelin et le Perp, permet d’accumuler une épargne pour compléter ses revenus au moment de la retraite, servie sous forme de rente ou de capital, selon le choix de l’épargnant au moment du déblocage du plan.

Bercy reconnaît toutefois que des efforts restent à fournir pour que ce nouveau produit d’épargne puisse atteindre pleinement l’objectif qui lui a été alloué. Ces efforts doivent se concentrer notamment sur le niveau des frais qui vient peser sur le rendement des contrats. « Nous allons prendre les mesures nécessaires pour que ces frais soient réduits. Je considère aujourd’hui que certains acteurs du marché prennent des frais qui sont excessifs par rapport à ce qui devrait être fait. Il faut accroître la comparabilité des offres du marché et donc la concurrence entre les prestataires pour que les épargnants puissent faire leur choix », a indiqué Bruno Le Maire, le ministre de l’Économie et des Finances. La négociation est donc à l’ordre du jour ! Ainsi, le ministre devrait prochainement réunir autour d’une table les banques, les assureurs et les sociétés de gestion afin de trouver un accord de place pour faire évoluer les pratiques. Cet accord devrait produire ses effets début 2022. Pour parvenir à une meilleure transparence, les pouvoirs publics souhaitent également que les documents remis à l’épargnant (avant toute souscription et en cours de contrat) évoluent pour afficher les frais totaux facturés à l’année, en pourcentage de l’encours. En revanche, Bercy écarte l’idée d’instaurer un comparateur public des frais. Un dispositif jugé trop lourd à mettre en place et à actualiser.

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Les Français accordent de plus en plus d’importance aux placements responsables

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Avec la crise du Covid-19, certains épargnants ont pu s’interroger sur la pertinence de leurs placements. Ces investissements ont-ils un sens au-delà de la recherche de la seule performance financière ? Une question qui peut amener à s’intéresser aux placements dits responsables. Une thématique que l’Autorité des marchés financiers (AMF) a récemment abordée via un sondage réalisé en juillet 2021 par OpinionWay auprès d’un échantillon de 2 074 personnes représentatif de la population française. Selon ce sondage, 76 % des Français estiment que l’impact des placements sur la qualité de l’environnement (pollution, biodiversité, etc.) est un sujet important. Et plus d’1 Français sur 2 affirme prendre en compte les enjeux de développement durable en matière d’épargne. D’ailleurs, ils sont 67 % à penser que les établissements financiers devraient prendre davantage en compte ces enjeux concernant les activités économiques qu’ils financent ou assurent. Pour 46 % des interrogés, ces établissements ne le font pas suffisamment.

S’agissant de la connaissance et de l’image des placements responsables, 11 % seulement des répondants disent connaître avec précision l’un des différents types de placements responsables (ISR, solidaire, Greenfin…). Fait marquant, 58 % des personnes interrogées n’arrivent pas à se prononcer sur la question de leurs avantages et 62 % sur celle de leurs inconvénients. Devant ce manque de connaissances, 2 Français sur 5 seraient intéressés à l’idée d’en savoir plus sur les différents thèmes en lien avec le développement durable.

Ce type de placements semblent toutefois faire son chemin : 17 % des Français déclarent détenir au moins un placement responsable ou durable, dans le cadre d’une assurance-vie, d’un PEA ou d’un compte-titres, d’un plan d’épargne salariale ou retraite. Et 72 % des détenteurs de ce type de placements s’en disent satisfaits, dont 19 % « très satisfaits ».


Sondage OpinionWay pour l’AMF – Les Français et les placements responsables, juillet 2021

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Immobilier : l’achat en tontine doit être manié avec précaution

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Assez méconnue du grand public, la tontine consiste, le plus souvent, pour des conjoints à acheter un bien immobilier en convenant que seul le survivant d’entre eux sera considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du logement. L’intérêt de cette clause est évidement d’assurer la propriété du logement au conjoint survivant et, de fait, son maintien dans les lieux. Sachant que les héritiers du défunt n’auront, en principe, aucun droit sur le bien. Une clause qui peut paraître intéressante mais qu’il convient de manier avec précaution, comme le montre une récente décision du Comité de l’abus de droit fiscal.

Dans cette affaire, un couple marié sous le régime de la séparation de biens avait, en mai 2013, acquis ensemble un appartement ainsi que les biens mobiliers le garnissant. L’acte notarié contenait une clause de tontine prévoyant que le premier mourant d’entre eux serait considéré comme n’ayant jamais eu la propriété du bien, laquelle serait censée avoir toujours reposé sur la seule tête du conjoint survivant. En juin 2013, le mari décède et son épouse était devenue, par l’effet de la clause, l’unique propriétaire de l’appartement de manière rétroactive.

À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration avait adressé à la veuve une proposition de rectification (soumission aux droits de mutation à titre gratuit et application d’une majoration de 80 %) en soutenant que la clause de tontine était dépourvue d’aléa et avait en réalité pour objectif de dissimuler une donation entre époux. En outre, l’administration avait mis en œuvre une procédure d’abus de droit.

Saisi du litige, le Comité de l’abus de droit fiscal a relevé que l’emprunt contracté par les époux pour le financement de l’opération immobilière avait été remboursé par anticipation en juillet 2013 grâce à des fonds issus d’une cession de biens immobiliers appartenant en propre à l’un des époux. Ce dernier se privant de toute espérance de gain. Le pacte tontinier était ainsi dépourvu d’aléa économique.

En outre, le Comité a déduit, grâce à un faisceau d’indices, que l’état de santé de l’époux s’était fortement dégradé au moment de la signature de l’acte notarié en mai 2013. Le prédécès de l’époux était donc probable et ne constituait pas pour les parties un évènement aléatoire. Ainsi, le pacte tontinier était entaché de simulation et caractérisait une donation déguisée de biens présents à terme, soumise aux droits de mutation à titre gratuit. Le Comité a donc estimé que, compte tenu de tous ces éléments, l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal et à appliquer une majoration de 80 %.


Avis du Comité de l’abus de droit fiscal, séance du 6 mai 2021, affaire n° 2021-08

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La correction de la déclaration de revenus

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Durée : 01 mn 22 s

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Succession internationale : un renforcement de la réserve héréditaire

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En France, dans le cadre d’une succession, les enfants reçoivent obligatoirement une part des biens du défunt. Cette part est nommée réserve héréditaire. Un dispositif que l’on retrouve notamment chez certains de nos voisins européens (Espagne, Portugal, Grèce, Italie, Hongrie…). Dans de nombreux autres pays, aucune part fixe du patrimoine n’est destinée aux descendants directs ni même au conjoint survivant. À ce titre, dans une loi récente, cette réserve héréditaire vient d’être renforcée. En effet, à compter du 1er novembre 2021, lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants sera, au moment du décès, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y résidera habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permettra aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause pourront effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française.

Afin de mieux comprendre, prenons l’exemple d’une famille américaine. L’ensemble du patrimoine des parents est établi aux États-Unis, excepté un bien immobilier situé dans le sud de la France. Leur fille décide de s’installer en Italie. En conformité avec la loi des États-Unis, le père lègue tous ses biens à son épouse. À son décès, la fille pourra s’adresser, par exemple, à un notaire italien ou français pour que la réserve héréditaire française lui soit appliquée.

À noter : ce renforcement de la réserve héréditaire inquiète déjà certains professionnels. Selon eux, le dispositif imaginé a un champ d’application extrêmement large et des difficultés techniques et juridiques risquent d’apparaître au moment de sa mise en application. On pense notamment à la collecte d’informations auprès du professionnel en charge de la succession à l’étranger afin de calculer la valeur de la part des enfants dans la succession.


Loi n° 2021-1109 du 24 août 2021, JO du 25

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Comment réduire le montant de votre IFI ?

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En place depuis maintenant 3 ans, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est venu rebattre les cartes de la fiscalité des propriétaires fonciers. Si vous êtes redevable de cet impôt, il vous reste encore quelques mois pour agir et tenter de réduire la facture fiscale. Tour d’horizon des principaux dispositifs que vous pouvez mettre en œuvre pour atteindre cet objectif.

Réaliser des dons

Il s’agit d’une des solutions les plus simples et rapides pour réduire le montant de son IFI, surtout lorsque l’on s’approche de la date fatidique de dépôt de la déclaration, les versements ouvrant droit à une réduction d’IFI pouvant être effectués jusqu’à cette date. En effet, les dons consentis à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 75 % des versements, retenus dans la limite de 50 000 € par an.

Réduire sa base taxable

Vendre des biens immobiliers

Afin de réduire sa base taxable à l’IFI, une solution radicale existe : vendre une partie de ses actifs immobiliers. On privilégiera d’ailleurs les biens immobiliers peu rentables ou non utilisés. Attention toutefois, la vente de biens immobiliers peut déclencher l’imposition des plus-values. À moins que vous ne déteniez votre bien immobilier depuis suffisamment longtemps pour être exonéré de cet impôt par le jeu des abattements pour durée de détention. Pour rappel, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Recourir à la donation temporaire d’usufruit

Cette stratégie est souvent mise en place dès lors que le redevable de l’IFI a des enfants majeurs qui suivent des études supérieures (souvent longues et de plus en plus coûteuses). Elle consiste à effectuer une donation temporaire d’usufruit (pour une durée comprise généralement entre 5 et 10 ans) par un acte authentique reçu par un notaire, le contribuable conservant la nue-propriété du bien immobilier et ses enfants recevant l’usufruit.

Ainsi, ces derniers pourront librement recueillir tous les loyers durant la période de démembrement afin de financer leurs études et dépenses de la vie courante. En contrepartie, le donateur n’aura pas à déclarer la valeur du bien immobilier à l’IFI jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, qui interviendra au terme de la donation.

Toutefois, cette opération ne trouve à s’appliquer que dans la mesure où les enfants majeurs ne sont pas rattachés au foyer fiscal du ou des parents donateurs, car la valeur de la pleine propriété du bien doit être déclarée par les usufruitiers.

Il faut savoir aussi qu’elle n’est pas neutre fiscalement car l’administration fiscale perçoit à ce titre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent toutefois être réduits par le jeu de l’abattement en ligne directe. Mais attention, la réalisation d’une donation temporaire d’usufruit doit être justifiée, c’est-à-dire répondre à un réel besoin du bénéficiaire (comme l’obligation alimentaire en faveur du descendant ou de l’ascendant). Étant suspicieuse sur ce type d’acte, l’administration fiscale n’hésite généralement pas à remettre en cause l’opération via la notion de l’abus de droit.

L’acquisition d’un bien en nue-propriété

Autre solution, l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé de manière temporaire (au minimum 15 ans), le plus souvent à un organisme locatif social.

Concrètement, l’investisseur conserve la nue-propriété du bien et dispose, à ce titre, de la propriété des murs mais pas du droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus.

L’avantage au regard de l’IFI est important dans la mesure où, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire.

Investir dans des actifs exonérés

Investir dans les bois et forêts

Les biens professionnels ne sont pas imposables à l’IFI. Et lorsque les bois et forêts ne constituent pas de tels biens, ils bénéficient d’une exonération partielle d’IFI à concurrence des ¾ de leur valeur, sous réserve de respecter deux conditions :
– le propriétaire doit s’engager à les exploiter pendant 30 ans ;
– le propriétaire doit produire un certificat du directeur départemental de l’agriculture attestant que les biens présentent une garantie de gestion durable et un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable (à renouveler tous les 10 ans).

Et les parts de groupements forestiers, fonciers agricoles ou viticoles bénéficient, sous conditions, de la même exonération de 75 %.

Souscrire des actions de foncières cotées

La cotisation d’IFI n’est pas impactée en cas d’investissements dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Ces dernières sont des sociétés foncières, le plus souvent des sociétés anonymes, cotées sur un marché réglementé français ou étranger. Leur objet consiste à donner en location des immeubles qu’elles acquièrent ou qu’elles font construire. Ces opérations leur permettent ainsi de percevoir des loyers et, le cas échéant, des plus-values lors de la cession d‘éléments d’actifs. À noter que les SIIC ne sont pas une spécificité française. Il en existe partout en Europe et également outre-Atlantique, où elles sont connues sous le nom de REIT.

Concrètement, ces titres de sociétés foncières permettent d’investir, via un compte-titres, à la fois en bourse et dans l’immobilier. Et ce sans avoir à gérer les inconvénients de la détention d’un bien en direct (gestion administrative, sélection des locataires…).

Et surtout, ces actifs en immobilier sont exclus formellement de l’assiette de l’IFI (contrairement aux SCPI et OPCI). À condition toutefois que l’investisseur détienne, directement ou indirectement, seul ou conjointement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Bien évaluer vos actifs

Pour optimiser votre déclaration d’IFI, pensez à vérifier si les valeurs retenues pour vos actifs immobiliers sont justes. Pour vous aider, l’administration fiscale met à votre disposition sa base de données « Patrim ». À partir de critères que vous sélectionnez, Patrim vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues durant la période recherchée et sur le périmètre géographique choisi. Sachez toutefois que le Cabinet se tient à vos côtés pour vous accompagner dans la réalisation de votre déclaration d’IFI. N’hésitez pas à nous contacter.

Plafonnement de l’IFI

Comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer.

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Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

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Grâce à la suppression progressive de la taxe d’habitation, je suis désormais exonéré du paiement de cet impôt sur ma résidence principale depuis l’an dernier. Mais qu’en est-il pour ma résidence secondaire ?

Malheureusement, les résidences secondaires ne sont pas concernées par cette réforme, quels que soient vos revenus. Rappelons que la taxe d’habitation sera totalement supprimée à partir de 2023. Vous serez alors soumis à la « taxe sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » (THRS).

Et méfiez-vous car certaines communes peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part de la taxe d’habitation leur revenant au titre des résidences secondaires !

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