Patrimoine

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De nouveaux indicateurs pour les SCPI

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Afin de rendre encore plus transparente l’information des SCPI, l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) vient de dévoiler ses derniers travaux. Des travaux qui ont permis d’aboutir à de nouvelles modalités de calcul des indicateurs de performance des SCPI. Ces nouvelles modalités étant applicables, en principe, à compter du 1er janvier 2022. Ainsi, l’ASPIM a révisé les notions de taux d’occupation financier (TOF), de taux de distribution et de performance globale, en vue de simplifier la comparaison des SCPI avec les autres placements immobiliers.

Dans le détail, le taux d’occupation financier (TOF), qui évalue le potentiel locatif (hypothèse où l’intégralité du patrimoine est louée), évolue et ne tient plus compte des périodes de travaux dans la vacance. Pour la performance des SCPI, clap de fin pour le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Désormais, les SCPI communiqueront leur taux de distribution. Plus simple, cet indicateur correspond, pour les SCPI à capital, au rapport entre le dividende brut de l’année N sur le prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Pour les SCPI à capital variable, c’est le prix de la part acquéreur moyen de l’année N-1 qui sera pris en compte. Enfin, les sociétés de gestion qui souhaitent mentionner une performance globale annuelle de la SCPI doivent utiliser l’indicateur « rendement global immobilier ». Il s’agit de la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année N.

Conformément à l’exigence de transparence de l’information des SCPI, l’ASPIM introduit par ailleurs des recommandations sur la présentation du niveau d’endettement (et d’engagements) et des frais supportés par les associés au profit de la société de gestion.

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Dernière ligne droite pour réduire l’impôt sur le revenu

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Durée : 01 mn 59 s

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Taux EONIA (ex-taux du marché monétaire)

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EONIA (pour Euro Overnight Index Average) est le taux au jour le jour du marché monétaire européen. C’est un taux moyen pondéré par les transactions déclarées par un échantillon représentatif d’établissements de la zone euro.

Taux EONIA – Novembre 2021(ex-TMM – moyenne mensuelle)

– 0,4879 %

Historique

Taux EONIA 2021
(ex-TMM – moyenne mensuelle)
J F M A M J Jl A S O N D
– 0,4775 – 0,4790 – 0,4793 – 0,4809 – 0,4799 – 0,4795 – 0,4814 – 0,4832 – 0,4849 – 0,4859 – 0,4879
Taux EONIA 2020
(ex-TMM – moyenne mensuelle)
J F M A M J Jl A S O N D
– 0,4527 – 0,4533 – 0,4491 – 0,4519 – 0,4555 – 0,4607 – 0,4650 – 0,4674 – 0,4686 – 0,4692 – 0,4715 – 0,4713
Taux EONIA 2019
(ex-TMM – moyenne mensuelle)
J F M A M J Jl A S O N D
– 0,3668 – 0,3668 – 0,3671 – 0,3669 – 0,3657 – 0,3548 – 0,3669 – 0,3608 – 0,4036 – 0,4643 – 0,4525 – 0,4568
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L’Association de représentation des Sofica fait le bilan

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Selon un rapport de l’Association de représentation des Sofica (ARS), les Sofica ont investi, depuis 2016, en moyenne 12,5 M€ par an dans le développement de plus de 350 scénarios. Une source de financement externe bienvenue, surtout dans le contexte actuel. En effet, l’épidémie de Covid-19 a conduit à la fermeture des salles de cinéma en 2020 et à un ralentissement de la production de films. En outre, le financement des diffuseurs télévisuels a chuté de 24,7 % en 2020. Ce rapport de l’ARS nous apprend également que sur les 12 Sofica agréées en 2019, 54,7 M€ (soit 90 % de l’enveloppe collectée) ont été investis dans la création française en 2020. Dans le détail, elles ont participé au financement (en contrat d’association à la production) de 138 œuvres cinématographiques et 31 œuvres audiovisuelles.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à effectuer au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription.

Précision : pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans. Attention toutefois, un investissement dans une Sofica n’offre aucune garantie en capital et de performance. La performance étant liée en partie au succès des œuvres financées.

En 2020, dans un contexte économique difficile (fermeture des salles, couvre-feux, dispositifs sanitaires…), le marché a été dynamisé par les films français (dont la part de marché a été multipliée par deux). Parmi ceux-ci, les Sofica ont financé en production ou en développement la moitié des films ayant dépassé le cap des 500 000 entrées. En 2019, les Sofica avaient financé 6 films parmi les 10 premiers films français au box-office français. Ces films ayant cumulé près de 15,5 millions d’entrées.

Fait marquant, à une exception près, les Sofica ont participé au financement de tous les films français en sélection officielle au Festival de Cannes 2021 (8 films), et notamment de sa Palme d’Or (Titane, de Julia Ducournau). Elles ont également investi dans tous les longs-métrages français en sélection à la Semaine de la Critique (7 films). Parmi les longs-métrages français sélectionnés par l’Académie des Césars en 2021, 58 % des films avaient été financés par une ou plusieurs Sofica. Étant précisé que 5 de ces films ont finalement été récompensés (Antoinette dans les Cévennes, Deux, Josep, La Bonne Épouse, Les Choses qu’on Dit, les choses qu’on fait). Pour rappel, les films financés par des Sofica avaient été récompensés par 17 statuettes en 2020, c’est-à-dire qu’ils ont remporté 85 % des prix, dont les 4 plus prestigieux : meilleur film, meilleur réalisateur, meilleur acteur, meilleure actrice.

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Les bonnes décisions patrimoniales à prendre avant la fin de l’année

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Faire preuve de générosité

En effectuant des dons avant la fin de l’année, il est possible de réduire votre facture fiscale de 2022.

Pour faire baisser la pression fiscale en 2022, une solution simple consiste à consentir des dons à des associations. Des dons qui ouvrent droit, selon les cas, à une réduction d’impôt de 66 % de leur montant, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Ainsi, par exemple, un don de 50 € ouvre droit à une réduction d’impôt de 33 €.

Lorsque le don est réalisé en faveur d’un organisme d’aide aux personnes en difficulté ou aux victimes de violences domestiques, la réduction d’impôt est de 75 % pour un don d’un montant inférieur ou égal à 1 000 €. La fraction au-delà de 1 000 € ouvre droit à une réduction d’impôt de 66 % du montant donné. Cette réduction d’impôt ne peut être supérieure à 20 % du revenu imposable.

Précision : cette réduction d’impôt de 75 % pour un don d’un montant inférieur ou égal à 1 000 € a été appliquée, à titre exceptionnel en 2020 et 2021. Un amendement du projet de loi de finances pour 2022 prévoit de prolonger ce dispositif exceptionnel jusqu’au 31 décembre 2023.

Alimenter ses produits retraite

Si vous disposez d’un surplus de liquidités, pensez à réaliser des versements sur vos produits retraite.

Durant les semaines de confinement, vous avez peut-être, comme de nombreux Français, eu l’occasion d’épargner plus fortement.

Si vous n’avez pas besoin, à court terme, de cette épargne, vous avez tout intérêt à l’investir sur vos supports d’épargne retraite afin de bénéficier de revenus plus importants au moment de la liquidation de votre retraite. Vous pouvez, par exemple, alimenter soit votre Plan d’épargne retraite populaire (Perp), soit votre contrat Madelin, soit encore votre nouveau Plan d’épargne retraite (PER).

Gros avantage, vous pouvez déduire de votre revenu imposable, dans la limite d’un plafond global, les cotisations que vous versez sur votre Perp. Ce plafond étant égal au plus élevé des deux montants suivants :
– 10 % des revenus professionnels de l’année précédente, retenus dans la limite de 8 fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) de l’année en cause, soit une déduction maximale de 32 904 € pour les versements effectués en 2021 ;

– ou 10 % du Pass de l’année précédente, soit une déduction maximale de 4 114 € pour les versements effectués en 2021.

Même logique pour le contrat Madelin : la déduction de vos cotisations sur vos revenus professionnels (bénéfices industriels et commerciaux ou bénéfices non commerciaux) s’effectue à hauteur de 10 % du Pass, auxquels s’ajoutent 15 % du bénéfice imposable compris entre 1 et 8 fois ce même plafond, soit une déduction maximale de 76 102 € pour 2021.

Pour le Plan d’épargne retraite (PER), le plafond de déduction dépend de votre statut social. Si vous êtes travailleur non salarié, vous appliquez le plafond alloué au contrat Madelin. Dans les autres cas, c’est le plafond du Perp qui doit être appliqué.

Penser aux emprunts immobiliers

Les taux des crédits immobiliers continuent de baisser. Vous avez peut-être tout intérêt à vous rapprocher de votre banque.

Depuis le début de l’année, les taux des crédits immobiliers affichent une tendance à la baisse. Et cette fin d’année semble confirmer cette tendance. Les banques ont encore révisé leurs barèmes pour soutenir la demande de crédits sur des marchés toujours à la peine. Pour un emprunt sur 20 ans, le taux moyen oscille autour de 1,15 %. Toutefois, suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les conditions d’accès à l’emprunt vont se durcir les prochaines semaines (taux d’endettement maximal de 35 % notamment). Résultat, les banques sont à la recherche d’emprunteurs aux reins solides pour limiter au maximum le risque d’impayés. Dans ce contexte, elles n’hésiteront pas à accorder aux bons profils des conditions de financement avantageuses. Une occasion qu’il est peut-être bon de saisir pour pouvoir financer vos acquisitions à moindre coût. D’autant plus que le recours à l’emprunt va vous permettre de réduire la facture de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, les charges d’emprunt liées à un bien immobilier constituent un passif déductible, ce qui va mécaniquement réduire votre base taxable à l’IFI. Par ailleurs, si vous avez déjà des prêts en cours, nous ne pouvons que vous inciter à profiter de cette période pour vous rapprocher de votre banque afin de renégocier vos conditions d’emprunt ou de faire racheter votre emprunt par une banque concurrente.

Dans la continuité, vous avez également intérêt à vous pencher sur votre assurance-emprunteur. Vous avez, là encore, un moyen de réaliser des économies. Pourquoi ? Parce que l’assurance proposée par la banque lors de la souscription d’un emprunt n’est généralement pas la meilleure du marché (niveau de garanties limité, cotisations élevées…). Depuis une loi du 21 février 2017, vous avez la possibilité de résilier votre contrat chaque année à la date anniversaire. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous fassions ensemble le point sur votre situation !

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Assurance-emprunteur : bientôt résiliable à tout moment ?

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Après une première tentative, un groupe de députés a déposé à nouveau une proposition de loi visant à permettre aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance à tout moment et sans aucun frais. Une mesure destinée à ouvrir davantage le marché de l’assurance‑emprunteur et à dynamiser la concurrence entre les acteurs du secteur. Autre objectif : permettre aux ménages français de faire des économies importantes en rendant le changement d’assurance-emprunteur plus simple. En effet, selon certaines études, une véritable libéralisation du marché via la possibilité de résiliation à tout moment de l’assurance‑emprunteur permettrait de réaliser une économie potentielle moyenne allant de 5 000 à 15 000 € (selon les modalités du crédit couvert) pour chaque dossier d’emprunt immobilier sur toute la durée du prêt.

Rappelons qu’actuellement, il est possible de résilier l’assurance-emprunteur dans les 12 premiers mois suivant la souscription d’un crédit immobilier. Ensuite, au-delà de la première année, la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du contrat.

Un certain nombre d’autres changements sont prévus par la proposition de loi, notamment un renforcement des sanctions administratives dans les cas où les prêteurs et assureurs tenteraient d’induire leurs clients en erreur, de ne pas leur répondre ou de le faire hors délai. La sanction pécuniaire serait fixée à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Soutenue par Bercy, cette proposition de loi vient d’être adoptée à la quasi-unanimité en première lecture à l’Assemblée nationale. Une première étape dans le processus législatif. Affaire à suivre, donc…


Proposition de loi n° 4453 visant à garantir la transparence et la simplification du marché de l’assurance-emprunteur immobilier, enregistrée à la Présidence de l’Assemblée nationale le 21 septembre 2021

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Transformation d’une assurance-vie

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Je suis titulaire d’un « vieux » contrat d’assurance-vie monosupport. Je souhaite le transformer en contrat multisupport. Vais-je perdre les avantages fiscaux qui y sont associés ?

Rassurez-vous ! En opérant ainsi, vous ne clôturez pas votre assurance-vie actuelle pour en souscrire une nouvelle. Il s’agit d’une simple conversion. En effet, l’administration fiscale considère que votre nouveau contrat est aussi ancien que le contrat monosupport en euros que vous avez « abandonné ». Sachez toutefois que pour pouvoir mettre en place un tel transfert, il est nécessaire de remplir trois conditions : le transfert doit être réalisé chez le même assureur, il doit porter sur la totalité des fonds présents sur le contrat et l’épargne doit être réinvestie en unités de compte pour au moins 20 %.

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Une assurance-vie responsable, verte et solidaire

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L’investissement responsable séduit de plus en plus d’épargnants. Pour preuve, selon les derniers chiffres relevés par l’AFG (Association française de la gestion financière), à fin 2020, l’encours de la gestion « investissement responsable » en France s’établissait à 1 587 Md€, dont 603 Md€ dans la catégorie ISR. Plusieurs raisons expliquent cette tendance.

D’une part, certains investisseurs souhaitent donner davantage de sens à leur placement. En favorisant ces fonds d’investissement responsable, les épargnants s’assurent que les capitaux qu’ils investissent sont utilisés dans des domaines ou des politiques auxquels ils sont sensibles.

D’autre part, la loi Pacte du 22 mai 2019 a poussé les assureurs à promouvoir, au sein de leurs contrats d’assurance-vie, des fonds solidaires, verts et responsables. Ainsi, depuis le 1er janvier 2020, tous les contrats d’assurance-vie doivent proposer au moins une unité de compte affichant soit le label ISR, soit le label Greenfin, soit encore le label Finansol. Et bonne nouvelle pour les investisseurs intéressés par l’investissement responsable ! À compter du 1er janvier 2022, cette obligation sera renforcée puisque les assureurs devront proposer une unité de compte dans chacune de ces catégories.

Précision : le label ISR (investissement socialement responsable) garantit que les fonds sélectionnent leurs actifs sur la base de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Le label Greenfin, quant à lui, s’intéresse à la finance verte, c’est-à-dire aux fonds qui sélectionnent les entreprises ayant un impact positif sur le climat et la transition écologique. Enfin, le label Finansol s’intéresse aux produits d’épargne qui contribuent réellement au financement d’activités génératrices d’utilité sociale et/ou environnementale, comme l’accès à l’emploi, au logement ou encore le soutien à l’agriculture biologique.

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Versement du crédit d’impôt emploi à domicile

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Je me suis laissé dire que je n’aurais bientôt plus besoin d’attendre plusieurs mois avant de percevoir le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à mon domicile. Est-ce exact ?

En effet, le versement immédiat du crédit d’impôt emploi à domicile devrait être progressivement généralisé en fonction de la nature des activités (tâches ménagères, garde d’enfants…) et du mode de recours à l’emploi (emploi direct, intermédiation…).

Seraient d’abord concernés, à partir de janvier 2022, les particuliers employeurs au titre des activités de la vie quotidienne (ménage, aide aux devoirs des enfants…), hors garde d’enfant, qui utilisent le service « Cesu+ » et qui ne perçoivent pas d’aides sociales (APA, PCH). Viendraient ensuite, à partir d’avril 2022, pour ces mêmes activités, les usagers ayant recours soit à des mandataires qui permettent l’intermédiation entre particuliers-employeurs et salariés, soit à des prestataires qui se chargent de la fourniture de prestations de services. Et il faudra attendre 2023 pour un déploiement aux activités d’assistance aux personnes âgées et aux personnes handicapées et 2024 pour la garde d’enfant.

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Immobilier : pourquoi ne pas investir dans les villes moyennes ?

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La pierre a toujours autant de succès en France. Pour preuve, selon les professionnels de l’immobilier, les investissements locatifs ont doublé en 8 ans, passant de 17 % des transactions globales en 2013 à 30 % au premier semestre 2021. Des transactions qui portent surtout sur les logements situés dans les grandes agglomérations. Mais avec la forte flambée des prix de l’immobilier constatée ces dernières années dans les métropoles, les villes moyennes ont des arguments à faire valoir. Explications.

Un marché saturé dans les grandes métropoles

Les appartements situés dans les grandes agglomérations sont la cible privilégiée des investisseurs en immobilier. Des villes où les locataires sont nombreux et la vacance locative mécaniquement peu élevée. Problème, face à une demande qui explose, les prix de l’immobilier ont fortement grimpé. Selon Meilleuragents.com, en l’espace de 5 ans, les prix ont progressé de 53 % à Rennes, de 44 % à Lyon, de 39 % à Nantes, de 34 % à Strasbourg, de 30 % à Toulouse et de 29 % à Bordeaux, Lille et Paris. Et comme le niveau des loyers n’a pas particulièrement progressé, la rentabilité de l’opération s’érode. On considère aujourd’hui que le rendement d’un appartement dans l’hypercentre d’une métropole oscille entre 1 et 3,5 %.

Pour tenter de renouer avec un rendement attractif, une solution peut consister à investir dans l’immobilier situé dans les villes de taille moyenne. On pense, par exemple, à Orléans, où un appartement T2 loué nu en plein centre-ville laisse espérer un rendement brut moyen de 5 %. On atteint les 7,5 à 8,5 % pour un logement comparable du côté de Saint-Nazaire. Même chose pour Libourne, qui offre un rendement de 6 %.

Sonder le marché avant d’acheter

Attention toutefois, investir dans l’immobilier dans des villes moyennes nécessite de prendre certaines précautions. Avant de faire une offre, il faut, au préalable, s’intéresser au marché local. Tout d’abord, il convient d’examiner l’évolution démographique de la ville ciblée. Si vous observez une baisse de sa population depuis une dizaine d’années, changez de cible. Pour maximiser vos chances de louer dans de bonnes conditions, privilégiez les villes qui disposent d’une université, d’une grande école et d’un complexe hospitalier (CHU ou CHR). Des installations qui attirent une population étudiante ou des fonctionnaires. Par ailleurs, ne perdez pas de vue qu’avec la crise du Covid-19, la pratique du télétravail s’est répandue dans les entreprises. De ce fait, de nombreux actifs ont quitté les grandes villes pour gagner en qualité de vie et en espace. Si vous voulez séduire cette catégorie de « travailleurs », veillez à ce que l’appartement visé soit proche d’infrastructures routières et ferroviaires permettant de rejoindre facilement les pôles urbains. Autre point d’attention, investissez dans un bien immobilier en parfait état et proposant un confort et des prestations élevés. Car si, dans les grandes villes, les locataires acceptent de louer de petites surfaces, ce n’est pas le cas dans les villes moyennes. Votre logement doit faire au moins 50 m² (sauf si vous visez une clientèle étudiante). Et la présence d’un balcon ou d’un petit jardin est un atout non négligeable, tout comme une cuisine et une salle de bains bien équipées, mais aussi une ou plusieurs places de parking.

En proposant un logement confortable, vous êtes susceptible de faire baisser la vacance locative. La vacance locative est, en général, un peu plus élevée dans les villes moyennes. Toujours dans cet objectif d’efficacité, ne soyez pas trop gourmand en ce qui concerne le montant du loyer. Essayez de fixer un loyer inférieur de 5 % à la moyenne du marché local.

Des dispositifs d’aide à la rénovation

Si vous entreprenez une démarche d’achat, sachez qu’il existe des dispositifs pour vous aider à investir dans des logements à rénover.

Par exemple, le dispositif Denormandie a pour objectif d’encourager les investisseurs à acquérir et à rénover des logements anciens dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu (calculée selon les mêmes modalités que le Pinel « classique »), à condition, notamment, que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

D’ailleurs, selon une étude de Meilleursagents.com, le dispositif Denormandie permet d’atteindre une rentabilité nette moyenne de 3,7 %. Ce résultat étant obtenu en prenant en compte l’ensemble des charges liées à l’achat et à la détention du bien et l’avantage fiscal attaché au dispositif.

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