Patrimoine

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Exercice du droit de préemption de la SAFER

Lors de la vente d’un terrain agricole, est-il possible de demander à la SAFER de faire connaître rapidement son intention d’exercer ou non son droit de préemption de façon à finaliser la vente plus vite ?

En principe, la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption à compter de la réception de la notification d’un projet de vente d’un bien agricole envoyé par le notaire. Mais dans la pratique, ce délai peut être raccourci à un mois, voire moins, moyennant paiement par l’acquéreur d’un supplément d’honoraires. Ce supplément d’honoraires permet de rémunérer l’étude rapide du dossier par la SAFER (enquête sur le terrain, consultation, avis du comité technique…).

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Rénovation énergétique : les bonnes pratiques face aux risques de fraudes

Afin d’inciter les Français à réaliser des travaux de rénovation pour rendre leur bien immobilier moins énergivore, les pouvoirs publics ont mis en place différentes aides financières. À ce titre, l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui accorde ces aides pour travaux sous conditions, a publié une alerte afin de sensibiliser les ménages vis-à-vis de risques de fraudes. Une alerte qui fait suite aux signalements de certaines pratiques, celles-ci concernant notamment l’usurpation d’identité des ménages et des défauts dans la réalisation des travaux. Voici quelques précautions à prendre lors la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Attention au démarchage

Tout d’abord, pour réaliser ce type de travaux, les particuliers sont invités à contacter France Rénov’, qui est un service public neutre et gratuit, pour s’informer et être conseillés sur les travaux à réaliser. Il est également recommandé de faire établir plusieurs devis pour pouvoir comparer et de ne pas se précipiter dans la décision et la signature des devis.

Ensuite, l’Anah souligne le fait que les administrations ne démarchent jamais les particuliers. Aucune entreprise ne peut se revendiquer de l’Anah ou d’un autre organisme public auprès des particuliers. Sachant d’autant plus que le démarchage téléphonique en la matière est interdit depuis juillet 2020.

Enfin, l’Agence nationale de l’habitat invite également les Français à se méfier des sites internet promouvant les aides gouvernementales. En effet, des sites peu scrupuleux peuvent utiliser les logos des organismes publics et invitent les particuliers à laisser leurs coordonnées. Ces coordonnées, notamment fiscales, peuvent être utilisées ensuite pour usurper l’identité des particuliers. Aussi est-il vivement recommandé de ne jamais les donner. L’Anah invite aussi les particuliers à ne pas céder à la pression commerciale et à ne rien signer en cas de démarchage à domicile.

Effectuer sa demande d’aide

Pour effectuer leurs demandes d’aides, les particuliers doivent créer eux-mêmes leur compte (sur https://france-renov.gouv.fr) et ensuite désigner l’entreprise comme mandataire. En raison du risque d’usurpation d’identité, les entreprises ne sont, en effet, pas habilitées à réaliser cette démarche, ni à utiliser les données fiscales ou personnelles de leurs clients.

Par la suite, en cas de difficultés avec les entreprises dans la réalisation des travaux, les particuliers peuvent prendre contact avec la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF), via le site signal.conso.gouv.fr, la maison du droit la plus proche de leur domicile ou un conseiller France Rénov’.

Enfin, à la fin du chantier et avant de signer la réception des travaux, l’Anah conseille de vérifier la conformité entre le devis et les travaux réalisés. En cas de litige, le médiateur de la consommation pourra orienter et guider les ménages dans leur démarche.


France Rénov’

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Le marché des SCPI est au beau fixe

L’ASPIM et l’IEIF viennent de publier leurs statistiques portant sur le marché des SCPI de rendement au 1er trimestre 2022. Selon ces statistiques, les SCPI ont collecté 2,6 milliards d’euros, un volume en hausse de 18 % par rapport au dernier trimestre 2021.

À noter que ce sont les SCPI de bureaux qui ont porté la collecte (47 % de la collecte nette), devant les SCPI à stratégie diversifiée (23 %), elles-mêmes suivies des SCPI « santé et éducation » (18 %). Arrivent en queue de peloton les SCPI à prépondérance « logistique et locaux d’activité » (5 %) et les SCPI « commerces » et « résidentiels » (respectivement 4 % et 3 %).

Précision : les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement, un local commercial ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et qui redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Soulignons que la capitalisation des SCPI (hors fiscales) s’élève à 81,4 milliards d’euros au 31 mars 2022, en hausse de 4 % sur un trimestre. Autre information, les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 973 millions d’euros de souscriptions nettes au 1er trimestre 2022, un volume en hausse de 20 % par rapport au dernier trimestre 2021 et de 14 % par rapport au 1er trimestre 2021. Au 31 mars 2022, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établit à 19,9 milliards d’euros, en augmentation de 6 % sur un trimestre.

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Les nouveaux plafonds des investissements locatifs sont publiés !

Les particuliers peuvent bénéficier, au titre de certains investissements immobiliers locatifs, d’un crédit d’impôt, d’une réduction d’impôt, d’une déduction des revenus fonciers de l’amortissement du logement acquis ou construit ou encore d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers. Toutefois, ces dispositifs d’incitation fiscale ne peuvent s’appliquer que sur une base plafonnée et sont, en outre, soumis à des plafonds de loyers ainsi que, le cas échéant, à des conditions tenant aux ressources du locataire qui diffèrent selon le dispositif concerné.

Révisés chaque année au 1er janvier, les plafonds des dispositifs Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot/Pinel et Cosse viennent d’être publiés pour 2022. Pour consulter ces montants, cliquez ici..


BOI-BAREME-000017 du 19 mai 2022

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Les Français ont moins donné en 2021

Comme chaque année, la fondation des Apprentis d’Auteuil nous livre les résultats de son baromètre de la solidarité. Un baromètre qui mesure la générosité des Français pour l’année 2021.

Globalement, ce sondage, réalisé par Ipsos, nous révèle que le nombre de donateurs est resté stable en 2021. Près d’un Français sur deux déclare avoir fait au moins un don en 2021 (48 % en 2021, contre 49 % en 2020). Chez les Français les plus aisés, la part de donateurs est plus élevée et progresse légèrement (80 % en 2021, contre 77 % en 2020).

Bien que les chiffres pour 2021 soient positifs, la fondation des Apprentis d’Auteuil souligne que le montant moyen des dons est en forte baisse. Ce montant étant de 274 € en 2021, contre 395 € en 2020, soit une baisse de 30,6 %. Dans le détail, 35 % des donateurs ont consenti des dons pour un montant supérieur à 100 € en 2021 (-12 points vs 2020, -17 points vs 2019) et seuls 8 % ont consenti des dons d’au moins 500 € (-6 points vs 2020, -4 points vs 2019). Pour les hauts revenus, le constat est le même : le don moyen est passé de 2 463 € en 2020 à 2 191 € en 2021.

Pour l’année 2022, les intentions de dons sont, là aussi, stables. Au premier trimestre 2022, la part de donateurs, portée par la solidarité pour l’Ukraine, est en hausse par rapport à la même période en 2021 (29 %, +4 points et 63 %, +12 points chez les hauts revenus). Quant aux intentions de dons pour le reste de l’année, elles sont stables pour le grand public (50 %) et en hausse pour les hauts revenus (82 %, +5 points).

Si la majorité des donateurs à hauts revenus prévoit de donner des montants plus élevés en 2022 qu’en 2021 (57 %, +9 points vs 2021), les autres donateurs sont plus partagés. Ainsi, 25 % (+8 points) des Français comptent donner moins, voire ne plus donner cette année, ce qu’ils justifient avant tout par la baisse de leur pouvoir d’achat (57 %) et leur peur face à l’inflation (36 %).

Précision : pour les hauts revenus, les avantages fiscaux (et notamment le nouveau dispositif faisant passer le plafond de déduction de 75 % de l’impôt sur le revenu de 552 € à 1 000 €) accordés, dans ce cadre, ont une forte incidence sur le montant de leurs dons.


Fondation des Apprentis d’Auteuil

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Utilité d’une déclaration d’insaisissabilité

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau statut de l’entrepreneur individuel, la déclaration d’insaisissabilité de ma résidence secondaire, que j’ai souscrite il y a quelques années, a-t-elle encore une utilité ?

Grâce à ce nouveau statut, entré en vigueur le 15 mai dernier, les biens qui ne font pas partie de votre patrimoine professionnel, comme votre résidence secondaire, sont à l’abri des poursuites de vos créanciers professionnels dont la créance est née à compter du 15 mai 2022. Mais hormis votre résidence principale, qui est insaisissable de plein droit par vos créanciers professionnels, ils restent exposés aux poursuites de ceux dont la créance est née avant cette date. Sauf si, à l’instar de votre résidence secondaire, ils ont antérieurement fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité. Dans ce cas, ils ne peuvent pas être saisis par vos créanciers professionnels dont la créance est née après cette déclaration.

En outre, lorsque vous cesserez votre activité professionnelle, par exemple lors de votre départ à la retraite, la séparation de vos patrimoines professionnel et personnel prendra fin. Ces deux patrimoines seront alors de nouveau réunis. Du coup, vos créanciers professionnels pourront de nouveau agir sur l’ensemble de vos biens, et non plus seulement sur les biens compris dans votre ex-patrimoine professionnel. Idem pour vos créanciers personnels dont les poursuites ne seront plus limitées à votre seul ex-patrimoine personnel. Sachant toutefois que votre résidence principale, qui, on le rappelle encore, est insaisissable de plein droit par vos créanciers professionnels, ainsi que les biens immobiliers que vous aurez déclaré insaisissables, comme votre résidence secondaire, resteront à l’abri des poursuites de ces derniers.

Une déclaration d’insaisissabilité garde donc une utilité.

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Logement étudiant : acheter ou louer ?

Lorsque les enfants s’apprêtent à quitter le cocon familial pour suivre des études supérieures, certains parents ont pu se poser la question de l’opportunité d’acheter ou de louer un appartement. Un sujet dont s’est emparé Meilleurs agents en publiant une étude. Cette étude souligne que si, de prime abord, il est vrai que la location est plus flexible et moins compliquée à mettre en œuvre que l’achat d’un bien, il faut toutefois relativiser cet a priori. En effet, la location peut devenir moins rentable que l’achat en fonction de sa durée. En effet, au-delà d’un certain nombre d’années, le montant dépensé en loyers est supérieur aux frais liés à l’achat : durée pour laquelle ces frais seront amortis et pour laquelle l’achat devient plus intéressant que la location.

En pratique, les auteurs de l’étude ont passé en revue les 100 plus grandes villes étudiantes françaises. Et pour 78 d’entre elles, il est plus intéressant d’acheter un logement de 25 m² pour son enfant plutôt que de le louer si celui-ci poursuit ses études jusqu’au grade master (5 ans) dans la même ville. Ce chiffre est réduit à 23 villes si l’étudiant s’arrête au grade de la licence (3 ans).

Dans le détail, la ville de Mulhouse se hisse sur la première marche du podium avec une durée d’amortissement de seulement 1 an et 5 mois. Pour un studio de 25 m² dans cette ville, il faut compter environ 32 400 € (frais d’agence et de notaire inclus) à l’achat. En location, le même bien oblige à régler un loyer mensuel de 301,30 € (charges et APL1 comprises). Les 4 autres villes en tête du classement (au sein des villes comptant plus de 50 000 habitants, dont plus de 10 000 étudiants) sont Roubaix (2 ans et 3 mois), Saint-Étienne (2 ans et 4 mois), Évry (2 ans et 7 mois) et Metz (3 ans). Attention toutefois, il est des cas où l’achat n’est pas recommandé, comme à Versailles où il faut 8 ans et 5 mois pour amortir un studio de 25 m² acquis pour 242 423 €.

À noter que dans les 11 plus grandes métropoles françaises, seules Montpellier, Marseille et Lille incitent à se pencher sur l’achat d’un logement. Pour les autres (Bordeaux, Lyon, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Strasbourg, Toulouse), la location reste le plus intéressant. Par exemple, la durée d’amortissement à Paris est de 6 ans et 10 mois et à Lyon de 6 ans et 7 mois !

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L’impact de l’inflation sur vos investissements

L’inflation est bel et bien de retour. Selon les derniers chiffres communiqués par l’Insee, les prix à la consommation ont progressé de 4,8 % en moyenne sur un an en avril 2022. Un record depuis les années 1980. Un contexte particulier qui peut susciter de nombreuses interrogations de la part des investisseurs quant aux conséquences de ce phénomène sur les marchés financiers. Tentons de dissiper leurs inquiétudes.

Qu’est-ce que l’inflation ?

L’inflation désigne une hausse durable des prix des biens et services. En France, cette inflation est évaluée par l’indice des prix à la consommation (IPC). Le calcul de l’inflation consistant à mesurer la variation de cet indice. Concrètement, pour calculer l’IPC, l’Insee se base sur un certain nombre de produits que l’on juge représentatifs de la consommation des ménages. Grâce à des relevés nombreux et réguliers réalisés notamment par les enquêteurs de l’Insee, il est possible de calculer les variations des prix de ces différents postes.

À noter que certains biens et services ne sont pas pris en compte du fait de leur utilisation ou de la difficulté d’observation de l’évolution des prix : vente de véhicules d’occasion entre particuliers, vente de meubles anciens, œuvres d’art et tapis anciens, services hospitaliers privés, activités liées à la bijouterie…

Les conséquences de l’inflation

En pratique, l’inflation correspond à une diminution du pouvoir d’achat de la monnaie. Comme le pouvoir d’achat désigne la quantité de biens et services qu’un certain revenu permet d’obtenir, la hausse des prix va mécaniquement conduire à une diminution de cette quantité de biens. À titre d’exemple, on peut mesurer l’évolution du pouvoir d’achat d’une somme d’argent (10 000 €) entre deux dates (d1 et d2). Durant cette période, l’inflation a progressé de 3 %. En d2, cette somme de 10 000 € ne permet plus d’acheter la même quantité de biens qu’en d1, car les prix ont augmenté de 3 % et l’indice des prix est ainsi passé de 100 à 103. Le pouvoir d’achat de 10 000 € est devenu : 10 000/103 x 100 = 9 708,70 €.

D’un point de vue plus global, l’inflation peut aussi avoir des aspects positifs. Ainsi, une hausse régulière et contenue du niveau général des prix va entraîner une hausse des salaires. Cette hausse peut être un facteur de croissance économique. Ce qui va avoir pour conséquence de pousser les entreprises à anticiper et à investir. Et les ménages vont avoir tendance à placer leurs liquidités.

Quels impacts sur votre épargne ?

L’érosion de la valeur de la monnaie va conduire à ce qu’un placement dont le rendement est inférieur au taux de l’inflation ne rapporte plus rien, voire entraîne une perte d’argent pour son détenteur. Pour contrecarrer cet effet, il faut donc placer ses liquidités dans des actifs plus dynamiques, le plus souvent plus risqués. Un risque de perte en capital étant possible. Dans un contexte inflationniste, les épargnants qui vont avoir un comportement proactif sur ce sujet vont donc devoir se poser la question du dosage du risque.

Globalement, les produits d’épargne qui vont le plus souffrir de l’inflation sont les produits dits de taux (livrets réglementés, obligations et assimilés…). Des investissements qui représentent plus des 2/3 de l’épargne financière des Français. Le marché actions a tendance, lui, à mieux résister que ces produits de taux puisque certaines entreprises ont les capacités d’augmenter leurs prix pour amortir l’inflation de leurs propres charges.

Garder son sang-froid

Dans un contexte particulier comme celui dans lequel nous vivons, il est important de ne jamais réagir à chaud et de garder en point de mire ses objectifs patrimoniaux. Et il ne faut pas oublier que le facteur temps joue en votre faveur. Aussi est-il recommandé de conserver ses investissements sur le long terme afin de réduire le risque et de lisser les pertes. En clair, ce n’est jamais une bonne idée de modifier l’orientation de vos placements « au son du canon ». Quand la crise est là, il est généralement trop tard pour désinvestir ou réaliser des arbitrages. Et pendant ou après des évènements importants (guerre en Ukraine, hausse de l’énergie et des matières premières…), les rebonds des marchés financiers peuvent être forts. En réagissant, vous risqueriez de passer à côté de ces reprises.

Globalement, la gestion de ses actifs financiers en période de crise est un sujet délicat. À ce stade, il est difficile d’anticiper ce qui se passera dans les prochains mois. Toutefois, dans ce contexte incertain, certaines options ou solutions d’investissement peuvent vous permettre de rester en ligne avec vos objectifs patrimoniaux.

N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel pour que faire le point ensemble et déterminer, le cas échéant, les arbitrages à opérer.

Les valeurs refuges
Bien souvent, en période inflationniste, certains placements sont mis en avant pour protéger son épargne. On pense tout d’abord à l’or. Valeur refuge par excellence, le métal jaune se veut rassurant par son côté tangible et par le fait qu’il peut être revendu ou échangé presque partout dans le monde. Autre actif à privilégier : l’immobilier. Qu’il soit détenu en direct ou par le biais d’une SCPI, l’immobilier fait, lui aussi, figure de valeur refuge. Cet actif a tendance à se valoriser en cas d’inflation. Et en présence d’immobilier locatif, le rendement varie peu en raison de son indexation sur l’indice de référence des loyers.

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Le déblocage anticipé d’un PER

Durée : 01 mn 44 s

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Succession : calcul de l’indemnité de rapport en cas d’occupation gratuite d’un logement

Dans une affaire récente, une femme, décédée le 8 février 2015, avait laissé pour lui succéder ses deux fils. Fait important, l’un des deux fils avait occupé gratuitement, de janvier 1971 jusqu’au décès de sa mère, une partie d’un bien immobilier familial. La nue-propriété de ce bien appartenant aux deux fils. Celui qui n’occupait pas le bien immobilier avait assigné son frère en justice afin de tenir compte, à la succession de leur mère, de cet avantage.

Saisis du litige, les juges de la cour d’appel avaient estimé, en effet, que l’un des fils avait bénéficié d’un avantage indirect résultant de cette occupation gratuite et l’avait condamné à rapporter à la succession de leur mère la somme de 261 536 €.

Mécontent de la décision, le frère avait formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Pour sa défense, il avait fait valoir qu’il avait dû réaliser des travaux en 1971 et en 1972 car le bien n’était pas en état d’être mis en location. En outre, il avait souligné que le calcul de l’avantage qu’il était condamné à rapporter à la succession ne pouvait pas excéder l’appauvrissement qu’avait subi son frère. Or la cour d’appel avait calculé le montant de cet avantage en déduisant le montant des travaux payés pour le compte de sa mère usufruitière du bien (c’est-à-dire les réparations d’entretien) des loyers qu’elle aurait pu percevoir. Mais de son côté, il avait estimé qu’il était plus raisonnable de tenir compte de l’ensemble des réparations incombant à celle-ci en sa qualité de bailleresse, ce qui incluait les grosses réparations.

Réponse de la Cour de cassation : le fils n’avait pas démontré que l’immeuble n’était pas, en 1971, en état d’être mis en location. De plus, elle a relevé que la mère avait consenti à son fils, avec une intention libérale, l’usage gratuit de la partie d’une maison dont elle avait conservé l’usufruit et dont celui-ci était nu-propriétaire avec son frère. Ainsi, le fils, qui cumulait les devoirs d’un locataire, auquel sa position d’occupant l’assimilait, et les obligations issues de la nue-propriété de l’immeuble, ne pouvait pas réclamer à l’usufruitière (la mère) le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives mises à la charge du bailleur, relevaient du domaine des grosses réparations imputées au nu-propriétaire. De ce fait, le fils était bien tenu d’une indemnité de rapport égale aux loyers qui auraient dû être payés si les lieux avaient été loués, après déduction du seul montant des réparations et frais d’entretien incombant normalement à l’usufruitière.


Cassation civile 1re, 2 mars 2022, n° 20-21641

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