Patrimoine

Récemment, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu, a annoncé une série de mesures visant à simplifier certaines démarches dans le secteur du logement. Parmi ces mesures, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devrait être corrigé afin d’éviter des biais de calcul. Sont notamment impactés par ces biais les logements de petite surface (moins de 40 m²). Le ministre explique que, par exemple, « plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants ». En pratique, cela aboutit à ce que « plus de 27 % des très petits logements soient considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité ».

Pour pallier cette situation, un arrêté modifiant les étiquettes DPE est attendu prochainement pour une application au 1^er juillet 2024. Sachant qu’il est possible dès à présent de réaliser une simulation sur le site de l’Ademe pour connaître la nouvelle étiquette énergétique de son logement. Pour ce faire, il suffit de se munir de son numéro d’enregistrement ADEME (qui figure généralement en première page du rapport d’expertise du diagnostiqueur) et de le renseigner dans la zone « Trouver un DPE ou un Audit », puis de valider. La nouvelle étiquette devrait apparaître.

À noter : à partir du 1^er juillet 2024, ce même site internet permettra de générer une nouvelle attestation qui viendra remplacer officiellement l’étiquette du DPE actuel des logements concernés par cette mise à jour.

Début décembre 2023, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a pris plusieurs mesures pour faciliter la distribution de crédits immobiliers aux particuliers. Parmi ces mesures, le HCSF a évoqué la possibilité pour les ménages (solvables) qui auraient essuyé un refus de la part d’une banque pour le financement de leur projet de demander un réexamen de leur situation. Une mesure qui va prendre vie dans les prochaines semaines. En effet, la Fédération bancaire française a annoncé que ce dispositif sera mis en place par les banques progressivement courant février 2024 et s’appliquera jusqu’à fin décembre 2024. En pratique, il sera ouvert aux personnes physiques clientes de la banque concernée, qui ont établi un dossier conforme permettant l’instruction complète par la banque, et qui ne sont pas inscrites sur les fichiers d’incidents de paiements gérés par la Banque de France (FICP, FCC).

Dans le détail, la revue des crédits immobiliers non accordés concernera, à la demande des clients, les dossiers de financement de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, qui entrent dans les critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (durée du crédit, taux d’effort calculé avec les conditions de crédit de la banque). Ces crédits non accordés devront concerner des projets immobiliers pouvant encore être menés à terme (non abandonnés), de sorte que les nouveaux échanges entre la banque et son client puissent être diligents et utiles pour son projet.

À noter : chaque établissement bancaire détermine les modalités d’organisation et d’information de ses clients.

Fédération bancaire française

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait à nouveau parler de lui ! En effet, une étude récente du Conseil d’analyse économique s’est intéressée à la pertinence du DPE. Rappelons que le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie (DPE « énergie ») et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (DPE « climat »).

Comme le souligne l’étude, la consommation énergétique « théorique » prédite par le DPE constitue la mesure centrale pour estimer la décarbonation attendue d’une rénovation énergétique. D’où l’importance qu’il soit correctement établi, faute de quoi il risquerait de distordre toutes les politiques qui l’instrumentent.

Or en compilant des données bancaires anonymisées de 178 110 ménages et en les associant avec la base de l’Ademe, le Conseil d’analyse économique a observé que la consommation théorique calculée par le DPE diffère très largement de la consommation réelle des ménages. Globalement, la différence de consommation d’énergie au m² entre un logement classé A ou B et un logement classé G est 6 fois plus faible que celle prédite par le DPE. Étant précisé que plus le logement est grand et plus l’écart entre consommation théorique et consommation réelle s’atténue. L’auteur de l’étude nous donne un exemple parlant. Ainsi, selon la nomenclature du DPE, les logements arborant l’étiquette A ou B n’excèdent pas (théoriquement) une consommation énergétique de 83 kilowattheures par mètre carré et par an. Pour les logements classés G, la consommation ne doit pas excéder 548 kWh par m² et par an (soit +560 % par rapport à la consommation d’un logement A ou B). En pratique, l’écart de consommation entre un logement classé A ou B et un logement classé G n’est en réalité que de +86 %.

Pour justifier ce résultat, le Conseil d’analyse économique indique que les effets comportementaux des ménages jouent une part prépondérante pour expliquer l’écart entre consommation prédite par le DPE et consommation réelle, mais ils ne l’expliquent pas entièrement, ce qui laisse penser que le modèle actuel du DPE est un prédicteur encore perfectible de la consommation théorique. Même constat exprimé par les professionnels du secteur de l’immobilier et les bailleurs ! Face à cette carence, le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a déclaré : « Changeons le diagnostic énergétique puisque visiblement, ce n’est pas le bon indicateur. Je souhaite que le diagnostic de performance énergétique soit modifié pour tenir compte aujourd’hui des biais qu’il a, à la fois sur les modalités de chauffage et sur la taille des surfaces. Nous sommes là pour apporter des solutions aux gens, pas pour apporter des problèmes ».

Affaire à suivre, donc…

Performance énergétique du logement et consommation d’énergie, focus n° 103, janvier 2024 – Conseil d’analyse économique

Selon une étude récente d’Imodirect, les fraudes liées aux dossiers de location ne cessent de croître. En effet, plus d’un dossier sur 5 à Paris (et petite couronne) comporte au moins un élément frauduleux, soit une augmentation de 15 % par rapport aux chiffres fournis dans la même étude réalisée en 2022. Sur le reste du territoire, on dénombre environ 12,1 % de dossiers frauduleux (plus d’un dossier sur 8), contre 10 % en 2022, soit 20 % d’augmentation.

Fait marquant, cette augmentation concerne aussi bien les dossiers des candidats locataires que ceux des garants. Cette pratique, de plus en plus répandue, présente des risques tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, l’usage de faux peut être sanctionné par une peine d’amende (pouvant aller jusqu’à 45 000 €) et de prison.

La technologie au service de la fraude

L’utilisation d’internet et d’outils d’édition de fichier « PDF » facilite grandement la falsification de documents. Des logiciels tels que Photoshop ou Adobe Acrobat permettent de modifier facilement les mentions figurant sur des documents. Ainsi, par exemple, avec un scanner et un bon logiciel de retouche photo, il est très facile de transformer un CDD en CDI ou encore de faire faire un bond spectaculaire à son niveau de salaire. Une pratique d’autant plus courante dans les grandes villes, comme Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu et où la sélection des locataires est devenue très rude. Pire encore, certains sites internet proposent, pour quelques dizaines d’euros, de fausses fiches de paie avec le nom, la profession et le niveau de salaire désirés.

Toutefois, certaines techniques simples peuvent permettre de démasquer les fraudes les plus évidentes. En croisant les données du dossier, des incohérences entre le taux d’imposition à la source et l’avis d’imposition, par exemple, peuvent être repérées par une simple lecture attentive des documents.

Autre moyen pour découvrir le stratagème : se munir du dernier avis d’imposition du candidat locataire. En se connectant sur www.impots.gouv.fr (service de vérification des avis), le bailleur pourra, après avoir entré le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition du locataire, avoir accès à un affichage synthétique des données figurant sur l’avis (nombre de déclarants, situation de famille, revenu brut global…). Ainsi, par comparaison, le bailleur pourra déterminer si le candidat est fiable ou non.