Patrimoine

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Les Notaires de France constatent une baisse des transactions immobilières

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier semble connaître une certaine contraction. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 083 000 transactions à fin février 2023, soit -8,1 % par rapport à février 2022. Un volume qui retrouve son niveau d’avant-crise Covid.

Comme le souligne l’étude, la baisse des transactions immobilières s’est subitement accélérée, traduisant le ressenti des notaires sur un début d’année 2023 profondément calme. Et si l’on se projette à la fin de l’été 2023, le niveau des transactions pourrait repasser sous la barre du million. Rien d’étonnant au vu du contexte actuel : poussée inflationniste, hausse des taux des crédits immobiliers, marché du neuf au point mort.

Une baisse des prix ?

D’après les projections des Notaires de France, à fin mai 2023, en évolution annuelle, les prix des logements anciens en France métropolitaine subiraient un changement de tendance important. En effet, après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an). On peut néanmoins noter que les évolutions des indices de prix sur 3 mois font état d’une baisse de -0,9 % à fin mai 2023, tant sur l’immobilier individuel que sur le collectif.

Dans le détail, en province, pour l’immobilier ancien, les prix n’augmenteraient plus que de +2,4 % sur un an à fin mai 2023. Les hausses seraient similaires sur le marché de l’individuel (+2,3 %) et sur celui du collectif (+2,5 %).

En Île-de-France, sur un an, de janvier 2022 à janvier 2023, les prix des logements anciens ont augmenté de +1 %. Si celui des appartements s’est stabilisé, celui des maisons est encore en hausse de +2,7 %. Mais la variation annuelle, qui tient compte des hausses de prix jusqu’en août 2022, masque encore le fait que les prix ont reculé depuis septembre 2022, pendant 4 mois consécutifs.

À Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 410 € en janvier 2023 (-1,6 % en un an). Il reculerait à 10 250 €/m² en mai 2023, creusant la baisse annuelle à -2,7 %. Ce mouvement se généralise et on attend une baisse des prix au m² de -3,4 % en Petite Couronne et de -1,2 % en Grande Couronne de mai 2022 à mai 2023.


www.notaires.fr

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Achat d’un logement occupé par un locataire

Je vais prochainement acquérir un bien immobilier occupé par un locataire. Je souhaite conserver ce locataire. Quelles sont les formalités à réaliser dans ce cas ?

Après la signature de l’acte définitif de vente, vous devrez informer le locataire de la nouvelle situation. En pratique, vous lui communiquerez vos coordonnées (y compris vos coordonnées bancaires pour le paiement des loyers) ainsi qu’une attestation de propriété prouvant que vous êtes le nouveau bailleur. Pour le reste, le bail se poursuivra dans les mêmes conditions. Ce qui signifie notamment que vous ne pouvez pas réviser le montant du loyer. À noter qu’au départ du locataire, c’est vous, et non le propriétaire précédent ayant signé le contrat de bail, qui devrez restituer le montant du dépôt de garantie versé en début de location.

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Déclaration des biens immobiliers : dernière ligne droite !

Une nouvelle déclaration précisant les conditions d’occupation des locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 2023 (résidence principale, secondaire, location…) doit être souscrite en ligne par les propriétaires de ces locaux, au plus tard le 30 juin prochain. Elle permettra à l’administration fiscale d’identifier les biens immobiliers soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et à la taxe sur les logements vacants.

À savoir : une amende d’un montant de 150 €, par local, est encourue en cas de non-déclaration, d’omission ou d’inexactitude.

Les personnes concernées

L’obligation déclarative incombe à tous les propriétaires de locaux affectés à l’habitation situés en France. Il s’agit évidemment des particuliers mais aussi des personnes morales comme les sociétés (les sociétés civiles immobilières, notamment).

Attention : l’administration considère, de façon extensive, que cette obligation s’impose également aux propriétaires de locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation.

Une date limite à respecter

Bien qu’elle soit prévue depuis fin janvier, de nombreux propriétaires ne se sont pas encore préoccupés de cette déclaration. Pourtant, ils ne doivent désormais plus tarder à la souscrire. En effet, cette obligation doit être satisfaite au plus tard le 30 juin 2023, sur le site internet impots.gouv.fr, par le biais du service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Or certaines personnes morales devront, au préalable, créer leur espace professionnel ou adhérer au service GMBI. Plusieurs jours étant nécessaires pour que ces démarches soient effectives, il faudra donc en tenir compte pour respecter le délai imparti !

Le cas des multi-propriétaires

Des modalités spécifiques sont prévues pour les propriétaires de multiples locaux, notamment l’échange de fichiers regroupant tous les biens en une seule déclaration. Malgré tout, au vu des informations à fournir, cette tâche peut se révéler fastidieuse. Anticiper sa déclaration est donc fortement recommandé.

Et s’il y a une erreur ?

Si le descriptif d’un local (nature, adresse…) comporte des erreurs, le propriétaire doit formuler une demande de correction auprès de l’administration. Mais la déclaration d’occupation doit quand même être souscrite avant le 1er juillet, sans attendre la correction.

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Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2023

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2023. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 199 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de France, et à 147 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.


BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 3 mai 2023

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Le nombre de foyers fiscaux assujettis à l’IFI continue de progresser

Depuis le 1er janvier 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, ainsi que les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.

Plus de 5 ans après sa mise en place, la DGFiP vient de publier les statistiques 2022 concernant l’IFI. Cette étude nous apprend notamment que l’année dernière, près de 164 000 foyers fiscaux ont adressé une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière à l’administration fiscale (153 000 foyers en 2021) pour un montant total d’imposition d’environ 1,8 milliard d’euros, soit une hausse de 10 % par rapport à 2021. Cette augmentation pouvant s’expliquer en partie par la hausse du prix des logements en 2021.

Dans le détail, environ 71 500 foyers fiscaux ont déclaré un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,3 et 1,8 million d’euros, soit environ 44 % des foyers ayant déclaré l’IFI en 2022. Ils sont 30 % à avoir déclaré un patrimoine compris entre 1,8 et 2,5 millions d’euros, 25 % à être à la tête d’un patrimoine supérieur à 2,5 millions d’euros et près de 2 % à posséder un patrimoine supérieur à 7,5 millions d’euros.

Globalement, les foyers déclarant l’IFI sont, en moyenne, plus âgés que ceux déclarant seulement l’impôt sur le revenu (70 ans en moyenne pour l’IFI et 54 ans pour l’IR). Ils résident en majorité en Île-de-France, dans les grandes villes du territoire métropolitain ou à l’étranger. Et plus un foyer imposé sur sa fortune immobilière a un patrimoine immobilier imposable élevé, moins sa résidence principale constitue une part importante de celui-ci. Par ailleurs, les revenus catégoriels des foyers déclarant l’IFI sont plus diversifiés que ceux des foyers fiscaux déclarant seulement leurs revenus. En particulier, les revenus issus des capitaux mobiliers et les plus-values constituent une part importante des revenus des foyers imposés à l’IFI.


DGFiP – Fiscalité des particuliers, avril 2023

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Le marché de l’art en ligne atteint 10,8 milliards de dollars en 2022

Selon l’édition 2023 de l’Online Art Trade Report de l’assureur Hiscox, le marché de l’art en ligne a progressé de 6 % en 2022. Une progression modérée dans un marché qui a généré près de 10,8 milliards de dollars l’an passé (10,2 Md$ en 2021). Les auteurs de l’étude ont souligné que la pandémie a augmenté le niveau des ventes annuelles d’art en ligne de 5,4 milliards de dollars en 2022, multipliant ainsi par deux les ventes réalisées par rapport à ce qu’elles auraient été si la croissance du marché s’était poursuivie sur la trajectoire d’avant-Covid.

Globalement, la confiance des acheteurs s’est durablement renforcée. 51 % des acheteurs d’œuvres d’art ont déclaré que leur confiance et leur intérêt pour l’achat d’œuvres d’art en ligne s’étaient accrus pendant la pandémie. En 2023, 78 % des collectionneurs d’art déclarent avoir acheté des œuvres en ligne, contre 38 % seulement en 2013.

Par ailleurs, l’étude nous apprend que ce marché, qui retrouve désormais un rythme de croissance plus lent et plus régulier, va devoir faire face à une période économique plus difficile. En effet, 30 % des collectionneurs prévoient de faire moins d’achats en ligne au cours des 12 prochains mois, en raison d’une baisse des revenus disponibles. Et un peu plus d’un quart (26 %) des nouveaux acheteurs d’art ont déclaré qu’ils étaient susceptibles d’acheter de l’art en 2023, contre 57 % en 2022.

Autre enseignement : les collectionneurs sont de plus en plus intéressés par la propriété fractionnée. Bien que 9 % seulement des acheteurs d’art aient investi dans ce mode de détention l’année dernière, 61 % d’entre eux ont déclaré qu’ils étaient susceptibles de le faire au cours des 12 prochains mois. Et cette proportion passe à 78 % pour les jeunes collectionneurs.

Fait marquant, les NFT (non-fungible token) rencontrent un succès très mitigé auprès des collectionneurs traditionnels. Seulement une personne sur 5 (20 %) a déclaré avoir acheté un NFT, un chiffre pratiquement inchangé par rapport à l’année dernière (19 %). Ils sont encore moins nombreux (12 %) à envisager d’acheter une NFT dans les 12 prochains mois (contre 27 % en 2022).

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Placements : gare aux arnaques !

Durée : 01 mn 52 s

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Une remontée des taux d’usure pour mai 2023

Publiés mensuellement jusqu’au 1er juillet 2023, les taux d’usure pour le mois de mai ont été revus à la hausse. Une petite bouffée d’air pour certains acquéreurs qui vont pouvoir concrétiser leurs projets immobiliers. À condition toutefois que les établissements bancaires se décident à réouvrir les vannes du crédit.

Taux d’usure
Durée du prêt Mai 2023 Évolution par rapport au mois d’avril 2023
Prêt de moins de 10 ans 3,91 % 0,19 point
Prêt de 10 à 20 ans 4,33 % 0,24 point
Prêt de 20 ans et plus 4,52 % 0,28 point
Prêt à taux variable 4,31 % 0,28 point
Prêt relais 4,52 % 0,21 point

Parallèlement, les taux des crédits immobiliers ont, eux aussi, poursuivi leur remontée. Globalement, pour le mois de mai 2023, les taux moyens atteignent 3,10 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans. Mais un nombre croissant de banques affichent désormais des taux proches de 3,80 % sur toutes les durées.

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L’Union européenne se dote d’un cadre législatif pour les cryptomonnaies

Le Parlement européen vient d’adopter le règlement européen sur le marché des crypto-actifs (Markets in Crypto-Assets ou MiCA). Ce texte vise à encadrer les crypto-actifs qui ne relèvent pas des règlementations européennes existantes en matière d’instruments et de produits financiers, en créant un cadre réglementaire commun ayant pour but de protéger les investisseurs européens (traçabilité des fonds, enregistrement des professionnels, blanchiment…). Concrètement, ce règlement couvre à la fois l’offre et l’admission aux négociations de crypto-actifs (y compris de stablecoins) et la fourniture de services sur ces crypto-actifs.

À noter : un stablecoin est une « cryptomonnaie » qui est indexée sur une monnaie fiat comme le dollar ou l’euro.

Le règlement contient également un dispositif d’encadrement des abus de marché sur crypto-actifs qui sera applicable à toute personne impliquée dans la réalisation de transactions sur ces actifs.

Autre apport de ce texte, un agrément sera obligatoire pour les prestataires fournissant des services sur crypto-actifs (PSCA). Un agrément dont les exigences sont proches de l’agrément optionnel du régime français. Les prestataires qui seront agréés en application du règlement MiCA pourront bénéficier du passeport européen et fournir leurs services dans tous les pays de l’UE.

Précision : les jetons non fongibles (NFT) sont exclus du champ d’application du règlement MiCA.

Prochaine étape : le texte doit « passer » devant le Conseil de l’Union européenne. S’il est adopté par ce dernier, le règlement MiCA entrera en vigueur en juillet 2023 pour une application en janvier 2025. Ce délai de 18 mois étant nécessaire aux États membres et aux professionnels du secteur pour se mettre en conformité.


Règlement européen sur les marchés de crypto-actifs (Markets in Crypto-Assets), version adoptée par le Parlement le 20 avril 2023

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Des précisions pour le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers

Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2022, les pouvoirs publics ont acté le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers. Ainsi, un bailleur qui constate un déficit foncier, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subi au cours d’une année d’imposition, va pouvoir l’imputer sur son revenu global, dans la limite annuelle de 21 400 € (au lieu de 10 700 €).

Pour bénéficier de ce doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers, il faut respecter trois conditions. La première : le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique. La deuxième : le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. La troisième : les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Pour permettre la mise en œuvre du dispositif, un décret publié récemment apporte différentes précisions. Tout d’abord, il liste les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit à ce doublement du plafond : travaux d’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées, installation d’une VMC, d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable…

À noter : la fourniture et la main-d’œuvre, les coûts de dépose éventuels et d’évacuation des déchets, les coûts de maîtrise d’œuvre, les études techniques préalables aux travaux ainsi que l’audit énergétique sont également éligibles au dispositif.

Ensuite, le texte impose au contribuable qui demande le rehaussement de la limite d’imputation sur son revenu global de mentionner sur sa déclaration de revenus l’année au titre de laquelle ce déficit est constaté.

Enfin, sur demande de l’administration fiscale, le contribuable doit lui mettre à disposition les devis et les factures justifiant du respect des conditions du dispositif ainsi que deux DPE. Le premier, réalisé avant travaux et en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux et audits. Le second, après travaux, en cours de validité à l’issue des travaux et audits.


Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, JO du 22

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