Patrimoine

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location. Vous vous posez sûrement la question de la formule à choisir : location nue ou meublée. Voici quelques éléments qui peuvent vous donner un aperçu des avantages de la location meublée.

Un régime juridique souple

Même si le régime juridique de la location meublée tend à se confondre de plus en plus avec celui de la location nue, on relève toutefois quelques différences entre les deux formules. Ainsi, lorsque le logement est loué meublé à titre de résidence principale, la durée du bail doit être d’un an minimum, reconductible tacitement (exception faite des baux de logements meublés loués aux étudiants, qui doivent être conclus pour une durée minimale de 9 mois seulement). Dans les autres cas (résidence secondaire…), les parties sont libres de choisir la durée qui leur convient. Comparativement, la réglementation en matière de location nue impose un bail d’une durée minimale de 3 ans.

Autre avantage de la location meublée, la souplesse concernant la reprise du logement. Le bailleur peut, en effet, « récupérer » son bien tous les ans avec un préavis de 3 mois, alors que dans le cas d’une location vide, il peut le faire seulement tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Précision : pour mettre fin au bail à l’échéance, le propriétaire d’un logement loué meublé doit justifier d’un motif autorisé : reprise du logement en vue de l’occuper lui-même ou d’y loger une personne de sa famille, vente du logement ou motif sérieux et légitime (retards de paiement, troubles du voisinage, défaut d’assurance…).

Il faut mentionner également que, depuis la « loi Elan » du 23 novembre 2018, un nouveau type de bail a fait son apparition. Baptisé « bail mobilité », ce dernier a été pensé pour répondre aux besoins de logement temporaire des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission. De ce fait, le bail mobilité, d’une durée allant de 1 à 10 mois, ne peut être ni renouvelé, ni reconduit. À l’échéance du bail, le locataire doit libérer les lieux. Toutefois, bailleur et locataire peuvent conclure un nouveau bail, mais celui-ci sera alors soumis aux règles de la location meublée ordinaire.

Une fiscalité avantageuse

Fiscalement, la location meublée est considérée par nature comme une activité commerciale. Ainsi, les personnes qui louent des logements meublés sont en principe imposées, au titre des revenus de cette activité, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En raison des abattements et des amortissements, le régime meublé est globalement plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, votre revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (micro-BIC).

Si votre activité de location dépasse ce plafond de 77 700 €, vous relevez du régime réel. Dans ce cadre, vous pourrez imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et les 10 années suivantes (régime LMNP).

Autre avantage, vous pourrez également pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement qui correspond à la dépréciation du bien, c’est-à-dire à la perte de valeur estimée. Un amortissement qui est calculé généralement sur 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans…). Ce régime permet aussi de déduire des charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Une rentabilité accrue

Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’une location meublée affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Néanmoins, le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur. On peut notamment citer la taxe foncière, les assurances, les frais d’agence en cas d’intermédiation, les charges de copropriété, les travaux de remise en état, le remplacement du mobilier… Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement ! Pour tenter de diminuer la vacance locative, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier en centre-ville ou proche du centre-ville, et dans les grandes villes.

Les particularités du meublé de tourisme

De plus en plus de propriétaires pratiquent la location meublée touristique. La rentabilité de cette activité étant attractive. Mais avant de se lancer, un certain nombre de formalités doivent être accomplies.

Tout d’abord, le bailleur doit effectuer une déclaration auprès de la mairie où se situe le bien au moyen du formulaire n° 14004*03. En complément, dans certaines villes (plus de 200 000 habitants), il pourra également être nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage de votre logement. Une demande qui devra aussi être formulée à la mairie.

Autre formalité, dans les villes qui l’ont décidé par délibération du conseil municipal, vous devrez, comme pour une résidence principale, demander auprès de la mairie un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur toutes vos annonces de location.

Enfin, l’activité de location de meublé de tourisme nécessite également de demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee. Cette formalité est gratuite. Il faut adresser un formulaire spécifique (Cerfa n° 11921*05) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Cette démarche accomplie, un numéro Siret sera attribué au bailleur par l’Insee. Ce numéro sera à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus.
À savoir également que, selon les villes, le bailleur devra collecter auprès de ses locataires une taxe de séjour qu’il devra reverser à la commune.

À noter : la location de logements meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la contribution économique territoriale (CET).

Attirer les candidats

Plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.

N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel pour échanger avec lui sur la meilleure façon de louer votre bien immobilier !

Un logement suffisamment meublé
Est qualifié de « meublé » un logement décent équipé d’un mobilier (en nombre et en qualité) suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Un décret précise d’ailleurs la liste de ces (11) éléments mobiliers obligatoires :
• de la literie, comprenant couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
• de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.